Ипотека: новая реальность
Льготная ипотека, ставшая одной из антикризисных мер, предпринятых федеральными властями, еще не получив полного нормативного обеспечения, уже изменила ипотечную реальность в России.
Антикризисная мера
С инициативой запуска программы льготной ипотеки 16 апреля выступил президент России Владимир Путин. До 1 ноября 2020 года по ней можно оформить кредит на жилье в новостройках по ставке 6,5% годовых. Максимальная сумма составляет 8 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти и 3 млн– для остальных регионов. Первоначальный взнос – от 20%, срок ипотеки – до 20 лет. Субсидирование процентной ставки до уровня 6,5% годовых осуществляется государством на весь период кредитования.
Вопреки сложившейся традиции, в рамках которой все переломные для рынка решения первым запускает Сбербанк, на сей раз пионером выступил ВТБ. Он, не дожидаясь выхода постановления правительства РФ о запуске программы, уже 17 апреля начал прием заявок и выдачу ипотеки на льготных условиях. За ВТБ подключились и другие крупные игроки рынка – банк ДОМ.РФ, Промсвязьбанк, Альфа-банк, Сбербанк.
23 апреля вышло постановление правительства РФ №566 «Об утверждении правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ в 2020 году». Затем из Резервного фонда было выделено 6 млрд рублей на компенсацию банкам ставок по льготной ипотеке, «имея в виду достижение результата – улучшение жилищных условий не менее чем 240 тыс. граждан. По словам премьер-министра РФ Михаила Мишустина, программа должна привлечь из банковской системы в жилищное строительство не менее 900 млрд рублей.
Появление программы общедоступной ипотеки под самую низкую за историю современной России ипотечную ставку всколыхнуло спрос и оживило межбанковскую конкуренцию. Промсвязьбанк в порядке временной акции снизил ставку до 6% годовых. Сбербанк – до 6,4%, но зато на постоянной основе. После выхода постановления правительства и снижения ключевой ставки Центробанком, 24 апреля банк ДОМ.РФ снизил ставку до 6,1% годовых.
Сейчас льготную ипотеку выдают большинство крупнейших игроков ипотечного рынка – ВТБ, банк ДОМ.РФ, Альфа-банк, Сбербанк, Росбанк, Промсвязьбанк, Газпромбанк, Абсолют Банк, банк «Ак Барс», Россельхозбанк и др. Причем часть из них – по более комфортным условиям, чем в базовой госпрограмме. Всего, по данным госкомпании ДОМ.РФ на 27 апреля, принято около 6 тыс. заявок на более чем 16,6 млрд рублей. При этом часть банков уже начали выдавать кредиты. Так, на 24 апреля ВТБ принял 3 тысячи заявок на 8 млрд рублей, из них более 400 кредитов на сумму более 1 млрд уже было выдано.
Новым курсом
Новая программа кардинально повлияла на ситуацию на рынке ипотеки, отмечают все опрошенные эксперты.
Председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо отметил, что мартовское падение курса национальной валюты вызвало скачок спроса на жилье в новостройках и, соответственно, на ипотечные кредиты. По итогам марта Сбербанк в СЗФО выдал на 20% ипотеки больше, чем годом ранее. «Затем, всю первую половину апреля спрос падал. Но льготная ипотека изменила тренд. Спрос увеличился очень существенно. Рост достиг примерно 30%. Поэтому мы ждем улучшения итогового показателя за апрель месяц к месяцу», - сообщил он.
Застройщики также единодушно отмечают рост спроса на первичном рынке с использованием льготной ипотеки. Некоторые затруднились назвать конкретные цифры, данные других – разнятся, но позитивный эффект – однозначен.
«Ипотека является основным драйвером продаж на рынке масс-маркет. В нашей компании около 64% сделок с жильем заключается с привлечением ипотечного кредита. Запуск специальной программы со ставкой 6,5% годовых должен стать существенной поддержкой для спроса и рынка. Мы уже отмечаем рост интереса клиентов», - говорит директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. «Уже сейчас мы наблюдаем, как активизировался покупательский спрос, увеличилось количество дистанционных консультаций по ипотеке, клиенты уже начали подавать заявки по данной программе», - соглашается коммерческий директор Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева.
Начальник отдела продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Виктория Левина отмечает, что часть банков только начинает реальную выдачу кредитов. «Программа вызвала определенное оживление среди потенциальных покупателей. На сегодняшний день мы фиксируем восстановление уровня спроса практически до нормальных значений. Однако не секрет, что банки начали анонсировать новую программу еще до официального утверждения ее параметров, накапливая, таким образом, объем заявок и не производя реальные выдачи кредитов. Поэтому насколько этот спрос конвертируется в реальные сделки – покажет время», - говорит она.
«Запуск льготной ипотеки существенно повысил спрос на жилье. По сравнению с первой половиной апреля он увеличился почти на 80%. Если сравнивать с докризисным периодом, то моно говорить о двукратном увеличении спроса на ипотечные продукты», - оценивает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в целом по рынку Петербурга и пригородов в последнюю неделю апреля количество обращений в отделы продаж застройщиков вернулось на мартовский уровень. «Практически сразу после того, как президент анонсировал государственную поддержку жилищного кредитования, мы зафиксировали увеличение звонков и обращений по ипотеке. Сейчас, например, она интересует каждого второго клиента, который обратился к нам через сайт посредством онлайн-чата», - констатирует Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Таким образом, льготная ипотека серьезно повлияла на спрос, и дает основание для оптимистических прогнозов по рынку ипотеки в целом. «Если пандемия коронавируса и режим самоизоляции не продлятся слишком долго, мы ждем роста выдачи ипотеки по итогам этого года», - отмечает Виктор Вентимилла Алонсо. По оценке главы Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной, за 2020 год рост объемов выдачи ипотеки составит 8-10%.
В рамках реализации требований нацпроекта власти все более жестко ставят перед застройщиками задачу развития комфортной жилой среды в новых проектах жилищного строительства. В очередной раз эта проблема была затронута на XXI конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти».
Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко напомнил: городские власти твердо решили прекратить «опережающее жилищное строительство». После проведения мониторинга выяснилось, что накопился дефицит по «социалке»: 36 тыс. мест в детских садах и 27 тыс. – в школах. «Мы хотим добиться синхронизации получения застройщиком разрешения на ввод жилья и сопутствующих соцобъектов. Обязательства по строительству детсадов и школ должны выполняться всеми застройщиками. Без исключений. И не после завершения строительства жилья, а параллельно с ним», – подчеркнул он.
По словам чиновника, проводимая корректировка Генплана Петербурга, по сути, приведет к появлению нового документа – со сроком действия до 2030 года и прогнозом до 2050-го. В него, в соответствии с положениями нацпроекта, закладывается принцип создания комфортной жилой среды. По мнению Николая Линченко, главное – правильно и сбалансированно все спланировать. Исполнение – «дело техники».
Кроме того, заявил вице-губернатор, власти донесли до девелоперов идею «Не надо стремиться ввысь». По его словам, застройщики также осознали, что «голые квадратные метры» не продать – нужна комфортная среда обитания. «Городу нужны жилые кварталы "под ключ"», – подчеркнул Николай Линченко.
Со своей стороны, власти намерены сократить сроки проектирования и строительства бюджетных объектов, реализуемых в рамках АИП, а также совместить проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы – по возможности, их будет выполнять один и тот же подрядчик. Схему в настоящее время разрабатывает Комитет по строительству Смольного.
Послабление, возможно, получат девелоперы, которые возьмутся за реконструкцию зданий в историческом центре. Как заявил замглавы КГИОП Алексей Михайлов, уже сегодня при реализации таких проектов, в силу объективной стесненности, не ставится задача по обеспечению объектов зелеными насаждениями и парковочными местами. Возможно, эта практика будет распространена и на социальную инфраструктуру.
В Ленобласти ситуация в этой сфере схожая – и усугубляется транспортными проблемами. Поскольку проблемы идентичны, первый заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин в очередной раз повторил: нужна совместная концепция развития обоих субъектов РФ. На территории области из-за массовой жилищной застройки и при отсутствии инфраструктурных объектов образовались «спальные мешки», где плохая транспортная доступность и не хватает рабочих мест, соглашается президент Союза строительных организаций Ленобласти Руслан Юсупов.
По словам Михаила Москвина, власти региона «продолжают стимулировать застройщиков на создание комфортной жилой среды», в том числе с помощью бюджетных субсидий на социальные объекты и проекты комплексного развития территорий. Например, на условиях софинансирования бюджет региона и федеральный выделяют совокупно около 2 млрд рублей на социальные объекты в рамках программы «Стимул».
Спальные районы и в городе, и в области необходимо развивать, говорит Руслан Юсупов. Но только за счет бизнеса спланировать и построить комфортную среду обитания нельзя, подчеркивает он.
Между тем застройщикам сегодня фактически вменено в обязанность подготовить территорию под строительство, протянуть сети, построить дороги, детсады и школы, а потом подарить все это муниципальным властям. Выкуп готовых социальных объектов – это наилучший для застройщика вариант, но далеко не каждому удается договориться о такой схеме.
По словам игроков строительного рынка, с одной стороны, власти требуют, чтобы новые жилые комплексы были обеспечены социальной инфраструктурой, дорогами, зеленью, с другой – по новому законодательству, полученные в рамках проектного финансирования средства можно расходовать исключительно целевым образом. Необходимо искать новые схемы для создания инфраструктурных объектов, считают они.
Кстати
Минстрой РФ разрабатывает стандарт комплексного развития территорий, главная задача которого – исключить точечную застройку, не обеспеченную социальной и транспортной инфраструктурой. Как заявил замглавы Минстроя России Никита Стасишин, теперь застройщики не смогут конкурировать с помощью цены на начальном этапе строительства – им придется конкурировать качеством проекта и комфортной средой. Но для этого нужны технические нормативы. Девять томов рекомендаций уже готовы. Но работа будет завершена не раньше 2020 года.
Принятие закона об изменениях в порядке начисления налога на прибыль для банков позволит кредитным организациям оптимизировать свои расходы, освободить дополнительные средства и понизить ставки, рассказал РИА Недвижимость завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
Соответствующий Федеральный закон от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ, вносящий изменения в налоговое законодательство в части исчисления и уплаты налога на прибыль, был подписан президентом РФ.
Целью поправок является оптимизация операционных издержек банков по налоговому администрированию доходов, получаемых при кредитовании застройщиков в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, а также на оптимизацию налоговой нагрузки банков по указанным доходам.
Принятые изменения позволят нести расходы по уплате налога на прибыль только после фактического получения дохода.
По мнению эксперта, изменение в Налоговом кодексе стало возможным, благодаря подготовленным Минфином при участии компании «Дом.РФ» предложениям по оптимизации издержек банков в части налогообложения при работе со специализированными застройщиками.
Возможное снижение ставок по проектному финансированию окажет позитивное влияние на рынок жилищного строительства и будет способствовать реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», сказал он.