Ипотека: новая реальность
Льготная ипотека, ставшая одной из антикризисных мер, предпринятых федеральными властями, еще не получив полного нормативного обеспечения, уже изменила ипотечную реальность в России.
Антикризисная мера
С инициативой запуска программы льготной ипотеки 16 апреля выступил президент России Владимир Путин. До 1 ноября 2020 года по ней можно оформить кредит на жилье в новостройках по ставке 6,5% годовых. Максимальная сумма составляет 8 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти и 3 млн– для остальных регионов. Первоначальный взнос – от 20%, срок ипотеки – до 20 лет. Субсидирование процентной ставки до уровня 6,5% годовых осуществляется государством на весь период кредитования.
Вопреки сложившейся традиции, в рамках которой все переломные для рынка решения первым запускает Сбербанк, на сей раз пионером выступил ВТБ. Он, не дожидаясь выхода постановления правительства РФ о запуске программы, уже 17 апреля начал прием заявок и выдачу ипотеки на льготных условиях. За ВТБ подключились и другие крупные игроки рынка – банк ДОМ.РФ, Промсвязьбанк, Альфа-банк, Сбербанк.
23 апреля вышло постановление правительства РФ №566 «Об утверждении правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ в 2020 году». Затем из Резервного фонда было выделено 6 млрд рублей на компенсацию банкам ставок по льготной ипотеке, «имея в виду достижение результата – улучшение жилищных условий не менее чем 240 тыс. граждан. По словам премьер-министра РФ Михаила Мишустина, программа должна привлечь из банковской системы в жилищное строительство не менее 900 млрд рублей.
Появление программы общедоступной ипотеки под самую низкую за историю современной России ипотечную ставку всколыхнуло спрос и оживило межбанковскую конкуренцию. Промсвязьбанк в порядке временной акции снизил ставку до 6% годовых. Сбербанк – до 6,4%, но зато на постоянной основе. После выхода постановления правительства и снижения ключевой ставки Центробанком, 24 апреля банк ДОМ.РФ снизил ставку до 6,1% годовых.
Сейчас льготную ипотеку выдают большинство крупнейших игроков ипотечного рынка – ВТБ, банк ДОМ.РФ, Альфа-банк, Сбербанк, Росбанк, Промсвязьбанк, Газпромбанк, Абсолют Банк, банк «Ак Барс», Россельхозбанк и др. Причем часть из них – по более комфортным условиям, чем в базовой госпрограмме. Всего, по данным госкомпании ДОМ.РФ на 27 апреля, принято около 6 тыс. заявок на более чем 16,6 млрд рублей. При этом часть банков уже начали выдавать кредиты. Так, на 24 апреля ВТБ принял 3 тысячи заявок на 8 млрд рублей, из них более 400 кредитов на сумму более 1 млрд уже было выдано.
Новым курсом
Новая программа кардинально повлияла на ситуацию на рынке ипотеки, отмечают все опрошенные эксперты.
Председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо отметил, что мартовское падение курса национальной валюты вызвало скачок спроса на жилье в новостройках и, соответственно, на ипотечные кредиты. По итогам марта Сбербанк в СЗФО выдал на 20% ипотеки больше, чем годом ранее. «Затем, всю первую половину апреля спрос падал. Но льготная ипотека изменила тренд. Спрос увеличился очень существенно. Рост достиг примерно 30%. Поэтому мы ждем улучшения итогового показателя за апрель месяц к месяцу», - сообщил он.
Застройщики также единодушно отмечают рост спроса на первичном рынке с использованием льготной ипотеки. Некоторые затруднились назвать конкретные цифры, данные других – разнятся, но позитивный эффект – однозначен.
«Ипотека является основным драйвером продаж на рынке масс-маркет. В нашей компании около 64% сделок с жильем заключается с привлечением ипотечного кредита. Запуск специальной программы со ставкой 6,5% годовых должен стать существенной поддержкой для спроса и рынка. Мы уже отмечаем рост интереса клиентов», - говорит директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. «Уже сейчас мы наблюдаем, как активизировался покупательский спрос, увеличилось количество дистанционных консультаций по ипотеке, клиенты уже начали подавать заявки по данной программе», - соглашается коммерческий директор Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева.
Начальник отдела продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Виктория Левина отмечает, что часть банков только начинает реальную выдачу кредитов. «Программа вызвала определенное оживление среди потенциальных покупателей. На сегодняшний день мы фиксируем восстановление уровня спроса практически до нормальных значений. Однако не секрет, что банки начали анонсировать новую программу еще до официального утверждения ее параметров, накапливая, таким образом, объем заявок и не производя реальные выдачи кредитов. Поэтому насколько этот спрос конвертируется в реальные сделки – покажет время», - говорит она.
«Запуск льготной ипотеки существенно повысил спрос на жилье. По сравнению с первой половиной апреля он увеличился почти на 80%. Если сравнивать с докризисным периодом, то моно говорить о двукратном увеличении спроса на ипотечные продукты», - оценивает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в целом по рынку Петербурга и пригородов в последнюю неделю апреля количество обращений в отделы продаж застройщиков вернулось на мартовский уровень. «Практически сразу после того, как президент анонсировал государственную поддержку жилищного кредитования, мы зафиксировали увеличение звонков и обращений по ипотеке. Сейчас, например, она интересует каждого второго клиента, который обратился к нам через сайт посредством онлайн-чата», - констатирует Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Таким образом, льготная ипотека серьезно повлияла на спрос, и дает основание для оптимистических прогнозов по рынку ипотеки в целом. «Если пандемия коронавируса и режим самоизоляции не продлятся слишком долго, мы ждем роста выдачи ипотеки по итогам этого года», - отмечает Виктор Вентимилла Алонсо. По оценке главы Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной, за 2020 год рост объемов выдачи ипотеки составит 8-10%.
Реализация программы капремонта многоквартирных домов в Центральном районе идет активными темпами. По требованию Жилищного комитета Санкт-Петербурга завершиться работы должны до начала отопительного сезона.
В краткосрочный план Региональной адресной программы НО «Фонд – региональный оператор капитального ремонта» на 2019 год включены работы по восстановлению фасадов пяти домов (один из которых – объект наследия) на Моховой улице. Четыре из них (дома 26, 31, 39, 44) стали предметом проверки со стороны Жилищного комитета. Выполнение запланированных объемов работ по ним составляет от 64% до 94%. По многим объектам даже имеется опережение графиков. Большая часть ремонтов будет завершена уже в течение июля–августа.
«Нами было принято решение о комплексном подходе к капитальному ремонту зданий в центре Петербурга. Чтобы не было «чересполосицы» зданий, уже приведенных порядок и тех, до которых еще «не дошли руки». Такая мешанина оставляет, прямо скажем, странное впечатление. Поэтому теперь за сравнительно короткий период времени мы стараемся охватить капремонтом всю улицу или хотя бы квартал», – напомнил глава Жилищного комитета Смольного Виктор Борщев.
Отметим, что идея комплексного капитального ремонта фасадов в исторических районах реализуется уже не первый год. В 2017–2018 годах на Галерной улице отремонтированы 30 фасадов. В этом году завершатся работы на зданиях архитектурного ансамбля Сенной площади (10 домов). В 2019 году ремонтируются три близлежащих фасада объектов на улице Чайковского и три фасада домов на пересечении Невского и Суворовского проспектов.
В целом Виктор Борщев позитивно оценил ход ремонтных работ на посещенных объектах. В то же время был дан ряд указаний и замечаний. Одно из них касалось качества работ, которое, по мнению чиновника, не всегда соответствует предъявляемым требованиям. Генеральный директор НО «Фонд – региональный оператор капитального ремонта» Денис Шабуров заверил, что контроль осуществляется на постоянной основе. «При этом гарантийный срок на все виды работ составляет 5 лет. В случае появления проблем подрядные организации обязаны ликвидировать их за свой счет», – отметил он.
Также Виктор Борщев отметил необходимость удаления «паутины» различных кабелей и проводов как на наружных, так и на внутридворовых фасадах зданий. «Совместно с «Ленэнерго», «Ростелекомом» и другими собственниками принято решение о закрытии этих сетей в кабель-каналы, специальные металлические короба, которые затем необходимо покрасить под цвет фасада, чтобы они не разрушали эстетику домов. Бесхозные провода будут просто ликвидироваться», – отметил он.
По словам представителей Фонда, важной задачей при осуществлении капремонта в центре города является сохранение исторического наследия. В частности, один из проинспектированных домов (Моховая ул., 26) является памятником архитектуры. Работы на нем выполнялись после получения соответствующего разрешения КГИОП.
Интересно, что, при появлении такой возможности, предпринимаются усилия не только сохранить здания в их сегодняшнем виде, но и восстановить утраченное. Так, в доме на Моховой, 39, была разрушена часть фасадного декора, но специалисты Фонда капремонта, изучив исторические фото, приняли решение восстановить здание в первоначальном облике. «Это несколько увеличивает смету работ (превышение в таких случаях небольшое, максимум – 10–15%). Зато мы можем возродить утраченную красоту нашего города», – говорит Денис Шабуров.
По словам Виктора Борщева, в ходе комплексного капремонта в 2020 году планируется завершить работы на фасадах зданий Невского, Литейного и Суворовского проспектов. Далее этот подход будет применяться и на других улицах исторического центра.
Мнение
Виктор Борщев, председатель Жилищного комитета Петербурга:
– В рамках комплексного подхода к капремонту пять домов на Моховой уже отремонтировано. Еще по пяти объектам работы завершатся в этом году. Еще год-два такой работы (и соответствующие планы у нас имеются) – и вся Моховая улица будет полностью приведена в порядок, сможет радовать своим видом как горожан, так и гостей Северной столицы.
Обитатели ЖК «Новое Горелово» в Ломоносовском районе Ленобласти вынуждены оплачивать «водные виды» коммунальных услуг по явно завышенным тарифам. Снизить их нужно и можно, но для этого должны приложить усилия и управляющая компания, и жильцы, и местная власть.
В последних числах июня на собрании жильцов ЖК застройщик «ЛенРусСтрой», ресурсоснабжающая организация «Ленинградские областные коммунальные системы» (ЛОКС) и МУП «УЖКХ МО Виллозское СП» обсуждали пути снижения тарифов на услуги водоснабжения и водоотведения. Частный бизнес предлагал всем миром добиться снижения тарифов, а муниципалы призывали отказаться от услуг частных компаний.
ЖК «Новое Горелово» – еще в процессе строительства, готовы и постепенно заселяются три дома. Пока был сдан только первый корпус, услуги ЖКХ оплачивал застройщик. После заселения трех домов жильцы получили квитанции на оплату ЖКУ – и неприятно изумились. Кубометр холодной воды стоит для них 71,24 рубля, горячей – 220,84 рубля, водоотведение – 76,19 рубля.
Несколько лет назад «ЛенРусСтрой» и ЛОКС пришли в «чистое поле», где построили недвижимость и инженерные сети. Они не искали друг друга специально – их свели муниципальные власти и действующее законодательство.
Размер платы за коммунальные услуги утвердил областной Комитет по тарифам до конца 2019 года. Он вряд ли изменится до 20 декабря, когда ведомству предстоит утверждать новые тарифы, уже на 2020 год.
Тариф посчитан как экономически обоснованный, к нему прибавлен НДС. По данным областного правительства, в него включены только эксплуатационные затраты. Но воду, пояснил начальник департамента по работе с абонентами ЛОКС Константин Костюченко, ЛОКС вынуждены покупать у ГУП «Водоканал СПб» по высокому тарифу, предназначенному для «прочих потребителей», не относящихся к категории «население», поскольку на момент заключения договора между организациями здесь никто не жил. В результате получили самый высокий тариф на отпуск воды в Петербурге.
В то же время экономическое обоснование, представленное в комитет ЛОКС, – не самое большое даже в Ломоносовском районе. Так, тариф на водоснабжение в Низинском поселении, где работает МУП «Низино», составляет 75,96 рубля за кубометр (у ЛОКС – 59,97 рублей). Однако конечная плата – 32,32 рубля. Причина не в низкой стоимости воды, но в предоставленных компании льготах, которых в Новом Горелово пока не добились.
Таким же тарифом хвастается МУП «Виллозское», которое, впрочем, не строит коммуникации, а поставляет дешевую воду. Директор предприятия Светлана Зелянина призвала жильцов расторгнуть существующие договоры на обслуживание и перейти под крыло МУП. Она пообещала пару месяцев вообще не выставлять жильцам счета за воду, а через два месяца выставить оплату по более низкому тарифу.
Услышав такое обещание, некоторые участники собрания стали ратовать за немедленный переход в ведение МУП, другие – бурчать «Сказки все это». Вот и в областной администрации также думают, что сказки.
Снизить тарифы действительно возможно. Для этого надо предпринять ряд совместных шагов. Собственно, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин и пытался это сделать, организовав собрание, которое, впрочем, в течение четырех часов ходило по кругу, задавая одни и те же вопросы, но так и не пришло к «единому знаменателю».
Во-первых, необходимо переходить на прямые договоры с поставщиками – это, по расчетам Максима Жабина, позволит снизить тариф на воду на 10-11 рублей, на водоотведение – примерно на 16 рублей. Во-вторых, есть надежда на льготы от региональных властей – заявка уже подана, ожидается ответ.
Однако областные чиновники сомневаются, что любые предпринятые шаги приведут к снижению тарифов – по крайней мере, до конца текущего года. Например, передача сетей на обслуживание МУП не позволит снизить тариф, поскольку затраты останутся прежними. Появления договоров между МУП и жильцами – мало, поскольку ЛОКС – собственники сетей, и МУП должен заключить договор еще и с ними, на аренду сетей. Ну, в крайнем случае, можно купить у ЛОКС сети. Представитель ЛОКС сказал, что компания готова продать, но по реальной цене. Вряд ли в МУП есть пара-тройка сотен миллионов рублей на эти цели.
Что действительно поможет снизить тарифы – так это увеличение численности населения в комплексе. Сети протяженные, людей пока мало, и они вынуждены нести все затраты на водоснабжение. Поэтому чем быстрее строятся и заселяются дома, тем быстрее снижается тариф.