Эксперты: отказ от «временного» жилья станет долгосрочным трендом
Аналитики продолжают фиксировать снижение доли квартир-студий в экспозиции новостроек «старой» Москвы. По данным компании Plus Development на сентябрь 2025 года, этот показатель едва достигает 13%. В то же время доля однокомнатных квартир составляет около 35%, а двухкомнатных – 38,6%. Эксперты связывают этот тренд с комбинацией факторов: высокой стоимостью ипотеки на фоне ключевой ставки Банка России, сдвигом предпочтений покупателей в сторону более просторного жилья и введением запрета на строительство квартир площадью менее 28 кв. м. Впрочем, сам по себе запрет – совсем не решающий фактор сегодня.
Даже после сентябрьского снижения «ключа» средние ставки по ипотеке остаются на уровне 20–22%, делая покупку жилья недоступной для значительной части населения. По оценкам аналитиков Plus Development, доля ипотечных сделок на первичном рынке «старой» Москвы во втором квартале 2025 года составила около 60%. И это там, где покупают достаточно обеспеченные люди. Ипотека продолжает управлять рынком несмотря ни на что.
В этих условиях студии, которые традиционно считаются стартовой опцией для молодых семей или инвесторов, теряют привлекательность.
«Покупатели с ограниченным бюджетом часто вынуждены отказываться от ипотеки из-за переплат. Но если они и решаются войти в сделку, то стараются покупать жилье на долгосрочную перспективу. Да, раньше студия могла стать временным вариантом. Теперь же есть риск застрять в малогабаритной квартире надолго: никто не знает, что еще произойдет, как быстро вырастут цены, какой будет кредитная политика. В итоге тренд на «промежуточные» покупки сходит на нет. Люди вкладываются в жилье, где можно комфортно жить достаточно долго», – объясняет Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.
Спад интереса к студиям фиксируется уже несколько лет, и это не только московская история. В условиях экономической неопределенности покупатели предпочитают инвестировать в активы с потенциалом роста стоимости и комфорта: в однушки и двушки. И не факт, что будет иначе, когда наступит настоящее оживление на рынке ипотеки. «Например, при скором понижении «ключа» до 16% мы ожидаем роста спроса на новостройки в Москве минимум на 15% к концу 2025 года. Ведь не исключено, что такое потепление быстро приведет на рынок отложенный спрос. С учетом грядущего дефицита жилья это более чем вероятно. К 2027 году рынку будет не хватать около 30 млн квадратных метров. И люди будут стараться покупать более «семейные» лоты, а вовсе не студии», – резюмирует Екатерина Наливайко.
Значение лотов с отделкой (чистовой и предчистовой) для московской стройиндустрии постепенно снижается. Доля этого продукта за последний год стала меньше во всех сегментах. В большинстве случаев имеет место чистый спад количества сделок. Единственное исключение – бизнес-класс, где продажи объектов этой категории растут, но медленнее, чем квартир в черновом исполнении. Сильнее всего, по данным Urbanus.ru, обозначенный тренд проявился в премиум-классе (минус 13 процентных пунктов за год).
Жилые комплексы и отдельные корпуса, укомплектованные квартирами с отделкой, все еще пользуются большой популярностью среди массовой аудитории. По итогам первой половины сезона-2023 они аккумулировали 79,8% спроса в рамках сегмента «комфорт» (если брать статистику только по «старым» округам). Но это все же на 3,2% ниже показателя января-июня 2022 г. В Троицком и Новомосковском округах большинство покупателей по-прежнему выбирают лоты с отделкой от застройщика – в чистовом варианте или формате white box. Тем не менее, и здесь наблюдается сокращение их представительства в структуре спроса – с 58,6% до 56,2%.
Бизнес-класс в первом полугодии 2023-го стал единственным сегментом строительного рынка, где отмечался рост продаж. Общее количество реализованных квартир увеличилось на 22,0%, а квартир с отделкой – только на 11,9%. Соответственно, удельный вес последних также убавился – на 2,2 процентных пункта (до 24,0%).
Вынужденный отказ девелоперов от аутентичных брендовых материалов серьезно сказался на структуре сделок в высокобюджетном сегменте. В статистике спроса по новостройкам премиум-класса представительство квартир с отделкой сузилось сразу на 13,3 процентного пункта, сравнявшись с аналогичным показателем в бизнес-классе. В элит-классе из 40 жилых объектов, купленных за первую половину сезона, лишь 11, то есть 27,5%, отличаются опцией «отделка от застройщика». Годом ранее эта пропорция исчислялась 40,0%.
По итогам первых шести месяцев 2023 г. общий объем ввода качественных складских площадей в Московском регионе составил порядка 540 тыс. кв. м. Общий объем предложения превысил значение 18 млн кв. м.
Крупнейшим объектом, строительство которого было завершено в первые месяцы 2023 г., стал PNK Парк M4, площадью 129 тыс. кв. м. Среди завершенных объектов BTS – 88 тыс. кв. м в СК Ориентир Юг для VS Real Estate, 29 тыс. кв. м в ЛП Холмогоры для компании DNS.
Чуть менее 75% объема ввода сформировано проектами, которые стартовали как спекулятивные. При этом, к моменту завершения строительства подавляющее большинство новых складов полностью законтрактовано. Согласно планам девелоперов, до конца 2023 г. может завершиться строительство еще порядка 770 тыс. кв. м. качественных складов. При этом до 65-70% ввода будет относиться к спекулятивному строительству.
Дмитрий Герастовский, директор Ricci | Склады: «Отметим, что на рынке сложилась ситуация, когда интенсивность спроса на складские объекты способствует нахождению арендатора или покупателя на проект в процессе его строительства, и к моменту ввода вакансия в новых складах стремится к нулю, и как следствие, не приводит к росту вакансии на рынке».