Миллиард им. Горького
На аукцион выставлены 2 га земли с расположенными на них зданиями в историческом центре Санкт-Петербурга. Мнения экспертов о дальнейшей судьбе участка разошлись.
Российский аукционный дом (РАД) объявил торги по продаже имущественного комплекса АО «Творческо-производственное объединение «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. М. Горького», расположенного по адресу: Мельничная улица, д. 4, лит. А. В лот входят четыре нежилых здания общей площадью 17,4 тыс. кв. м (на сегодняшний день 5,7 тыс. из них сдается в аренду) с двумя смежными земельными участками, общей площадью 1,9 га.
Согласно ПЗЗ, территория, на которой находятся здания, по функциональному назначению относится к зоне общественно-деловой застройки и жилых домов (ТД 1-2_1) и может использоваться как для размещения коммерческих объектов (офисов и торговли), так и для жилищного строительства.
Район, где расположены здания, по оценке экспертов РАД, обладает высоким инвестиционным потенциалом. В непосредственной близости уже начаты работы по редевелопменту бывших промышленных участков под общественно-деловую застройку. Так, на соседней территории уже расположены бизнес-центры «Мельник» и «Премиум». Территорию завода «Газаппарат» также планируется застроить объектами общественно-делового и торгового назначения.
«Территория имеет высокий потенциал для реализации проекта строительства современного жилого комплекса и объектов коммерческого назначения, в том числе гостиниц. Здания, расположенные на участках, не являются историческими и не относятся к объектам наследия, а значит, могут быть снесены. На период подготовки разрешительной и проектной документации возможно использование площадки под арендный бизнес. По предварительным подсчетам, площадь квартир в новом комплексе может составить порядка 30 тыс. кв. м», – считает руководитель Департамента продаж РАД Юлия Акимова.
Начальная цена составляет почти 956,6 млн рублей; минимальная – 478,3 млн. Торги пройдут 13 августа посредством публичного предложения, заявки принимаются до 6 августа.
У экспертов разные взгляды на оценку лота РАДом. Руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина считает ее адекватной. «Стоимость продажи земли может составлять порядка 60 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит она. А по оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анны Сигаловой, стоимость находится ближе к нижней границы цены и составляет 500–600 млн рублей.
Нет общего взгляда у специалистов и на будущее участка, у которого есть и плюсы, и минусы. «С одной стороны, участок расположен вблизи от Старо-Невского проспекта, Невы, с другой – промышленное окружение. Территория подходит под размещение офисов, гостиниц, апартаментов. При согласовании изменения условно разрешенного вида использования, половину участка можно застроить жильем. При этом на нем сейчас расположены достаточно крепкие капитальные строения, поэтому можно пойти и по пути их реконструкции», – говорит Анна Сигалова.
«Имущественный комплекс находится недалеко от центра города и потенциально может быть востребован под офисную или гостиничную функцию. Причем в последнем варианте, с учетом масштабов, наиболее целесообразным будет проект апарт-отеля», – со своей стороны, отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
А Екатерина Заволокина считает наиболее рациональным возведение в локации жилья. «Целесообразнее использовать эту территорию для строительства жилого комплекса, поскольку по сравнению, например, с офисами жилищные проекты реализуются быстрее, а значит, скорость возврата инвестиций выше. Локация для подобного строительства удачная, территория находится относительно недалеко от центра города, рядом с рекой. Однако, несмотря на то, что уже запущены работы по редевелопменту близлежащих участков, пока что по-прежнему окружение проекта – это бывшие промпредприятия, что может отразиться на цене будущих квартир», – предупреждает она.
Мнение
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– Главный вопрос в том, что решит новый собственник: сохранить или снести здания. В первом случае есть возможность начать получать арендный доход в короткие сроки после приобретения недвижимости. Во втором – более эффективно использовать территорию и увеличить полезную площадь в разы.
Земля с постройками на Уральской улице оценена к торгам в 12 млн рублей. Но ее форма – зажатый между промышленными участками узкий «язык» – ограничивает варианты застройки.
Фонд имущества Петербурга готовит к торгам недвижимость ОАО «Концерн «Морское подводное оружие – Гидроприбор». На аукцион попадут два здания бывших складов площадью 600 кв. м, с участком площадью 0,23 га, на Уральской улице, 19. Территория относится к общественно-деловой зоне, но имеет не самую удобную для застройки форму: участок расположен между площадкой завода «Алмаз» и бывшей площадкой фабрики «Северная мануфактура», он узкий и сильно вытянутый, причем вида на набережную Адмирала Макарова не имеет.
Торги пройдут 24 апреля 2019 года. Начальная цена лота – 12 млн рублей.
Эксперты рынка уверены, что ажиотажными они не станут. «Конфигурация участка, его глубина в 18 м, а также расположение относительно соседних зданий не позволяют реализовать здесь коммерчески целесообразный проект. Соответственно, продать его возможно только под использование в качестве склада. Рост цены может быть незначительным. В данной локации склады востребованы, поэтому интересанты наверняка найдутся. Но поскольку объект специфичный, высокого спроса на торгах, скорее всего, не будет», – полагает партнер Rusland SP Андрей Бойков.
Директор направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер считает, что участок вряд ли будет интересен девелоперам для комплексного освоения или строительства крупного объекта временного размещения. «Инвесторы оценивают перспективы земли исходя из своих запросов и цены. Если стоимость будет приемлемой, покупатель найдется. А объявленная цена выглядит на редкость доступной», – говорит она.
«Эту землю можно использовать под широкий диапазон функций – от промышленной до жилой. И заявленная стартовая цена – 12 млн рублей – является адекватной по рыночным меркам. Но из-за своей неуклюжей геометрии участок может представлять интерес только вкупе с соседними территориями. Например, он может быть интересен для потенциального инвестора, который возьмется объединить площадку завода "Алмаз" и бывшую площадку фабрики "Северная мануфактура"», – полагает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анна Сигалова.
Напомним, что в 2018 году 3,3 га на Уральской улице, 21, за 400 млн рублей под жилищный проект купила компания Setl City. Раньше там находился 57-й авторемонтный завод, входящий в структуру Минобороны. А сейчас девелопер строит там ЖК «Эмеральд на Малой Неве». Участники рынка считают Setl City самым вероятным претендентом на покупку этого актива.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Василеостровском районе строится 552 тыс. кв. м жилья, из которых 218 тыс. кв. м находится на намывных территориях (39% от объема рынка района). В свободной продаже в районе находится 188 тыс. кв. м жилья. По итогам 2018 года, в Василеостровском районе реализовано 225 тыс. кв. м жилья, в том числе 48% – на намыве, где представлено в основном жилье массового спроса. Но если рынок намывных территорий формируют объекты класса «масс-маркет», то в исторической части острова превалируют объекты класса «бизнес». Средняя цена предложения при стопроцентной оплате в классе «масс-маркет» составляет 121,2 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 12,8% выше среднего показателя цены по городу в классе. В классе «бизнес» показатель средней цены при стопроцентной оплате составляет 164,5 тыс. за 1 кв. м (на 2% ниже среднего городского уровня).
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
«Максидом» построит гипермаркет на Уральской улице
В 2018 году рынок складской недвижимости Петербурга увеличился почти на 100 тыс. «квадратов»
Зона под жилье. РАД продает участок в бывшей промзоне «Охта»
Гастроформаты нынче в моде. И активней всего они развиваются на базе старых рынков.
Василеостровский рынок, расположенный на Большом проспекте В. О., 14–16, реконструируют под фуд-маркет. Там больше не будут продавать одежду и обувь, зато обещают свежие и разнообразные продукты питания и актуальные ресторанные концепции.
Пространство рынка разделят на несколько зон. Одну из них займет продуктовый сельскохозяйственный рынок (ожидается, что он будет работать напрямую от производителей и крупных импортеров, что позволит ему конкурировать по ценам с гипермаркетами), а другую – гастромаркет с уголками ресторанов и гастроэнтузиастов. Во внутреннем дворе хотят создать пространство для летних фестивалей. Проект дополнят собственные сыроварня, пекарня, пиццерия и кофейня.
Переговоры с потенциальными арендаторами еще идут. Открытие фуд-маркета запланировано на начало этого лета.
Заказчиком проекта реконструкции в 2017 году выступала московская компания Zemskiy Group (она же представляла на суд города собственную концепцию преобразования Кузнечного рынка). Сейчас, по данным The Village, реконструкцию проводят крупный поставщик продуктов питания и специалисты, которые до этого работали в таких компаниях, как Ginza, Food Retail Group, Italy Group.
А само здание рынка принадлежит ООО «Василеостровский рынок», которое контролирует семья бывшего первого заместителя гендиректора компании «Газпром Инвест» Владимира Хурцилавы. Сейчас он руководит ПО «Санкт-Петербургские сельскохозяйственные рынки».
Эксперты отмечают, что гастроформаты сейчас находятся на пике популярности и быстро развиваются. Это касается и фуд-холлов (больших пространств, где открывают рестораны разных концепций и кухонь) и фуд-маркетов (они представляют собой симбиоз фуд-холла с продуктовым рынком).
«Они, по сути, предлагают людям новый формат досуга. Вариативность концепций, продуктов и цен позволяет таким проектам охватить очень широкую аудиторию. А высокие ставки аренды делают окупаемость таких объектов очень интересной – 2–3 года», – говорит гендиректор компании IDEM Екатерина Гресс.
С коллегой согласен эксперт-аналитик АО «ФИНАМ» Алексей Калачёв: «Тема гастроконцепций становится модной и набирает популярность, поскольку в обществе присутствует тренд на здоровое питание. И покуда это так, формат будет развиваться и теснить фуд-корты в ТРЦ».
За прошлый год число фуд-холлов и фуд-маркетов в Москве удвоилось. Сейчас их уже 14. А толчок к развитию нового гастроформата в Москве дала программа реконструкции старых сельскохозяйственных рынков, запущенная несколько лет назад. Первым рынком, который с легкой руки инвесторов из Ginza Project превратился в современное гастрономическое пространство, стал Даниловский. В апреле 2017 года здесь завершились комплексные ремонтные работы, которые шли с марта 2015 года без остановки торговли. Следом в фуд-холлы превратились Усачёвский рынок и рынок экопродуктов в Коньково. Были обновлены Черёмушкинский рынок и Центральный рынок на Рождественском бульваре. Но преобразования продолжаются. Следующие на очереди – Дорогомиловский и Багратионовский рынки.
В Петербурге Василеостровский рынок станет первым подобным проектом. Но аналоги могут появиться уже в ближайшее время благодаря планам города по реновации старых продовольственных рынков. В Петербурге около 20 сельскохозяйственных рынков. Они размещаются на площадях, которые арендуют у города. Многие договоры аренды истекли. Для заключения новых нужно проводить аукционы. Фонд имущества Петербурга заявлял о планах провести торги по пяти рынкам. В списке – Кузнечный рынок, также Мальцевский, Московский, Ломоносовский и Невский.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Glorax задумался о фуд-холле. Компания купила здание бывшей мастерской вагоностроительного завода у Московских ворот
Смольный заморозил идею передать городские рынки Ginza целевым назначением