Квартиры в московских новостройках дорожают быстрее апартаментов
Московские новостройки с жилым статусом дорожают быстрее, чем формально нежилые апартаменты[1]. Так, квартиры массового сегмента и бизнес-класса последние два года дорожали в среднем на 6% и 7% в квартал, а апартаменты – только на 4% и 5 % соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». Программа субсидирования ипотеки позволила девелоперам новостроек с квартирами проводить более агрессивную ценовую политику, чем застройщикам апартаментов, на которых субсидии не распространялись.
В период высокого спроса на новостройки в Москве в 2020-2021 гг. средние цены на квартиры, то есть на помещения в строящихся домах, которые имеют жилой статус, росли заметно быстрее, чем средние цены на апартаменты, формально относящиеся к нежилым помещениям. Между тем, отмечают аналитики «Метриум», темпы роста цен в предшествующие три года в обоих секторах рынка были одинаковыми.
Так, средняя стоимость квартир в новостройках массового сегмента с I квартала 2020 года по сегодняшний день в среднем увеличивалась на 6% каждый квартал. В то же время массовые апартаменты дорожали только на 4% квартал. В предшествующие три года, то есть с 2017 по 2019 годы, квартиры в том же сегменте прибавляли в цене только по 1% в квартал, а апартаменты – 2%. Таким образом, с 2020 года на фоне ажиотажного увеличения спроса, в основном связанного с субсидированием ипотеки, темпы прироста цен на массовые квартиры увеличились в 6 раз, а апартаментов – только в 2 раза.
Похожая картина наблюдалась и в новостройках бизнес-класса. С 2020 года средние цены на квартиры в них росли на 7% каждый квартал, тогда как на апартаменты – только на 5%. В предыдущие три года (2017-2019) цены как на квартиры, так и на апартаменты бизнес-класса фактически не росли – средний прирост для обоих форматов составил меньше 1%. Таким образом, на рынке новостроек бизнес-класса высокий спрос последних трех лет обернулся опережающим ростом цен на квартиры, а не апартаменты.
«Застройщики апартаментов проводили более мягкую ценовую политику в период быстрого роста цен, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2017-2019 гг. на рынке новостроек появлялось много проектов апартаментов с мелкой нарезкой и удачным расположением, которое позволяло их девелоперам устанавливать в среднем более высокие расценки. Но в 2020 году ситуация изменилась – возникла новая программа господдержки ипотеки, благодаря которой ставки снизились до беспрецедентно низкого уровня. Правда, получить кредит под субсидируемый государством процент можно было только на помещения с жилым статусом, то есть на квартиры, тогда как апартаменты можно было купить только на стандартных кредитных условиях с более высокими ставками. Соответственно, в выгодном положении оказались девелоперы проектов новостроек с квартирами, которые начали проводить более агрессивную ценовую политику. Таким образом, именно ипотечный бум и усиление тренда на компактное жилье привели к опережающему росту цен на квартиры в Москве, тогда как все прочие факторы этой тенденции (скажем, рост себестоимости строительства) должны были одинаково повлиять на девелоперов как квартир, так и апартаментов».
Источник: «Метриум»
В итоге средние цены на квартиры сейчас превышают средние цены на апартаменты. Средняя стоимость квадратного метра в квартирах массового сегмента сегодня составляет 256 тыс. рублей, а апартаментов – 241 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, массовые апартаменты обходятся покупателям помещений в московских новостройках на 6% дешевле, чем квартиры.
В бизнес-классе сейчас апартамент в среднем стоит 348 тыс. рублей за кв. м., тогда как квартира обходится в 384 тыс. рублей за кв. м. Иными словами, апартаменты бизнес-класса в среднем оказались на 9% дешевле аналогичных квартир.
Аналитики «Метриум» отмечают, что на протяжении двух лет – с начала 2018 года и почти до конца 2020 года – массовые апартаменты в среднем стоили дороже массовых квартир.
Апартаменты бизнес-класса также раньше были дороже квартир. Однако с начала 2020 года средние цены на квартиры стали расти быстрее, чем на апартаменты, поэтому последние вновь в среднем стали дешевле.
Стоит отметить, что выявленная разница является своего рода «средней температурой по больнице», которая не учитывает специфику проектов и характеристику самих лотов, находящихся в экспозиции. Апартаменты в среднем обладают меньшей площадью, чем квартиры, а тренд на «ультра компактные лоты» проявился именно в апарт-комплексах, ориентированных на целевую аудиторию инвесторов с последующей сдачей недвижимости в аренду. Разница в ценах квартир и апартаментов сохраняется по сопоставимым объектам, то есть если речь идет о похожих по классу и расположению комплексах, а также в рамках одного проекта с квартирами и апартаментами. В этом случае квадратный метр апартаментов обычно на 15-30% дешевле, чем квартиры.
Например, в проекте «Ривер Парк» апартаменты стоят дешевле квартир на 21%, в «AFI Park Воронцовский» – на 29%, в «Резиденции Архитекторов» – на 16%, а в «Серебряном Фонтане» – на 17%.
Впрочем, и у этого правила есть исключения. К примеру, в ЖК «Метрополия» (девелопер MR Group) разница в стоимости апартаментов и квартир достигает 1 млн рублей, не только за счет компактности представленных в продаже апартаментов, но и за счет Новогодней скидки на апартаменты в размере 5%. Средняя площадь предлагаемого апартамента составляет 41 кв. м против 61 кв. м у квартир этого комплекса. Средняя стоимость апартамента – 295 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры, в пересчете на квадратный метр, стоят всего на 2% больше.
В период стагнации цен после 2015 года на рынке новостроек Москвы появилось много комплексов с апартаментами. Цены на них часто были выше, чем на квартиры, потому что эти проекты отличались более выгодным расположением и часто имели компактные планировки. Многие комплексы с апартаментами строили в центре или вблизи центра. Именно поэтому средняя цена на них была выше, чем на квартиры.
«Тем не менее, апартаменты всё равно при прочих равных условиях всегда выгоднее покупать, чем квартиры, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Ценовое преимущество апартаментов сохраняется как в рамках одного комплекса с обоими форматами, так и в отдельных проектах, имеющих схожее расположение, класс, концепцию и т.п. Фактически с точки зрения покупателя апартаменты от квартир не отличаются, а разница в цене обусловлена только юридическим статусом помещений».
Источник: «Метриум»
[1] В обзоре сравнивались средневзвешенные цены соответствующих сегментов квартир и апартаментов. Показатели носят обобщенный характер по всему рынку и не учитывают различия в параметрах выборок жилых проектов и апарт-комплексов.
Эксперты департамента аналитики компании «Бон Тон» отмечают формирование тенденции к сокращению экспозиции в сегменте премиум-класса. По итогам ноября 2021 г. совокупный объем предложения премиальных квартир на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 151,8 тыс. кв. м, что в годовой динамике демонстрирует снижение на 8,5%. В ноябре на рынок не вышло ни одного нового проекта или корпуса. Объем предложения пополнился лишь за счет выхода новых объемов в уже реализуемых проектах, что добавило за месяц +5,5%.
«Ситуация со снижением за год размера экспозиции в премиальном сегменте фиксируется второй месяц подряд: в октябре – на 11,1%, ноябре – на 8,5%. В разрезе месячной динамики сентября и октября также отмечено сокращение – на 8,6% и 9,2% соответственно. Это объясняется низкой активностью девелоперов по выводу в реализацию новых проектов», – комментирует руководитель департамента аналитики «Бон Тон» Елена Чегодаева.
В структуре распределения проектов по локациям большая часть предложения квартир премиум-класса сейчас сосредоточена в ЗАО – 71,1% площади (+4,8% за месяц, +16,3% за год), размер экспозиции за год вырос здесь на 15%. На втором месте – ЦАО с долей площади 20,2% (-3,4% за месяц, -14,9% за год), экспозиция за год сократилась вполовину – ровно на 50%. В САО и ЮАО доля предложения составила 8,3% (-1,4% за месяц, +0,7% за год) и 0,4% (-0,1% за месяц, -1,9% за год) соответственно. За год размер экспозиции уменьшился в САО – на 3%, в ЮАО – на 83,1%.
Структура предложения премиум-класса по округам, кв.м
Средневзвешенная цена (СВЦ) предложения в квартирах премиум-класса по итогам ноября 2021 г. составила 744,9 тыс. руб./кв. м (+1,1% за месяц, +18,7% за год). Самым доступным округом стал ЮАО – 587,7 тыс. руб./кв. м (-0,2% за месяц, +28% за год), самыми высокобюджетным ЦАО – 775,3 тыс. руб./кв. м (+7,5% за месяц, +17,7% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир премиум-класса, тыс. руб.
Средняя цена квартиры премиум-класса составила 78,7 млн руб. (+0,7% за месяц), за год она выросла на 8,9% или 6,4 млн руб. Самым доступным округом по цене квартиры стал САО – 55,8 млн руб. (+2,3% за месяц, +24,3% за год), самым дорогим – ЦАО с ценой 105,7 млн руб. (+8,5% за месяц, +33,6% за год).
Рейтинг округов по средней цене квартиры премиум-класса, млн руб.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 3,8%. Средневзвешенная цена предложения составила 261 015 руб. за кв. м (-0,4% за прошедший месяц; +25,8% с начала года; +28,5% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в ноябре 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 16 260[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 799,5 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 3,8%, а продаваемая площадь выросла на 4,3%.
За отчетный период на первичный рынок массового жилья «старой» Москвы не вышло новых проектов, но был объявлен старт продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах:
– Holland park (корп. 11);
– «Аквилон Митино» (корп. 4);
– «Талисман на Рокоссовского» (корп. 1);
– «Авиатика» (корп. 5);
– «Зеленая вертикаль» (корп. 1, 6);
– «1-й Ленинградский» (корп. 2);
– «Люблинский парк» (корп. 15).
К концу ноября лидерство по количеству экспонируемых квартир сохраняет ЮВАО – его доля составила 26,9% (-0,7 п.п. по сравнению с октябрем). На втором месте – ЗАО (17%, -2,6 п.п.). Увеличилась доля СЗАО (7,4%, +2,6 п.п.) из-за выхода в продажу новых корпусов в ЖК Holland park (ГК ПИК) и «Аквилон Митино» (Группа Аквилон). Изменения соотношения долей остальных округов не превышают 1%. Наименьшее количество лотов сосредоточено в ЮЗАО (4,3%, +0,9 п.п.).
Источник: «Метриум»
В силу отсутствия «новинок» продолжается общий по сегменту рост строительной готовности экспонируемого объема. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства за месяц сократилась на 16,3 п.п. и составила всего 11,4% всей экспозиции. Доля подобного предложения сокращается с августа текущего года, когда был зафиксирован рекордно высокий уровень в 44,9%. Доля лотов в корпусах на этапе монтажа увеличилась до 70,1% (+18,1 п.п. по сравнению с прошлым месяцем). На этапе отделочных работ находится 13,5% квартир (-2,6 п.п.). Наименьшая доля рынка стабильно приходится на готовые квартиры (5,0%, +0,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения массового сегмента по типу квартир доля студий за прошедший месяц сократилась до 19,8% (-1,2 п.п.), однако в абсолютном значении существенных изменений экспозиции таких предложений не наблюдалось. На рынке выросло количество двухкомнатных квартир, их доля составила 30,7% (+1,4 п.п.). Наибольший объем предложения приходится на однокомнатные квартиры (35,1%, -0,2 п.п.). Трехкомнатные квартиры занимают 13,5% рынка (-0,2 п.п.). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных квартир (0,8%, +0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – ноябрь 2021 г., внутренний круг – октябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
В ноябре доля квартир с отделкой white box выросла на 1,9 п.п. и составила 14,7% от числа всех предложений. Наибольшая доля квартир массового сегмента предлагается с чистовой отделкой (69,2%; -2,2 п.п.). Предложение квартир без отделки сохраняет рекордно низкий для рассматриваемого сегмента уровень (16,1%; +0,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг – ноябрь 2021 г., внутренний круг – октябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила по итогам ноября 261 015 руб. за кв. м (-0,4% за прошедший месяц; +25,8% с начала года; +28,5% за 12 месяцев).
В разрезе округов наблюдалась разнонаправленная динамика средней цены квадратного метра. В СЗАО, ЮЗАО и СВАО цены выросли на 1-1,3% (сказалось плановое повышение цен в ряде проектов). В САО цена осталась практически на прежнем уровне (+0,1%). Аналогичная ситуация наблюдается в ЗАО (-0,1%). Снижение средневзвешенной цены квадратного метра на 1,6% и 1% отмечено в ЮАО и ВАО соответственно: остановились продажи в проекте «Дербеневская 20» и ушел с рынка проект «Измайловский 11», где были представлены лоты по цене выше рынка. Также незначительно скорректировался показатель средней цены в ЮВАО (-0,6%) из-за увеличения доли просторных лотов с меньшей ценой за квадратный метр.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента в ноябре 2021 г., руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В ноябре средний показатель бюджета покупки на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,8 млн руб. (+0,1% за прошедший месяц; +12,7 % с начала года; +12,7% за 12 месяцев). Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц; ‑5,7 кв. м с начала года; -6,9 кв. м за 12 месяцев). При этом положительную динамику изменения средней площади имеют только студии – средние площади всех остальных форматов уменьшились.
В отличие от предыдущего месяца, когда наблюдалось повышение средней цены по всем типологиям, кроме студий, в ноябре отмечается обратная тенденция. Динамика изменения средних бюджетов по каждому формату в ноябре 2021 года:
- студии – 7,47 млн руб. (+1,9%);
- однокомнатные – 10,79 млн руб. (-1,7%);
- двухкомнатные – 15,1 млн руб. (-0,9%);
- трёхкомнатные – 20 млн руб. (-0,3%);
- многокомнатные – 26,3 млн руб. (-2,6%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
|
Мин |
Среднее |
Макс |
Мин |
Среднее |
Макс |
Мин |
Среднее |
Макс |
|
|
студии |
12,3 |
24,4 |
72,9 |
204 450 |
306 830 |
518 900 |
3 678 250 |
7 472 810 |
14 904 405 |
|
1К |
25,3 |
39,2 |
93,3 |
180 800 |
275 562 |
488 888 |
6 511 680 |
10 793 825 |
20 145 800 |
|
2К |
37,9 |
59,8 |
102,4 |
164 000 |
252 390 |
425 205 |
8 394 330 |
15 098 930 |
28 848 060 |
|
3К |
61,1 |
83,8 |
139,6 |
142 900 |
238 820 |
376 900 |
11 671 875 |
20 015 020 |
38 162 585 |
|
4К+ |
83,8 |
106,1 |
129,9 |
172 250 |
247 780 |
372 000 |
14 675 700 |
26 295 550 |
44 788 800 |
|
Итого |
12,3 |
49,2 |
139,6 |
142 900 |
261 015 |
518 900 |
3 678 250 |
12 833 700 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в ноябре 2021 года:
– ЖК «New Form Аминьевское» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 3,7 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,7 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
Основные тенденции
«В ноябре 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в «старой» Москве восстановился и составил 16,3 тыс. квартир (+61% относительно апреля 2021 года, когда в экспозиции находилось всего 10,1 тыс. квартир), – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). –Девелоперская активность в отчетном периоде была умеренной. На рынок вышли корпуса в семи новостройках, старта новых проектов объявлено не было. Напомним, что в прошлом месяце рынок пополнился тремя новыми жилыми комплексами.
Прирост квартир в экспозиции происходит преимущественно за счет однокомнатных и двухкомнатных квартир, обойдя стороной студии, что отразилось на росте средней площади экспонируемой квартиры – 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц). Однако тенденция на компактные квартиры сохраняется: за текущий месяц все форматы, кроме студий, в среднем стали меньше по площади.
Средняя цена за квадратный метр немного снизилась и составила 261 тыс. рублей (-0,4% за месяц). При этом средний бюджет сохранился на прежнем уровне – 12,8 млн рублей (+0,1% месяц). Такая динамика объясняется пополнением рынка одно- и двухкомнатными квартирами и небольшим увеличением средней площади экспонируемой квартиры (+0,3 кв. м за месяц).
На рынке спрос восстанавливается третий месяц подряд, но темпы прироста покупательской активности замедляются. В отчетном периоде в границах «старой» Москвы было зарегистрировано 5,4 тыс. договоров долевого участия[2], что на всего на 2% больше, чем в прошлом месяце. Снижение спроса, связанное с фактической отменой льготной ипотеки, было зафиксировано в августе 2021 года (4,2 тыс. ДДУ), затем спрос стал восстанавливаться, прирастая месяц к месяцу – в сентябре на 16%, в октябре на 8%. Текущий уровень покупательской активности чуть ниже июня этого года, когда на рынке было зарегистрировано порядка 5,5 тыс. сделок. Рекордное число сделок в 2021 году наблюдалось в апреле, когда было зарегистрировано 6,2 тыс. ДДУ.
Ноябрь стал первым месяцем за последние полтора года, когда цена квадратного метра массовых новостроек не росла. Начиная с июля 2020 года, наблюдался ежемесячный прирост цены квадратного метра в пределах 0,2-4,5%. С начала текущего года цена выросла на 25,8% с 207,5 тыс. рублей до 261 тыс. рублей. Уровень цен в декабре будет зависеть от спроса покупателей на новостройки. Традиционно на конец года приходится подъем покупательской активности, кроме того, вероятный дальнейший рост ключевой ставки и удорожание ипотеки может подтолкнуть потребителей к совершению сделок по покупке недвижимости в текущем календарном году».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц (без оптовых покупок), квартиры всех классов в «старой» Москве.