Квартиры в московских новостройках дорожают быстрее апартаментов
Московские новостройки с жилым статусом дорожают быстрее, чем формально нежилые апартаменты[1]. Так, квартиры массового сегмента и бизнес-класса последние два года дорожали в среднем на 6% и 7% в квартал, а апартаменты – только на 4% и 5 % соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». Программа субсидирования ипотеки позволила девелоперам новостроек с квартирами проводить более агрессивную ценовую политику, чем застройщикам апартаментов, на которых субсидии не распространялись.
В период высокого спроса на новостройки в Москве в 2020-2021 гг. средние цены на квартиры, то есть на помещения в строящихся домах, которые имеют жилой статус, росли заметно быстрее, чем средние цены на апартаменты, формально относящиеся к нежилым помещениям. Между тем, отмечают аналитики «Метриум», темпы роста цен в предшествующие три года в обоих секторах рынка были одинаковыми.
Так, средняя стоимость квартир в новостройках массового сегмента с I квартала 2020 года по сегодняшний день в среднем увеличивалась на 6% каждый квартал. В то же время массовые апартаменты дорожали только на 4% квартал. В предшествующие три года, то есть с 2017 по 2019 годы, квартиры в том же сегменте прибавляли в цене только по 1% в квартал, а апартаменты – 2%. Таким образом, с 2020 года на фоне ажиотажного увеличения спроса, в основном связанного с субсидированием ипотеки, темпы прироста цен на массовые квартиры увеличились в 6 раз, а апартаментов – только в 2 раза.
Похожая картина наблюдалась и в новостройках бизнес-класса. С 2020 года средние цены на квартиры в них росли на 7% каждый квартал, тогда как на апартаменты – только на 5%. В предыдущие три года (2017-2019) цены как на квартиры, так и на апартаменты бизнес-класса фактически не росли – средний прирост для обоих форматов составил меньше 1%. Таким образом, на рынке новостроек бизнес-класса высокий спрос последних трех лет обернулся опережающим ростом цен на квартиры, а не апартаменты.
«Застройщики апартаментов проводили более мягкую ценовую политику в период быстрого роста цен, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2017-2019 гг. на рынке новостроек появлялось много проектов апартаментов с мелкой нарезкой и удачным расположением, которое позволяло их девелоперам устанавливать в среднем более высокие расценки. Но в 2020 году ситуация изменилась – возникла новая программа господдержки ипотеки, благодаря которой ставки снизились до беспрецедентно низкого уровня. Правда, получить кредит под субсидируемый государством процент можно было только на помещения с жилым статусом, то есть на квартиры, тогда как апартаменты можно было купить только на стандартных кредитных условиях с более высокими ставками. Соответственно, в выгодном положении оказались девелоперы проектов новостроек с квартирами, которые начали проводить более агрессивную ценовую политику. Таким образом, именно ипотечный бум и усиление тренда на компактное жилье привели к опережающему росту цен на квартиры в Москве, тогда как все прочие факторы этой тенденции (скажем, рост себестоимости строительства) должны были одинаково повлиять на девелоперов как квартир, так и апартаментов».
Источник: «Метриум»
В итоге средние цены на квартиры сейчас превышают средние цены на апартаменты. Средняя стоимость квадратного метра в квартирах массового сегмента сегодня составляет 256 тыс. рублей, а апартаментов – 241 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, массовые апартаменты обходятся покупателям помещений в московских новостройках на 6% дешевле, чем квартиры.
В бизнес-классе сейчас апартамент в среднем стоит 348 тыс. рублей за кв. м., тогда как квартира обходится в 384 тыс. рублей за кв. м. Иными словами, апартаменты бизнес-класса в среднем оказались на 9% дешевле аналогичных квартир.
Аналитики «Метриум» отмечают, что на протяжении двух лет – с начала 2018 года и почти до конца 2020 года – массовые апартаменты в среднем стоили дороже массовых квартир.
Апартаменты бизнес-класса также раньше были дороже квартир. Однако с начала 2020 года средние цены на квартиры стали расти быстрее, чем на апартаменты, поэтому последние вновь в среднем стали дешевле.
Стоит отметить, что выявленная разница является своего рода «средней температурой по больнице», которая не учитывает специфику проектов и характеристику самих лотов, находящихся в экспозиции. Апартаменты в среднем обладают меньшей площадью, чем квартиры, а тренд на «ультра компактные лоты» проявился именно в апарт-комплексах, ориентированных на целевую аудиторию инвесторов с последующей сдачей недвижимости в аренду. Разница в ценах квартир и апартаментов сохраняется по сопоставимым объектам, то есть если речь идет о похожих по классу и расположению комплексах, а также в рамках одного проекта с квартирами и апартаментами. В этом случае квадратный метр апартаментов обычно на 15-30% дешевле, чем квартиры.
Например, в проекте «Ривер Парк» апартаменты стоят дешевле квартир на 21%, в «AFI Park Воронцовский» – на 29%, в «Резиденции Архитекторов» – на 16%, а в «Серебряном Фонтане» – на 17%.
Впрочем, и у этого правила есть исключения. К примеру, в ЖК «Метрополия» (девелопер MR Group) разница в стоимости апартаментов и квартир достигает 1 млн рублей, не только за счет компактности представленных в продаже апартаментов, но и за счет Новогодней скидки на апартаменты в размере 5%. Средняя площадь предлагаемого апартамента составляет 41 кв. м против 61 кв. м у квартир этого комплекса. Средняя стоимость апартамента – 295 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры, в пересчете на квадратный метр, стоят всего на 2% больше.
В период стагнации цен после 2015 года на рынке новостроек Москвы появилось много комплексов с апартаментами. Цены на них часто были выше, чем на квартиры, потому что эти проекты отличались более выгодным расположением и часто имели компактные планировки. Многие комплексы с апартаментами строили в центре или вблизи центра. Именно поэтому средняя цена на них была выше, чем на квартиры.
«Тем не менее, апартаменты всё равно при прочих равных условиях всегда выгоднее покупать, чем квартиры, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Ценовое преимущество апартаментов сохраняется как в рамках одного комплекса с обоими форматами, так и в отдельных проектах, имеющих схожее расположение, класс, концепцию и т.п. Фактически с точки зрения покупателя апартаменты от квартир не отличаются, а разница в цене обусловлена только юридическим статусом помещений».
Источник: «Метриум»
[1] В обзоре сравнивались средневзвешенные цены соответствующих сегментов квартир и апартаментов. Показатели носят обобщенный характер по всему рынку и не учитывают различия в параметрах выборок жилых проектов и апарт-комплексов.
В Est-a-Tet выяснили, что в комфорт-классе с привлечением ипотеки покупают квартиры более 72% граждан, в элитном сегменте – всего 22%. За год доля ипотечных сделок выросла во всех классах жилья.
«Во II квартале наибольшее оживление среди ипотечных покупателей мы фиксировали в июне, когда стало понятно, что для Москвы льготная госпрограмма фактически окончена. В начале III квартала мы ожидаем некоторого снижения запросов на ипотеку – клиенты сейчас находятся в ситуации осознания и принятия новых условий, – рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. – Несмотря на завершение государственной льготной ипотеки для Москвы, ставки по кредитам все равно пока достаточно комфортные – в среднем от 7,5 до 8,5%, и в преддверии осеннего повышения цен есть смысл ими воспользоваться».
В сегменте квартир комфорт-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим кварталом увеличилась с 70% до 72,4%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте составляла 66,1%.
Доля ипотечных сделок в сегменте бизнес-класса по сравнению с предыдущим кварталом, увеличилась с 55,6% в I квартале до 56,6% по итогам II квартала 2021 года. За год эта доля выросла более чем на 9% – с 47,5%.
В премиум-классе покупатели тоже более активно использовали ипотеку. За квартал доля сделок с привлечением ипотечного кредитования увеличилась на 6% - с 34,8% до 40,8%. А за год рост доли составил существенные 18%.
Также заметно подросла ипотека в элитном сегменте. Год назад эта доля равнялась всего 11,1% а сейчас – 22,3%, то есть рост за год превысил 11%. В прошлом квартале доля ипотечных сделок в элитном сегменте составляла 17,6%.
Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования апартаментов (без элитного класса) по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась с 49,5% до 47,9%. Но за год доля ипотечных сделок по апартаментам (без учёта элитных проектов) выросла на 10,2% - в июле 2020 года она составляла 39,7%.
В первом полугодии число сделок на рынке строящегося жилья в Москве увеличилось наполовину относительно аналогичного периода 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум» по данным Росреестра Москвы. На столько же выросли продажи на вторичном рынке, а в ипотечном секторе банки выдали на 57% больше кредитов.
За I полугодие 2021 года дольщики заключили с застройщиками 45,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве, подсчитали эксперты «Метриум» на основе статистики Росреестра Москвы. В I квартале были зарегистрированы 20,8 тыс. ДДУ, а во II квартале – 24,7 тыс. ДДУ.
По сравнению с I полугодием 2020 года количество сделок на рынке строящегося жилья выросло на 54%. Впрочем, на тот период пришлись самые жесткие самоизоляционные ограничения, что тогда снизило спрос на 27%[1]. Если сопоставить спрос в I полугодии 2021 года с тем же периодом 2019 года, то сейчас увеличение составило 13%.
«Высокие показатели спроса в январе-июне текущего года были ожидаемыми, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Покупателей стимулировала программа субсидирования ипотечных ставок, которая должна была завершиться к началу июля. Хотя было до конца не ясно, продлят её или нет, клиенты решили ускорить покупку нового жилья в Москве с привлечением ипотечного кредита. Закономерно активность клиентов росла по мере приближения даты 1 июля, что мы наблюдали и в нашем проекте».
На рынке ипотеки отмечен резкий рост числа сделок. В I полугодии банки выдали 60 тыс. ипотечных кредитов на покупку готового жилья, а также на участие в долевом строительстве в Москве. В I квартале Росреестр Москвы зафиксировал 26,5 тыс. ипотечных сделок, а во II квартале – 33,5 тыс. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года активность заемщиков на рынке жилья Москвы выросла на 57%, а в сравнении с тем же периодом 2019 года – на 42%.
«Важно отметить, что доля ипотечных сделок даже в новостройках бизнес-класса Москвы превышает 50%, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Хотя для покупки квартиры в домах этого класса нужно гораздо больше средств, чем предусматривал лимит программы, в целом активность покупателей и продавцов старого жилья была настолько простимулирована низкими ипотечными ставками, что влияние программы ощущалось во всех сегментах рынка. Возможность получить хотя бы 50% необходимой суммы под низкий процент существенно экономила средства покупателей, даже если значительную долю приходилось вносить в качестве первоначального взноса».
Первая половина 2021 года отмечена высокой активностью участников вторичного рынка жилья. По данным Росреестра Москвы, с января по июнь в столице заключили 79,8 тыс. договоров купли-продажи жилья. Причем в I квартале зарегистрированы 35 тыс. таких сделок, а во II квартале – 44,8 тыс. В последний раз сопоставимые показатели спроса на готовое жилье (как вторичное, так и квартиры во введенных в эксплуатацию новостройках) фиксировался в 2014 года (83,3 тыс. сделок). По сравнению с I полугодием 2020 года спрос на готовые квартиры в Москве увеличился на 54%, а в сравнении с I полугодием 2019 года – на 11%.
«Рынок полностью восстановился после турбулентности прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во всех секторах мы видим превышение показателей, условно говоря, “докоронавирусного” периода. Впрочем, очевидно, что без субсидирования ипотеки уже во втором полугодии или в первом полугодии 2022 года спрос не будет таким активным, как в последние 12 месяцев. В этих условиях рынку неизбежно понадобятся новые механизмы поддержки спроса, которые уже не будут связаны с ипотекой, однако пока власти не выдвигают конкретного плана действия, хотя над ним пора задуматься».
[1] Здесь и далее, в том числе на диаграммах, данные за 2019 год, а также сопоставления с 2019 годом и I полугодием 2019 года приводятся с поправкой. В июне 2019 года было зарегистрировано аномальное число договоров долевого участия – их заключали застройщики с подконтрольными юрлицами, чтобы затем продавать жилье по переуступке прав требования, так как с июля 2019 года вводился запрет на прямые продажи квартир по ДДУ без эскроу-счетов. Аналитики «Метриум» очистили июньские данные 2019 года от количества таких сделок и впоследствии учитывали в статистике только реальные приобретения по ДДУ, сделанные физическими лицами, а не инвесторами и застройщиками (порядка 5,3 тыс. вместо 11,7 тыс. ДДУ.)