Ипотека: новая реальность
Льготная ипотека, ставшая одной из антикризисных мер, предпринятых федеральными властями, еще не получив полного нормативного обеспечения, уже изменила ипотечную реальность в России.
Антикризисная мера
С инициативой запуска программы льготной ипотеки 16 апреля выступил президент России Владимир Путин. До 1 ноября 2020 года по ней можно оформить кредит на жилье в новостройках по ставке 6,5% годовых. Максимальная сумма составляет 8 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти и 3 млн– для остальных регионов. Первоначальный взнос – от 20%, срок ипотеки – до 20 лет. Субсидирование процентной ставки до уровня 6,5% годовых осуществляется государством на весь период кредитования.
Вопреки сложившейся традиции, в рамках которой все переломные для рынка решения первым запускает Сбербанк, на сей раз пионером выступил ВТБ. Он, не дожидаясь выхода постановления правительства РФ о запуске программы, уже 17 апреля начал прием заявок и выдачу ипотеки на льготных условиях. За ВТБ подключились и другие крупные игроки рынка – банк ДОМ.РФ, Промсвязьбанк, Альфа-банк, Сбербанк.
23 апреля вышло постановление правительства РФ №566 «Об утверждении правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам РФ в 2020 году». Затем из Резервного фонда было выделено 6 млрд рублей на компенсацию банкам ставок по льготной ипотеке, «имея в виду достижение результата – улучшение жилищных условий не менее чем 240 тыс. граждан. По словам премьер-министра РФ Михаила Мишустина, программа должна привлечь из банковской системы в жилищное строительство не менее 900 млрд рублей.
Появление программы общедоступной ипотеки под самую низкую за историю современной России ипотечную ставку всколыхнуло спрос и оживило межбанковскую конкуренцию. Промсвязьбанк в порядке временной акции снизил ставку до 6% годовых. Сбербанк – до 6,4%, но зато на постоянной основе. После выхода постановления правительства и снижения ключевой ставки Центробанком, 24 апреля банк ДОМ.РФ снизил ставку до 6,1% годовых.
Сейчас льготную ипотеку выдают большинство крупнейших игроков ипотечного рынка – ВТБ, банк ДОМ.РФ, Альфа-банк, Сбербанк, Росбанк, Промсвязьбанк, Газпромбанк, Абсолют Банк, банк «Ак Барс», Россельхозбанк и др. Причем часть из них – по более комфортным условиям, чем в базовой госпрограмме. Всего, по данным госкомпании ДОМ.РФ на 27 апреля, принято около 6 тыс. заявок на более чем 16,6 млрд рублей. При этом часть банков уже начали выдавать кредиты. Так, на 24 апреля ВТБ принял 3 тысячи заявок на 8 млрд рублей, из них более 400 кредитов на сумму более 1 млрд уже было выдано.
Новым курсом
Новая программа кардинально повлияла на ситуацию на рынке ипотеки, отмечают все опрошенные эксперты.
Председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо отметил, что мартовское падение курса национальной валюты вызвало скачок спроса на жилье в новостройках и, соответственно, на ипотечные кредиты. По итогам марта Сбербанк в СЗФО выдал на 20% ипотеки больше, чем годом ранее. «Затем, всю первую половину апреля спрос падал. Но льготная ипотека изменила тренд. Спрос увеличился очень существенно. Рост достиг примерно 30%. Поэтому мы ждем улучшения итогового показателя за апрель месяц к месяцу», - сообщил он.
Застройщики также единодушно отмечают рост спроса на первичном рынке с использованием льготной ипотеки. Некоторые затруднились назвать конкретные цифры, данные других – разнятся, но позитивный эффект – однозначен.
«Ипотека является основным драйвером продаж на рынке масс-маркет. В нашей компании около 64% сделок с жильем заключается с привлечением ипотечного кредита. Запуск специальной программы со ставкой 6,5% годовых должен стать существенной поддержкой для спроса и рынка. Мы уже отмечаем рост интереса клиентов», - говорит директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. «Уже сейчас мы наблюдаем, как активизировался покупательский спрос, увеличилось количество дистанционных консультаций по ипотеке, клиенты уже начали подавать заявки по данной программе», - соглашается коммерческий директор Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева.
Начальник отдела продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Виктория Левина отмечает, что часть банков только начинает реальную выдачу кредитов. «Программа вызвала определенное оживление среди потенциальных покупателей. На сегодняшний день мы фиксируем восстановление уровня спроса практически до нормальных значений. Однако не секрет, что банки начали анонсировать новую программу еще до официального утверждения ее параметров, накапливая, таким образом, объем заявок и не производя реальные выдачи кредитов. Поэтому насколько этот спрос конвертируется в реальные сделки – покажет время», - говорит она.
«Запуск льготной ипотеки существенно повысил спрос на жилье. По сравнению с первой половиной апреля он увеличился почти на 80%. Если сравнивать с докризисным периодом, то моно говорить о двукратном увеличении спроса на ипотечные продукты», - оценивает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в целом по рынку Петербурга и пригородов в последнюю неделю апреля количество обращений в отделы продаж застройщиков вернулось на мартовский уровень. «Практически сразу после того, как президент анонсировал государственную поддержку жилищного кредитования, мы зафиксировали увеличение звонков и обращений по ипотеке. Сейчас, например, она интересует каждого второго клиента, который обратился к нам через сайт посредством онлайн-чата», - констатирует Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Таким образом, льготная ипотека серьезно повлияла на спрос, и дает основание для оптимистических прогнозов по рынку ипотеки в целом. «Если пандемия коронавируса и режим самоизоляции не продлятся слишком долго, мы ждем роста выдачи ипотеки по итогам этого года», - отмечает Виктор Вентимилла Алонсо. По оценке главы Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной, за 2020 год рост объемов выдачи ипотеки составит 8-10%.
Законодательное собрание Ленинградской области одобрило предложения правительства региона по изменениям в региональное и федеральное законодательство, касающееся завершения проблемных жилых объектов.
Если федеральные власти прислушаются к регионалам, то в стране появится автоматизированная схема по изъятию прав у не справившегося со стройкой девелопера в пользу госструктур или нового застройщика.
Выступая на депутатских слушаниях, губернатор Ленобласти Александр Дрозденко предложил ввести в законодательство понятие «компания-донор»: «Так будет называться компания, готовая завершить проблемный проект. Донорам нужны гарантии, и мы должны их обеспечить».
Финансовые гарантии будут обеспечены рядом преференций. Власти готовы выделять «донорам» компенсационные участки под другие проекты, строить инженерную и дорожную инфраструктуру за счет федерального, регионального и муниципального бюджетов, выкупать в проектах «донора» помещения для госнужд, отклоняться от предельных параметров разрешенного строительства, а благоустройство прилегающих к долгострою территорий выполнять в рамках реализации муниципальных контрактов.
Юридические гарантии «доноров» также будут обеспечены. «Если кредиторы долгостроя обратятся в суд, то есть вероятность, что «донор» потеряет свои права на проект. Чтобы этого избежать, мы должны уравняться в правах с обманутыми дольщиками. Для этого мы предлагаем недобросовестным застройщикам продать или переуступить нам все непроданные площади по договору долевого или паевого участия», – сказал губернатор, напомнив, что дольщики и пайщики не могут быть лишены прав на участие в завершении объекта, а значит, права «донора» будут в безопасности.
Помимо этого, Александр Дрозденко предложил создать штаб по каждому проблемному проекту, чтобы и дольщики, и власти всегда были в курсе реального положения дел. «В штаб войдут представители правительства, депутаты, дольщики и другие специалисты», – сообщил Александр Дрозденко, отметив, что первые штабы начнут создаваться уже с 17 декабря текущего года.
На федеральном уровне чиновники предлагают поправить законы о банкротстве (№ 127-ФЗ) и долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин отметил, что ключевых поправок две. Первая предлагает законодательно обязать застройщиков, на год и более просрочивших сдачу объекта в эксплуатацию, в течение пяти дней заручиться поддержкой всех своих дольщиков и передать объект на достройку либо новому застройщику, либо компании, которая полностью или частично принадлежит государству. В Ленобласти такой компанией станет ЛеноблАИЖК. «Все должно происходить автоматически», – пояснил Александр Дрозденко.
Вторая инициатива призвана облегчить процесс банкротства застройщика. По действующему законодательству, на время банкротства застройщика (которое в лучшем случае занимает год, а в большинстве случаев гораздо больше) строительные работы на объекте приостанавливаются. Возобновляется стройка только после создания жилищно-строительного кооператива и получения им земли. Чиновники предлагают передавать долгострои госкомпаниям или «донорам» на первом этапе банкротства. «После начала банкротства назначенный арбитражный управляющий должен будет в течение семи дней получить согласие всех дольщиков проекта на передачу долгостроя госпредприятию или новому девелоперу», – объяснил Михаил Москвин.
Одобренные поправки областное Заксобрание направит в Государственную Думу РФ.
Актив оценен в 1,85 млрд рублей. Итоги торга объявят 25 января 2019 года.
Имущество ЗАО «Логопарк Колпино» выставлено на торги в рамках процедуры банкротства. Самый большой актив компании – недостроенный логистический парк на Колпинском шоссе, 135. В его составе – участок площадью 115 га, два незавершенных здания площадью около 92 тыс. кв. м каждое, готовые к сдаче на 45% и 70% соответственно, а также построенный наполовину корпус площадью 30 тыс. кв. м и несколько небольших незавершенных построек. Стартовая цена имущества – 1,85 млрд рублей. Итоги закрытого аукциона станут известны 25 января.
По оценке директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Анны Сигаловой, с учетом того, что готовность сооружений на площадке логопарка составляет в среднем 65%, стоимость всего лота может оказаться в пределах 3 млрд рублей.
Другие эксперты настроены более скептически. «В этом сегменте обычно продаются участки площадью 3–10 га. И совсем по другим ценам. С продажей объекта такого масштаба рынок не сталкивался. Поэтому в успешный исход торгов верится с трудом. Особенно, если часть земли в этом проекте не обеспечена инженерией. Без возможности подключения – это просто неликвид. Крупных инвесторов, способных приобрести актив по заявленной цене, я на рынке сейчас не вижу», – говорит начальник отдела складской и индустриальной недвижимости Rusland SP Сергей Фёдоров.
С коллегой согласна управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. «Если девелопер сможет изменить сельскохозяйственное назначение части участков в проекте (лоты №№ 1–7), можно будет построить жилье эконом-класса. А лот № 8 (большой участок земли – 114 га и 213 тыс. кв. м производственного недостроя) может заинтересовать логистических девелоперов или крупное производственное предприятие», – говорит Ольга Шарыгина.
Напомним, что «Логопарк Колпино» начала строить в середине «нулевых» компания «Евразия Логистик», которую контролировал совладелец «Славинвестбанка» (позже переименованного в «АМТ Банк») Мухтар Аблязов. Под «Логопарк Колпино» приобрели 180 га бывших сельхозземель. Комплекс должен был стать самым крупным логистическим объектом региона: там, по проекту, должно быть 600 тыс. кв. м складов и 100 тыс. кв. м промышленной недвижимости. Но в кризис 2008 года у девелопера начались проблемы. Работы были прерваны. Позже «АМТ Банк» потерял лицензию. Его ликвидацию контролирует Агентство по страхованию вкладов. По его инициативе банкротится и «Логопарк Колпино», у которого есть большая задолженность перед «АМТ Банком». Логопарк собирались продавать в 2016 году. Но торги были отменены.