Изменения условий семейной ипотеки и разрыв цен уводят покупателей на вторичку
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, зафиксировали переток спроса из новостроек в сегмент готового жилья в 1 квартале 2026 г. Причины – изменения условий семейной ипотеки и заметный ценовой разрыв (23%) между сегментами.
В 1 кв. 2026 г. на вторичном рынке крупных российских городов (см. таблицу) было продано 122,7 тыс. квартир. Он показал большую устойчивость, чем первичный рынок, который пострадал на фоне изменения условий семейной программы: продажи оказались на 27% ниже, чем в 4 кв. 2025 г., тогда как в новостройках снижение сильнее – на 43%. По сравнению с 1 кв. 2025 г. число сделок по ДКП выросло сразу на 18%, а в новостройках только на 4%.
Больше всего сделок с квартирами в готовых домах в 1 кв. 2026 г. (кроме Москвы и Петербурга) прошло в Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре (более 5 тыс. регистраций). Максимальный рост спроса в годовом выражении по итогам января-марта – в Тольятти, Волгограде, Хабаровске (от +47 до +55%); спад отмечен лишь в Чебоксарах, Сочи и Калининграде (от -34% до -3%).
В условиях высоких ипотечных ставок и сохраняющегося роста цен, спрос сместился не просто на вторичный рынок, а в его более доступные сегменты. Вырос средний возраст дома, в котором купили квартиру (с 31 года в конце 2025 г. до 33 лет), немного сократилась средняя площадь (с 52 до 51 до кв.м.), а доля недавних новостроек (корпусов 2020-х гг. постройки) не изменилась (21% и в 4 кв. 2025 и в 1 кв. 2026).
Спрос в крупных городах РФ (число сделок)
Источник: Циан
Особенно большой разрыв в квартальной динамике спроса между сегментами в Сочи (-92% в новостройках и -22% на вторичке), Барнауле (-65% и -24%) и Томске (-56% и -20%) – в этих городах низкие темпы жилищного строительства, дефицит предложения на первичном рынке, а значит, мало сделок.
В Ставрополе и Владивостоке, наоборот, спрос на вторичке просел заметно сильнее, чем на первичке, а в Ярославле в новостройках он даже немного вырос (+8%). В этих городах различия в ценах между двумя сегментами минимальны (новостройки дороже всего на 2-9%), поэтому переток спроса с первичного рынка в 2026 г. в них не фиксируется.
Более низкий уровень цен в готовых домах – один из важных факторов их привлекательности. В апреле 2026 г. «квадрат» в предложении на первичном рынке на 23% дороже. Ценовой разрыв максимален в Новокузнецке, Барнауле и Тольятти (49-68%) – в этих городах строится мало нового жилья, высокая конкуренция на первичном рынке, а квартиры на вторичном рынке еще и продаются, в основном, в морально устаревшем жилфонде.
«В начале 2026 г. часть спроса из новостроек сместилась в готовое жилье, цены на которое заметно ниже, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Покупатели всё чаще отказываются от приобретения современного жилья в пользу “обычной” вторички».
Приложение
|
Город |
Сделок с новостройками в 1 кв. 2026 г., тыс. штук |
Динамика, % |
Сделок на вторичке в 1 кв. 2026 г., тыс. штук |
Динамика, % |
||
|
к 1 кв. 2025 г. |
к 4 кв. 2025 г. |
к 1 кв. 2025 г. |
к 4 кв. 2025 г. |
|||
|
Барнаул |
0,6 |
-26% |
-65% |
2,3 |
20% |
-24% |
|
Владивосток |
1,9 |
34% |
-15% |
1,9 |
28% |
-27% |
|
Волгоград |
1,1 |
24% |
-53% |
2,5 |
54% |
-27% |
|
Воронеж |
2,2 |
20% |
-25% |
3,5 |
20% |
-32% |
|
Екатеринбург |
5,7 |
26% |
-45% |
6,4 |
29% |
-23% |
|
Ижевск |
1,1 |
0% |
-42% |
2,3 |
3% |
-36% |
|
Иркутск |
0,9 |
24% |
-43% |
1,9 |
23% |
-29% |
|
Калининград |
1,0 |
25% |
-34% |
1,6 |
-3% |
-30% |
|
Кемерово |
0,3 |
-20% |
-57% |
1,5 |
20% |
-25% |
|
Киров |
0,7 |
22% |
-34% |
2,0 |
17% |
-30% |
|
Краснодар |
4,9 |
66% |
-39% |
5,4 |
12% |
-27% |
|
Красноярск |
1,5 |
63% |
-28% |
4,0 |
37% |
-24% |
|
Москва |
13,9 |
-37% |
-51% |
21,5 |
2% |
-28% |
|
Набережные Челны |
0,8 |
16% |
-37% |
0,4 |
2% |
-30% |
|
Новокузнецк |
<0,1 |
57% |
-54% |
1,2 |
33% |
-23% |
|
Новосибирск |
2,5 |
12% |
-45% |
6,0 |
25% |
-21% |
|
Омск |
0,5 |
54% |
-43% |
3,3 |
26% |
-21% |
|
Оренбург |
0,9 |
7% |
-47% |
2,2 |
15% |
-27% |
|
Пенза |
1,1 |
29% |
-38% |
1,9 |
32% |
-28% |
|
Пермь |
2,2 |
59% |
-30% |
3,3 |
22% |
-30% |
|
Ростов-на-Дону |
3,6 |
14% |
-47% |
2,9 |
1% |
-31% |
|
Рязань |
1,2 |
26% |
-26% |
1,6 |
14% |
-34% |
|
Самара |
0,8 |
17% |
-59% |
3,5 |
40% |
-28% |
|
Санкт-Петербург |
8,5 |
14% |
-36% |
14,9 |
9% |
-27% |
|
Сочи |
0,1 |
-46% |
-92% |
1,3 |
-11% |
-22% |
|
Ставрополь |
1,6 |
9% |
-21% |
1,5 |
10% |
-37% |
|
Тольятти |
0,2 |
-31% |
-59% |
1,9 |
55% |
-25% |
|
Томск |
0,2 |
102% |
-56% |
1,4 |
16% |
-20% |
|
Тюмень |
3,0 |
10% |
-50% |
3,5 |
23% |
-23% |
|
Ульяновск |
0,7 |
38% |
-53% |
2,1 |
10% |
-31% |
|
Уфа |
2,9 |
70% |
-38% |
3,9 |
31% |
-25% |
|
Хабаровск |
1,6 |
1% |
-33% |
1,9 |
47% |
-18% |
|
Чебоксары |
0,5 |
-37% |
-55% |
0,9 |
-34% |
-24% |
|
Челябинск |
1,6 |
46% |
-28% |
4,0 |
30% |
-26% |
|
Ярославль |
1,3 |
67% |
8% |
2,2 |
31% |
-21% |
|
Все локации |
71,5 |
4% |
-43% |
122,7 |
18% |
-27% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 35 крупнейших городов, по которым есть полные данные по числу сделок.
За прошедший год объем предложения без отделки на рынке первичного жилья «старой» Москвы увеличился почти на 15%, подсчитали эксперты компании «Метриум». Доля таких квартир достигла рекордных 61,1%.
По данным «Метриум», на рынке новостроек «старой» Москвы в сентябре 2025 года реализуется 39 680 квартир (без учета апартаментов). Абсолютное большинство из них – 24 230 помещений – сдаются без отделки. Этот показатель растет уже четыре года подряд. В сентябре 2022 года продавалось всего 15 000 квартир от девелоперов в черновом исполнении. Доля подобных лотов с тех пор выросла на 22,2 процентных пункта – с 38,9% до 61,1%. Причем еще год назад квартир без отделки в жилых комплексах на первичном рынке столицы было меньше половины от общего объема экспозиции – 46,1%. Количество жилых помещений в черновом формате за минувшие 12 месяцев выросло на 14,6%.
«Высокий уровень инфляции и сложности с логистикой – не единственные причины сокращения числа проектов с отделкой от девелопера, – рассказывает Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Даже в премиальных проектах обычно предусмотрено не более четырех форматов интерьерных решений – современный и классический ремонт в светлых либо темных оттенках. Застройщики гарантируют высокое качество, однако избежать унификации не удается – разве что в клубных делюкс-проектах, где каждая квартира выполнена в авторском стиле. А современные клиенты все больше стремятся к индивидуальности и самовыражению. Поэтому, не выполняя стандартную отделку, девелоперы отвечают на актуальный запрос целевой аудитории.
В качестве некого компромисса можно предложить отделку white box. Однако она удорожает тело кредита. Так что многие покупатели предпочитают делать ремонт «с нуля», чтобы реализовать собственные замыслы и не переплачивать в рамках ипотечных займов. Именно поэтому в 87-этажном жилом небоскребе «Дом Дау» все квартиры продаются без отделки. Вместе с тем предусмотрены десятки планировочных решений, включая нестандартные: студии с двумя санузлами, «однушки» с мастер-спальнями, ванные с панорамным остеклением, многокомнатные квартиры с видами на все стороны света и др.».
Вопреки тренду, по подсчетам аналитиков «Метриум», в массовом сегменте количество квартир без отделки за год сократилось на 10,4% – до 4962 лотов. В бизнес-классе показатель вырос на 26,5% (до 13 730 лотов), в премиум-классе – на 15,5% (до 4183 лотов), в элитном сегменте – на 19,7% (до 1349 лотов). Максимальная доля квартир без отделки сегодня зафиксирована на рынке элитных новостроек (73,2%). Далее следуют проекты бизнес-класса (70,2%) и премиум-класса (69,3%). При этом в массовых новостройках доля помещений, реализуемых в черновом исполнении, составляет всего 40,5%.
«Чем выше класс жилья, тем более серьезные требования предъявляются к ремонту, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных жилых комплексов с квартирами без отделки «Преображенская площадь», Dream Towers, Dream Riva). – В текущих условиях в массовых новостройках вполне можно выполнить отделку по цене 40-50 тыс. руб. за кв. м, а в премиальных проектах бюджет ремонта уже в два раза больше. Причем высококачественные строительные материалы и предметы интерьера дорожают быстрее рынка. Это связано с тем, что поставки из-за зарубежа осложнены, а в России производство высокого уровня налажено в основном в небольших частных мастерских. Производители из государств-партнеров (Китай, Турция и др.) также поднимают цены, пользуясь сложившейся ситуацией. В этих условиях девелоперам все чаще приходится отказываться от отделки, особенно в проектах класса бизнес и выше. Однако некоторые компании компенсируют возникающие неудобства, предлагая клиентам готовые дизайн-проекты с возможностью кастомизации. Именно так мы делаем в своих новостройках премиум-класса – «Преображенская площадь», Dream Towers, Dream Riva».
Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) доля строящихся складских объектов вдоль ключевых платных автодорог Московской области (ЦКАД, М-12, ЮЛА)* в общем объеме проектов в стадии строительства с заявленными датами ввода в эксплуатацию в период 2025-2027 гг. насчитывает 621 тыс. кв. м** (12%). По состоянию на октябрь 2025 г. общее предложение складских площадей классов A и B в Московском регионе составляет 29 млн. кв. м.
Площадь строящихся складских объектов с заявленной датой ввода в эксплуатацию в 2025 г. составляет 577 тыс. кв. м, из них 19% проектов строится под конкретного заказчика. Наибольший объем ожидаемого нового строительства с заявленной датой ввода до 2027 г. придется на территорию вдоль ЦКАД (74%), а доля объектов Light Industrial составит 11%.
За период 2023 – 2024 гг. новое строительство вдоль ключевых платных автодорог классов A и B в Московском регионе составило 225 тыс. кв. м**.
«Открытие платной автодороги рядом с участком может стать стратегическим преимуществом для размещения складской инфраструктур. Однако не всегда запуск таких дорог влечет увеличение объемов логистических комплексов вдоль трассы. Это всего лишь один из факторов развития складского рынка», — отметил Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
Крупнейшие строящиеся объекты с датой ввода в эксплуатацию в 2025 г.
Карта ключевых платных автодорог Московского региона
