На Культурном форуме обсудили проблемы сохранения наследия
Где поставить запятую во фразе «Разрушать нельзя сохранять», если речь идет об исторических зданиях в Санкт-Петербурге, – для специалистов вполне очевидно. А вот как на практике сохранять наследие и при этом не мешать развитию города – вопрос открытый.
В Эрмитаже в рамках VIII Санкт-Петербургского международного культурного форума прошла панельная дискуссия «Разрушать нельзя сохранять».
Модератор мероприятия, президент Фонда «Шуховская башня», председатель российской секции DOCOMOMO International Владимир Шухов попытался придать остроту дискуссии, сразу обозначив тезис: исторический центр Петербурга в упадке. Город, задуманный и существовавший как имперская столица, впоследствии утратил этот статус, его особняки обречены на вечное недофинансирование.
Нуждается ли город в развитии или он «прекрасен в своем умирании»? Нужно ли это жителям? И если нужно – чего не хватает: денег, идей, законов? С такими вопросами модератор обратился к участникам дискуссии.
«Жителям не интересно ничего, кроме общественных пространств, – уверен управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов. – Любое другое развитие рассматривается как вторжение, будь то перестройка существующего здания или новое строительство. Речь идет, конечно, не обо всех горожанах, а о сплоченном коллективе так называемых градозащитников, которые атакуют любую инициативу».
По его мнению, для исторических зданий в центре города возможны три основные функции: жилье, офисы и торговля. «Торговля уместна далеко не везде, и в основном для нее пригодны только первые этажи. Остаются жилье и офисы. Для того, чтобы реализовать качественный проект, нужно отселять жителей. Вследствие приватизации 1991 года у нас появилась масса мелких собственников, с которыми договориться очень непросто. Порой нежелание конкретного человека вступать в переговоры ставит по угрозу реализацию всего проекта. Государству необходимо придумать механизмы ограничения права собственности», – считает эксперт.
Другим труднопреодолимым барьером на пути реализации инвестпроектов в центре Игорь Водопьянов считает избыточность требований по государственной охране памятников. «Что не видно с улицы, то и не надо охранять, – считает он. – Например, единственное условие реновации условного квартала в Коломне – его расселение и сохранение фасадов. И разрешение выломать все, что внутри, для нового строительства».
По мнению президента Союза архитекторов России и Союза московских архитекторов Николая Шумакова, Петербургу в том, что он перестал быть столицей, невероятно повезло. «Это было историческое решение, по значимости сравнимое только с идеей основания великого города на этой земле, – уверен он. – Если бы этого не случилось, на месте Исаакиевского собора мы бы сейчас видели открытый бассейн, внутри Петропавловской крепости красовался бы Дворец Советов, а Невский проспект был бы расширен в два раза, потому что где-то должны были бы проводить парады по случаю государственных праздников». А для и сохранения, и развития города, по мнению эксперта, нужны деньги и политическая воля.
Максим Атаянц, заслуженный архитектор РФ, руководитель ООО «Архитектурная мастерская М. Атаянца», считает, что сейчас Петербург «гораздо лучше, чем, например, пятнадцать лет назад, – в том, что касается состояния памятников, общего вида, чистоты и прочего». «Хорошо сохраняемый исторический город производит впечатление, что в нем ничего не происходит, – и это впечатление достигается каждодневной колоссальной работой», – добавил он.
По мнению эксперта, именно эта историческая идентичность – главное достояние Петербурга, столь ценимое туристами, которые вносят значимый вклад в экономику города. Ко всем городам, где сохранился исторический центр, необходимо применять особое законодательное регулирование, считает Максим Атаянц, так как существующие санитарно-строительные нормативы сформировались в 1960-е годы, когда «идеология отрицала ценность исторической застройки».
Мнение
Сергей Макаров, председатель КГИОП Санкт-Петербурга:
– Петербург – самый большой градостроительный объект в списке ЮНЕСКО, площадь только ядра объекта всемирного наследия – исторического центра Петербурга – составляет около 4 тыс. га. На этой территории почти 9 тыс. памятников и около 16 тыс. исторических зданий. Это и большая ценность, и проблема, которая требует осмысления, дискуссий, понимания развития. Современные технологии позволяют сберечь любую историческую постройку и придать ей новую функцию. В 2018 году был поставлен рекорд по объему средств, привлеченных в сохранение объектов наследия, – более 20 млрд рублей. Так что пациент не просто жив, а хорошо себя чувствует. Что действительно беспокоит – это состояние жилищного фонда, потому что итогом приватизации стало огромное количество собственников, которые не были к этому готовы. Мне кажется, есть три основных вопроса, которые необходимо решить для сохранения наследия. Первое – зарабатывать больше денег в бюджет и давать возможность зарабатывать бизнесу, а также создавать стимулы для инвесторов и частных собственников, чтобы им было выгодно вкладывать средства в исторические объекты. Второе – вернуть в город федеральную повестку, и эта задача поставлена губернатором Александром Бегловым. Третье – адаптировать федеральное законодательство: в первую очередь, в части соответствия норм проектирования потребностям исторической застройки. И надо искать механизмы решения тех проблем, которые мы в состоянии решить: с парковкой, развитием метро, созданием комфортной городской среды.
Комитет имущественных отношений Петербурга объявил раньше обычного срока конкурсы на закупку у строителей жилья для госнужд. Их торопятся провести до отмены «долевки».
За последнюю неделю анонсированы две закупки: одна на 200 квартир разного формата с бюджетом 814 млн рублей, вторая – на покупку еще 136 квартир на сумму 806 млн рублей. Таким образом, бюджет уже объявленных конкурсов составляет 1,6 млрд рублей. Но это еще не все. В апреле Смольный намерен провести тендеры на закупку жилья еще на 1,8 млрд рублей. Срок ввода домов, в которых город готов приобрести жильё - середина текущего года. А передать квартиры в собственность мегаполиса застройщики обязаны не позднее 2020 года.
Обычно город выкупает квартиры у строителей по осени. Но в этом году изменил традиции, поскольку нужно успеть оформить договоры до отмены долевого строительства и перехода отрасли на работу через эскроу-счета (соответствующие поправки в ФЗ-214 «О долевке» вступят в силу 1 июля текущего года).
Но ажиотажа на торгах ни чиновники, ни строители не предвидят. Традиционно в закупках участвуют только два девелопера региона - «Группа ЛСР» Андрея Молчанова и «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова, у которых много готового жилья, и потому цена оптовой закупки их устраивает. Традиционно эту цену определяет Минрегион. На этот год для Петербурга она составляет 69,5 тыс. рублей за 1 кв.м. При этом, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», самые скромные рыночные цены на такую недвижимость (в районах Шушар, Ручьев, в Ленсоветовском) на первичном рынке города составляют 75-90 тыс. рублей за 1 кв.м.
Тем не менее, совладелец «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров завил, что компания планирует участвовать в торгах и обладает необходимым запасом квартир, нужных городу.
В пресс-службе «Группы ЛСР» на запрос об интересе к новым торгам не ответили.
Напомним, что за прошлый год Смольный закупил для госнужд 845 квартир площадью более 50 тыс. кв.м. на сумму свыше 3,7 млрд рублей. Из них у «Группы ЛСР» - на 2,3 млрд рублей (в ЖК «Новая Охта» и «Цветной город»), а у «Дальпитерстроя» на 1,4 млрд рублей в Шушарах.
Годом ранее весь бюджет таких закупок, который составил 6 млрд рублей, также разделили между собой эти два подрядчика. А всего с 2008 года город купил для госнужд более 10 тыс. квартир на сумму более 25 млрд рублей. Согласно плану, с 2017 до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
«Сейчас контракт между городом и застройщиком по выкупу жилья для госнужд оформляется не в форме договора долевого участия в строительстве, а фактически в форме договора купли-продажи будущей вещи. Поэтому формально процедуру выкупа это усложнять не должно. Но это утверждение верно только для "старых" застройщиков. А новым в соответствии с изменившимся законом, придется использовать эскроу-счета для расчетов с городом. То есть "предоплата" не будет поступать напрямую застройщику, а значит в цене застройщики будут вынуждены учитывать свои расходы на такую заморозку средств на счетах. Так что можно ожидать снижение интереса новых застройщиков к таким сделкам и изменение подхода к ценообразованию», - говорит партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Сиротская четверть. Город меняет правила закупки квартир для сирот
Город закупит квартиры на 538 млн рублей у СК «Дальпитерстрой»
Петербург купит квартиры для очередников у ЛСР
Там можно построить 440 тыс. м2 жилья. Актив оценен в 1,8 млрд рублей.
Российский аукционный дом (РАД) 21 мая текущего года по поручению ГК «ЦДС» Михаила Медведева будет продавать 6 земельных участков общей площадью 25 га в Буграх (массив «Центральное»). Все лоты имеют разрешения на строительство жилья и примыкают к ЖК «Новые горизонты», который «ЦДС» уже строит в этом районе.
Участки будут продавать отдельными лотами. Площадь самого маленького - 1,4 га (его начальная цена – 118,1 млн рублей), а самого большого - 5,9 га (его начальная цена - 570 млн рублей). Общая начальная стоимость земли составляет 1,8 млрд рублей.
На участках в совокупности можно построить около 440 тыс. кв.м. жилья (при таком объеме застройки нагрузка земли на стоимость 1 кв.м. нового строительства составит около 4 тыс. рублей). Важно, что между «ЦДС» и администрацией Ленобласти заключено соглашение о строительстве на этой территории объектов социальной инфраструктуры в обмен на налоги.
«Продаём эту землю, потому что решили сосредоточиться на городских проектах. В условиях нынешней рыночной ситуации это экономически более выгодно», - пояснили в пресс-службе ГК «ЦДС».
Исполняющая обязанности руководителя коммерческого департамента РАД Раиса Муратова напомнила, что в прошлом году градостроительные нормативы застройки Ленобласти были изменены так, что теперь там нельзя строить дома выше 12-и этажей. «А у этих территорий есть все согласования по старым правилам. Их покупатели получат возможность реализовать один из последних высотных проектов в регионе», - говорит она.
"Цена, по которой участки выставлены на продажу, довольно низкая для рынка, что в некотором смысле подтверждает наш прогноз о том, что с введением эскроу-счетов стоимость земельных участков может упасть в 2-3 раза. Последние два года, клиенты, которые приходят к нам с запросами на земельные участки под жилье, не готовы рассматривать предложения в заКАДье. С этой точки зрения, «ЦДС» тоже, наверняка, понимают, что рынок тяжелый, и локация довольно проблемная, поэтому и стараются часть земельного банка продать. Точно также это сделал «ЮИТ» в проекте «Новоорловский», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Среди преимуществ локации он назвал относительную близость к городу. А среди минусов – отсутствие метро, сложности с инфраструктурой и отсутствие городской прописки для покупателей.
Марк Лернер, гендиректор компании «Петрополь» говорит: «Бугры», при определенных обстоятельствах, могут стать нормальной рабочей локацией для застройщика с большим финансовым ресурсом и возможностью продуктивно работать с банками в рамках изменившегося законодательства. Реализовывать большие проекты сегодня могут только компании, которые жестко контролируют себестоимость и способны работать на низкомаржинальном рынке. На каждый товар обязательно найдется свой покупатель. Большие холдинги, которые на рынке есть, могут заинтересоваться участком «ЦДС» в рамках собственной программы диверсификации портфеля. А раз «ЦДС» решил продавать, наверное, видит больший эффект от перспективной работы в другом районе Ленобласти или Петербурга».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» напомнила, что последние несколько лет район Мурино-Девяткино-Бугры остается самым востребованным у покупателей жилья районом в пригородной зоне Ленобласти - у этой территории фактически нет конкурентов по соотношению цены, транспортной доступности и инфраструктуры.
«По итогам 2018 года в районе Мурино-Новое Девяткино (включая Бугры) было реализовано 555,6 тыс. кв.м. жилья. Это 14% от общего объема сделок в петербургской агломерации», - говорит Ольга Трошева. Сейчас в этом районе девелоперы реализуют 24 проекта общей площадью 987,2 тыс. кв.м. В свободной продаже находится 367,7 тыс. кв.м. жилья. В основном это проекты класса «масс-маркет».
«Средняя цена предложения жилья составляет 77,2 тыс. рублей за 1 кв.м, что на 7,8% выше среднего показателя цены в пригородной зоне Ленобласти», - сообщила Ольга Трошева.
По данным Knight Frank St Petersburg, в ближайшее перспективе в районе планируется строительство еще 1 млн кв.м. жилья. А к 2030 году в этом районе, по предварительным прогнозам, будет уже 6,2 млн кв.м. жилья.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
РАД продал здание фабрики «Красное знамя»
ДОМ.РФ продаст земельные участки в Курортном районе
У «Озерков» продают землю под строительство ЖК бизнес-класса