Девелоперы инвестируют в землю: за 9 месяцев этого года в Петербурге было приобретено больше участков под жилье, чем в 2022 году
Суммарно с января по сентябрь 2023 года на рынке Северной столицы и пригородов было реализовано земельных участков под жилье и апартаменты (включая редевелопмент и реконструкцию) на сумму более 76 млрд руб., что уже превысило результаты 2022 года на 13%.
Основную активность девелоперов зафиксировали в 3 квартале 2023 года, когда было приобретено более 2/3 всего объема предложения.
Особенностью первых 9 месяцев 2023 года стали транзакции с территориями более крупного размера, по сравнению с прошлым годом. Так, в 2023 году было реализовано 22 участка суммарной площадью более 470 га, когда как в 2022 году было совершено сделок в 3 раза больше, при этом по площади больше всего на 15%.
Основу сделок на рынке составили участки, располагающиеся в административных границах Петербурга. При этом 76% - это свободные участки под застройку. 22% и 2% - проекты под редевелопмент и реконструкцию соответственно.
Лидером по объему сделок стал Приморский район, как наиболее привлекательный с точки зрения наличия свободных пятен под застройку.
Интересом также пользовались Красногвардейский и Василеостровский районы. Здесь все транзакции представляли собой участки промышленного редевелопмента под цели жилищного строительства. В пригородных локациях лидеры неизменны – Всеволожский и Ломоносовский районы.
Сохраняется интерес девелоперов и к проектам апартаментов, требующим реконструкции – 4 из 8 транзакций в сегменте за 9 месяцев 2023 года.
«Рынок инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент за три квартала 2023 года продемонстрировал внушительные показатели. Несмотря на то, что достигнуть результатов пикового 2021 года навряд ли удастся, этот год будет один из самых активных за последние несколько лет. Отчасти это связано с тем, что в настоящее время на финишной прямой находится проект нового Генерального плана, и в следующие несколько лет мы увидим новые интересные старты продаж. Кроме того, вероятнее всего, можно будет наблюдать за рядом сделок по перепродаже проектов от девелопера к девелоперу» - комментирует руководитель департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.
Значение лотов с отделкой (чистовой и предчистовой) для московской стройиндустрии постепенно снижается. Доля этого продукта за последний год стала меньше во всех сегментах. В большинстве случаев имеет место чистый спад количества сделок. Единственное исключение – бизнес-класс, где продажи объектов этой категории растут, но медленнее, чем квартир в черновом исполнении. Сильнее всего, по данным Urbanus.ru, обозначенный тренд проявился в премиум-классе (минус 13 процентных пунктов за год).
Жилые комплексы и отдельные корпуса, укомплектованные квартирами с отделкой, все еще пользуются большой популярностью среди массовой аудитории. По итогам первой половины сезона-2023 они аккумулировали 79,8% спроса в рамках сегмента «комфорт» (если брать статистику только по «старым» округам). Но это все же на 3,2% ниже показателя января-июня 2022 г. В Троицком и Новомосковском округах большинство покупателей по-прежнему выбирают лоты с отделкой от застройщика – в чистовом варианте или формате white box. Тем не менее, и здесь наблюдается сокращение их представительства в структуре спроса – с 58,6% до 56,2%.
Бизнес-класс в первом полугодии 2023-го стал единственным сегментом строительного рынка, где отмечался рост продаж. Общее количество реализованных квартир увеличилось на 22,0%, а квартир с отделкой – только на 11,9%. Соответственно, удельный вес последних также убавился – на 2,2 процентных пункта (до 24,0%).
Вынужденный отказ девелоперов от аутентичных брендовых материалов серьезно сказался на структуре сделок в высокобюджетном сегменте. В статистике спроса по новостройкам премиум-класса представительство квартир с отделкой сузилось сразу на 13,3 процентного пункта, сравнявшись с аналогичным показателем в бизнес-классе. В элит-классе из 40 жилых объектов, купленных за первую половину сезона, лишь 11, то есть 27,5%, отличаются опцией «отделка от застройщика». Годом ранее эта пропорция исчислялась 40,0%.
По итогам первых шести месяцев 2023 г. общий объем ввода качественных складских площадей в Московском регионе составил порядка 540 тыс. кв. м. Общий объем предложения превысил значение 18 млн кв. м.
Крупнейшим объектом, строительство которого было завершено в первые месяцы 2023 г., стал PNK Парк M4, площадью 129 тыс. кв. м. Среди завершенных объектов BTS – 88 тыс. кв. м в СК Ориентир Юг для VS Real Estate, 29 тыс. кв. м в ЛП Холмогоры для компании DNS.
Чуть менее 75% объема ввода сформировано проектами, которые стартовали как спекулятивные. При этом, к моменту завершения строительства подавляющее большинство новых складов полностью законтрактовано. Согласно планам девелоперов, до конца 2023 г. может завершиться строительство еще порядка 770 тыс. кв. м. качественных складов. При этом до 65-70% ввода будет относиться к спекулятивному строительству.
Дмитрий Герастовский, директор Ricci | Склады: «Отметим, что на рынке сложилась ситуация, когда интенсивность спроса на складские объекты способствует нахождению арендатора или покупателя на проект в процессе его строительства, и к моменту ввода вакансия в новых складах стремится к нулю, и как следствие, не приводит к росту вакансии на рынке».