Системные сбои проектного финансирования
Текущая статистика по переходу на проектное финансирование застройщиков в Ленинградской области выглядит крайне неутешительно. Эксперты говорят о необходимости учета специфики отдельных регионов и введения альтернативных механизмов кредитования проектов.
На прошлой неделе состоялась дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области». Организаторами мероприятия стали PROEstate Events при поддержке учебного центра Academy of Real Estate и Российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Информационным партнером форума традиционно выступила газета «Строительный Еженедельник». Стратегическим партнером – Научно-проектная коллаборация QUITE WHITE.
Без потерь
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин в своем приветственном слове к участникам дискуссии сформулировал главную проблему для всех участников рынка – переход на проектное финансирование. «От того, как мы пройдем рубеж 1 июля, зависит, увеличится ли число обманутых дольщиков, не пропадут ли у нас «доноры» – достройщики проблемных объектов – и не остановится ли строительство «социалки» в новых районах», – заявил он.
Пока ситуация с переходом на эскроу-счета в регионе далека от оптимистической. «В Ленобласти 142 застройщика строят по схеме ДДУ. Они получили 233 разрешения на строительство своих проектов. С 1 июля по старым правилам смогут продолжаться те проекты, где готовность домов выше 30% процентов (15% – для проектов комплексного освоения и 6% – для компаний-«доноров», завершающих проблемные объекты) и где 10% квартир уже проданы по ДДУ. Таких проектов в Ленинградской области 70% (152 разрешения). Оставшиеся 30% проектов (81 разрешение) будут вынуждены переходить на эскроу-счета с проектным финансированием банков. В банки уже поступили 42 заявки от застройщиков, которым надо переходить на новую схему привлечения средств, из которых одобрены всего две. Я подчеркну: 82 проекта нуждаются в банковском финансировании, и только два его получили. Цифры говорят о том, что где-то есть системный сбой», – констатировал Михаил Москвин.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов оценивает ситуацию более оптимистично: «Понятно, что все крупные девелоперы переживут переход на проектное финансирование, многие из них работают с банками уже не первый год. Проблемы будут испытывать небольшие застройщики, которые строят не в самых ликвидных локациях».
«Мы никого не хотели бы потерять. Надо, чтобы все развивались», – заметил Михаил Москвин и подчеркнул, что необходимо предусмотреть альтернативные механизмы, привел в пример инициативу «ДОМ.РФ» по кредитованию с более низкой процентной ставкой проектов, которые не смогут получить проектного финансирования от банков.
Особые условия необходимы для тех застройщиков, которые работают в отдаленных от Петербурга районах Ленобласти, согласен вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты Антон Мороз: «В послании Президента РФ Владимира Путина содержится призыв не только к достижению ввода 120 млн кв. м жилья в год, но и к решению задачи по деурбанизации страны».
О том, что нужны адресные меры поддержки, говорил и председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов: «Сбербанк подсчитал, что по состоянию на начало года в России было всего 5736 застройщиков, из них проектным финансированием хотя бы один раз воспользовались 587. То есть 90% компаний отрасли не имеют опыта взаимодействия с банками и не имеют соответствующих команд».
Уровень комфортности
C декабря 2017 года законодательство Ленобласти ограничивает жилищное строительство в городских поселениях 9–12 этажами, а в сельских – 5–9. Тем не менее, ряд компаний, получивших согласование ППТ до введения таких норм, эти правила не соблюдает. Губернатором региона Александром Дрозденко поставлена задача привести документацию по планировке территорий в соответствие с региональными нормативами градостроительного проектирования. «В настоящее время Комитетом по градостроительной политике направлены предписания в 5 муниципальных образований, которые находятся в агломерационной зоне, с требованием начать работу по приведению ПЗЗ в соответствие действующим требованиям. Отмечу, что муниципалитеты эту работу уже начали», – сообщил председатель Комитета по градостроительной политике Ленобласти Игорь Кулаков.
Основатель научно-проектной коллаборации Quite White, директор Института комплексного развития территорий Анна Курбатова рассказала о работе над проектами по развитию крупных жилых районов в Московской агломерации. Так, для некоторых территорий эффективным оказалось применение концепции так называемых урбан-блоков. «Это не районы экспериментального строительства, а единые социокультурные образования, базовые единицы квартальной застройки, в рамках которых можно принимать градостроительные решения по планированию, организации или реорганизации городской среды», – сообщила она.
«Термин «урбан-блок» мне очень нравится, – поделился мнением глава Администрации МО «Аннинское городское поселение» Дмитрий Рытов. – Действительно, изначально расчеты по обеспечению жителей социальной инфраструктурой должны исходить из того, что все необходимое должно быть если не в шаговой доступности, то хотя бы поблизости от места их проживания».
Вопрос перехода на проектное финансирование он прокомментировал так: «Пока из всех застройщиков, работающих на территории нашего поселения, неуверенно себя чувствует только один. Всем известно, что это «УНИСТО Петросталь». Все остальные справляются со сложностями, включая в том числе и малых застройщиков».
В дискуссии говорили и о транспортных проблемах. Заместитель генерального директора АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти» Валентин Енокаев, в частности, отметил, что вопросы транспортной инфраструктуры Кудрово хоть и не всегда оперативно, как хотелось бы, но решаются в плановом порядке. «А вот проблемы в Мурино гораздо серьезнее. Здесь два крупных проекта – первый этап обхода Мурино в створе Гражданского проспекта (его начало запланировано на 2020 год) и пробивка Пискарёвского проспекта (экспертное заключение по нему планируется получить к середине 2019 года)», – напомнил он.
Под гнетом слабеющего спроса
Аналитические данные по рынку новостроек Ленобласти привела руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, на данный момент покупателям в Ленобласти доступны квартиры в 77 жилищных комплексах от 58 застройщиков. «Объем предложения в пригородной зоне по сравнению с пиковыми периодами сократился примерно на 40% (с 1,8–2 млн кв. м до 1 млн), – рассказала эксперт. – Причем интерес покупателей к объектам за КАД достаточно стабилен. У областных проектов по сравнению с городскими есть весомое преимущество – цена на 25% ниже. Можно говорить о том, что рынок держит баланс».
Вместе с тем, как считает Ольга Трошева, сохранится ли этот баланс в дальнейшем, зависит от властей и их действий, поддерживающих строительный рынок: «Территории «заКАДья» остаются перспективными для жилищного строительства, но в текущей ситуации очевидно, что застройщики корректируют свои планы по развитию проектов в области».
По мнению экспертов, принимавших участие в дискуссии, Ленобласть начинает превращаться в зону меньшего комфорта для застройщиков, за исключением лишь некоторых максимально близких к городу локаций. Компании снижают объемы строительства в области и не торопятся выводить на рынок новые объекты и очереди. Так, Группа ЦДС перенесла запуск нового проекта в Новосаратовке, а «Группа ЛСР» – отложила до лучших времен строительство «миллионника» на территории бывшего аэропорта Ржевка.
ГК «КВС» продлила сроки реализации своих проектов в Янино и Сертолово. «ЖК «Ясно.Янино» мы планируем завершить к 2026 году, а ЖК «Новое Сертолово» – к 2023-му, вместо изначально запланированной даты завершения обоих проектов – 2018 год, – сообщил заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артём Кириллов. – Проекты в Ленобласти всегда уступали по рентабельности городским, а с введением эскроу-счетов доходность и вовсе приблизится к минимальным значениям».
«Мы изначально также планировали реализовывать свои проекты с более динамичным темпом строительства и продаж. Но сейчас процесс замедлили, – соглашается генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. – Мы определили для себя оптимальный уровень продаж и объем строительства, которые стабильны из месяца в месяц. По текущим очередям мы ждем постановления Минстроя РФ о критериях готовности объектов жилищного строительства, позволяющих достраивать их по долевой схеме после 1 июля 2019 года».
Отсутствие понимания процедуры подтверждения строительной готовности объектов, которые можно будет достраивать по старым правилам, – только один из актуальных вопросов, считает Артём Кириллов. По его мнению, при переходе на новую схему финансирования в застройщиков возникает целый комплекс проблем: это неготовность уполномоченных банков к работе по проектному финансированию; завышенные критерии оценки девелоперов со стороны ЦБ РФ в части формирования резервов на возможные потери по ссудам; избыточные критерии оценки проектов при оформлении проектного финансирования со стороны уполномоченных банков; отсутствие готовности и понимания у банков в части финансирования объектов социальной и инженерной инфраструктуры при комплексном освоении территории; отсутствие понимания процедуры строительного аудита объектов, по которым выдано проектное финансирование. И, наконец, отсутствие у банков ответственности за невыдачу проектного финансирования.
Директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Константин Бачкин привел оперативные результаты взаимодействия банка с застройщиками по новой модели финансирования и рассказал о развитии линейки кредитных продуктов. Так, помимо уже существующих кредитов под готовое жилье и проектного финансирования, Сбербанк начал работать по программам кредитования под будущую прибыль действующих проектов и еще до майских праздников в этом году планирует представить продукт по мезонинному кредитованию застройщиков, под приобретение земли или новых проектов
Кстати
Четыре школы и два детских сада в Ленобласти включены в федеральную программу субсидирования строительства объектов социнфраструктуры «Стимул». В рамках соглашения с Минстроем РФ в 2019 году будут построены две школы по 950 мест (кварталы компаний «Арсенал» и ООО «Самолет»), детский сад на 190 мест (квартал «ФСК «Лидер») в Буграх, школа на 1175 мест в Мурино (квартал ООО «Полис»). Во втором полугодии 2020 года в Кудрово сдадут детсад на 295 мест с бассейном (квартал ООО «Кудрово-град»), а в Новогорелово – школу на 550 мест (квартал ООО «Интер Альянс»). Перечень утвержден постановлением Правительства Ленобласти. Всего на строительство школ и детсадов будет направлено почти 3 млрд рублей, из них 1 млрд из федерального бюджета, 1,8 млрд рублей – из регионального, остальное – из местных. Заказчиками строительства выступают муниципальные образования.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Банки будут обосновывать девелоперам, почему им отказано в финансировании
Власти Ленобласти помогут застройщикам перейти на проектное финансирование
Банки и застройщики получили рекомендации по взаимодействию
Власти Ленобласти со всей серьезностью относятся к реализации государственной программы «Комфортная среда», статус которой «майским указом» Президента России Владимира Путина повышен до уровня одного из нацпроектов. Об этом рассказал глава региона Александр Дрозденко на посвященном вопросам ЖКХ заседании губернаторского пресс-клуба.
Губернатор подчеркнул, что одной из важнейших задач, которые ставятся в этой сфере, является привлечение как можно большего числа людей к участию в формировании программы «Комфортная среда». «Жители региона активно участвуют в выборе реализуемых в рамках программы проектов благоустройства общественных пространств и дворовых территорий. Хотелось бы, чтобы они активнее участвовали и в выдвижении инициатив в этой сфере. Это необходимо для того, чтобы реализовывались именно те проекты, которые нужны людям, и именно там, где они нужны», – подчеркнул глава региона.
Участвовавший в заседании глава Комитета по ЖКХ Ленобласти Александр Тимков отметил, что для достижения этой цели в регионе будет создан Центр компетенций программы «Комфортная среда». «В нем граждане смогут получить всю необходимую информацию и консультации, которые помогут принять участие в проекте», – уточнил чиновник.
Александр Дрозденко заявил также, что не надо требовать от инициаторов тщательной проработки проектов. «Конечно, если они смогут это сделать – прекрасно. Но достаточно эскиза. Понятно, что на глубокую проработку деталей проекта нужны средства, а они у людей не всегда есть. Поэтому нужно обеспечить жителям региона возможность выступить с самой идеей, а нюансы можно продумать позже, если сама инициатива будет поддержана», – добавил глава региона.
Кроме того, он сообщил, что жители области, выдвигая инициативы, не должны бояться «слишком больших» проектов. «Если инициативу невозможно реализовать за год, проект можно разделить на этапы и выполнять работы в течение нескольких лет. Конечно, люди должны понимать при этом, что пока реализуется один проект, денег на другие мы выделить уже не сможем. С другой стороны, такой подход позволяет осуществлять комплексное благоустройство больших общественных пространств, что является очень важной задачей», – подчеркнул Александр Дрозденко.
Среди наиболее успешных многоэтапных проектов губернатор выделил реконструкцию набережной в Луге. «Вообще, в рамках программы реализуются очень интересные проекты. Это, например, современная экстрим-площадка в Заречном парке Луги, парк в Сосновом Бору, общественные территории в Тихвине. Очень интересные инициативы реализованы также в Тосно, Отрадном, Волхове, Сертолово, Рощино», – отметил он.
Напомним, в 2018 году на реализацию программы «Комфортная среда» в Ленобласти было суммарно направлено свыше 1 млрд рублей, в том числе 208,7 млн из федерального, 687,2 млн из областного и 122,2 млн – из местных бюджетов. На эти средства были реализованы 138 проектов в 78 муниципальных образованиях. Было осуществлено благоустройство 76 дворов (36,4% от общего объема средств программы) и 62 общественных территории (63,6%). В рамках проектов суммарно отремонтировано 148,1 тыс. кв. м внутридворовых проездов, установлено 976 опор освещения, 1267 скамеек, 1140 урн, организовано 1862 парковочных места, обустроено 70,9 тыс. кв. м пешеходных дорожек, разбито 332 клумбы и цветника, высажено 24,8 тыс. деревьев и кустарников (площадь озеленения составила 198,6 тыс. кв. м), оборудовано 15,8 тыс. кв. м спортивных и 31,2 тыс. кв. м детских площадок.
На этот год общая сумма финансирования региональной программы «Формирование комфортной городской среды» выросла за счет средств госказны за 200 млн рублей и достигла 1,2 млрд (рост примерно на 20%), в том числе 401 млн из федерального, 738 млн – из областного, 60 млн – из местных бюджетов. В результате конкурсного отбора в этом году будут благоустроены территории уже в 83 муниципальных образованиях.
«На 2019 год суммарный бюджет программы превысил 1,2 млрд рублей. И это не предел. В принципе, Ленобласть могла увеличить объем средств, направляемых на ее реализацию, до 1,8 млрд», – сообщил Александр Дрозденко.
По словам губернатора, такие возможности у региона есть в связи с профицитом бюджета. «По итогам I квартала рост доходов области достиг 7 млрд рублей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – отметил он.
Но к этому оказались не готовы муниципальные образования. «Одним из условий участия в программе стала необходимость «юридически причесать» муниципалитеты, завершить оформление ряда документов, принять Правила благоустройства, разобраться с кадастром земель и пр. И многие этого не сделали. Поэтому, например, в программу «Комфортная среда» в этом году не попали ни Кудрово, ни Мурино», – рассказал Александр Дрозденко.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Дрозденко: Ленобласть готова больше вкладывать в программу «Комфортная среда»
Бокситогорск получит 100 млн рублей на благоустройство
Сергей Кузьмин: «Комфортная среда – понятие комплексное»
Реализация национального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги» (БКАД) в Ленинградской области под угрозой. Региональные власти рассчитывали получить из федеральной казны 35-40 млрд рублей, однако пока Министерство транспорта готово выделить только 3,3 млрд.
Власти региона просят либо снизить показатели, либо увеличить финансирование.
Как сообщил председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области Юрий Запалатский, изначально предполагалось, что реализация проектов в рамках БКАД будет идти за счет регионального и федерального бюджетов. «В прошлом году нам поступило письмо из Министерства финансов РФ. Там сообщалось, что 67% расходов на реализацию нацпроекта возьмет на себя федеральный бюджет, а оставшиеся 33% должен обеспечить областной. Тогда мы сформировали проекты, в рамках которых намеревались достичь определенных показателей», – пояснил чиновник.
В частности, до 2025 года доля дорог регионального значения, соответствующих нормативным требованиям, должна увеличиться на 50%. Протяженность трасс федерального и регионального значения, работающих в режиме перегрузки, должна снизиться на 10%. А количество аварийно-опасных участков должно сократиться вдвое. Кроме того, на дорогах регионального значения должна начать работать система автоматического весогабаритного контроля с фото- и видеофиксацией, которая станет, по сути, аналогом системы «Платон», действующей на федеральных трассах. На дорогах должно появиться 1659 камер.
«По предварительным расчётам, на реализацию всех этих планов нам требуется порядка 50 млрд рублей. Поскольку мы были уверены в федеральной поддержке, то запланировали в областном бюджете около 13,8 млрд рублей. Однако Минфин пересмотрел условия в одностороннем порядке, и нам подтвердили финансирование до 2024 года только в размере 3,3 млрд рублей. 296,3 млн поступят в область в этом году. Остальные средства мы должны изыскать сами, – рассказал Юрий Запалатский. – Нам нужно либо добиться увеличения финансирования, либо изменения целевых показателей нацпроекта. В таких финансовых условиях первоначальных целей мы не достигнем».
В свою очередь, губернатор Ленобласти Александр Дрозденко грустно напомнил, что дорожный фонд региона все-таки не резиновый: «Мы рассчитывали на федеральную поддержку в размере 35-40 млрд рублей».
Александр Дрозденко распорядился начать работу по запланированным на этот год проектам. «Подождем до июля, когда пройдут все конкурсы, если увеличение финансирования нам никто не подтвердит, то необходимо будет подготовить обращение на имя председателя правительства РФ Дмитрия Медведева», – сказал Александр Дрозденко, обращаясь к своему заместителю Михаилу Москвину.
Юрий Запалатский подтвердил, что на имеющиеся в области средства в этом году начнется ремонт трех активно используемых дорог: Петербург — Ручьи (дорога к Сосновому Бору); Гатчина — Ополье; Кемполово — Выра — Тосно — Шапки. В следующем году работы начнутся на трассе из Петербурга в бухту Морье («Дорога жизни»), а также Токсовском шоссе. Помимо этого, область начнет работы по организации системы весогабаритного контроля и видеофиксации.
Отметим, правительство Ленобласти надеялось на федеральную поддержку проектов не только в рамках БКАД. В феврале этого года Михаил Москвин представил министру транспорта РФ Евгению Дитриху ряд объектов, по которым региону нужна помощь. В частности, тогда речь шла о строительстве мостов через Волхов на подъезде к Киришам (примерно 3,4 млрд рублей) и через Свирь у Подпорожья (3,5 млрд); автодорожного выезда в створе Пискаревского проспекта в обход Мурино и Нового Девяткино с выходом на дорогу «Петербург – Матокса» (6,9 млрд); областного участка ВСД (12,1 млрд), подъезда ко Всеволожску (8,6 млрд); подъезда от КАД до трассы М-11 «Нарва» (6,2 млрд); от КАД до дороги «Петербург – Матокса» для обеспечения работы ТПУ «Девяткино» (1,6 млрд); а также реконструкция дороги «Петербург – Колтуши» на участке «КАД – Колтуши (8 млрд).
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ: