Квартиры в московских новостройках дорожают быстрее апартаментов
Московские новостройки с жилым статусом дорожают быстрее, чем формально нежилые апартаменты[1]. Так, квартиры массового сегмента и бизнес-класса последние два года дорожали в среднем на 6% и 7% в квартал, а апартаменты – только на 4% и 5 % соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». Программа субсидирования ипотеки позволила девелоперам новостроек с квартирами проводить более агрессивную ценовую политику, чем застройщикам апартаментов, на которых субсидии не распространялись.
В период высокого спроса на новостройки в Москве в 2020-2021 гг. средние цены на квартиры, то есть на помещения в строящихся домах, которые имеют жилой статус, росли заметно быстрее, чем средние цены на апартаменты, формально относящиеся к нежилым помещениям. Между тем, отмечают аналитики «Метриум», темпы роста цен в предшествующие три года в обоих секторах рынка были одинаковыми.
Так, средняя стоимость квартир в новостройках массового сегмента с I квартала 2020 года по сегодняшний день в среднем увеличивалась на 6% каждый квартал. В то же время массовые апартаменты дорожали только на 4% квартал. В предшествующие три года, то есть с 2017 по 2019 годы, квартиры в том же сегменте прибавляли в цене только по 1% в квартал, а апартаменты – 2%. Таким образом, с 2020 года на фоне ажиотажного увеличения спроса, в основном связанного с субсидированием ипотеки, темпы прироста цен на массовые квартиры увеличились в 6 раз, а апартаментов – только в 2 раза.
Похожая картина наблюдалась и в новостройках бизнес-класса. С 2020 года средние цены на квартиры в них росли на 7% каждый квартал, тогда как на апартаменты – только на 5%. В предыдущие три года (2017-2019) цены как на квартиры, так и на апартаменты бизнес-класса фактически не росли – средний прирост для обоих форматов составил меньше 1%. Таким образом, на рынке новостроек бизнес-класса высокий спрос последних трех лет обернулся опережающим ростом цен на квартиры, а не апартаменты.
«Застройщики апартаментов проводили более мягкую ценовую политику в период быстрого роста цен, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2017-2019 гг. на рынке новостроек появлялось много проектов апартаментов с мелкой нарезкой и удачным расположением, которое позволяло их девелоперам устанавливать в среднем более высокие расценки. Но в 2020 году ситуация изменилась – возникла новая программа господдержки ипотеки, благодаря которой ставки снизились до беспрецедентно низкого уровня. Правда, получить кредит под субсидируемый государством процент можно было только на помещения с жилым статусом, то есть на квартиры, тогда как апартаменты можно было купить только на стандартных кредитных условиях с более высокими ставками. Соответственно, в выгодном положении оказались девелоперы проектов новостроек с квартирами, которые начали проводить более агрессивную ценовую политику. Таким образом, именно ипотечный бум и усиление тренда на компактное жилье привели к опережающему росту цен на квартиры в Москве, тогда как все прочие факторы этой тенденции (скажем, рост себестоимости строительства) должны были одинаково повлиять на девелоперов как квартир, так и апартаментов».
Источник: «Метриум»
В итоге средние цены на квартиры сейчас превышают средние цены на апартаменты. Средняя стоимость квадратного метра в квартирах массового сегмента сегодня составляет 256 тыс. рублей, а апартаментов – 241 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, массовые апартаменты обходятся покупателям помещений в московских новостройках на 6% дешевле, чем квартиры.
В бизнес-классе сейчас апартамент в среднем стоит 348 тыс. рублей за кв. м., тогда как квартира обходится в 384 тыс. рублей за кв. м. Иными словами, апартаменты бизнес-класса в среднем оказались на 9% дешевле аналогичных квартир.
Аналитики «Метриум» отмечают, что на протяжении двух лет – с начала 2018 года и почти до конца 2020 года – массовые апартаменты в среднем стоили дороже массовых квартир.
Апартаменты бизнес-класса также раньше были дороже квартир. Однако с начала 2020 года средние цены на квартиры стали расти быстрее, чем на апартаменты, поэтому последние вновь в среднем стали дешевле.
Стоит отметить, что выявленная разница является своего рода «средней температурой по больнице», которая не учитывает специфику проектов и характеристику самих лотов, находящихся в экспозиции. Апартаменты в среднем обладают меньшей площадью, чем квартиры, а тренд на «ультра компактные лоты» проявился именно в апарт-комплексах, ориентированных на целевую аудиторию инвесторов с последующей сдачей недвижимости в аренду. Разница в ценах квартир и апартаментов сохраняется по сопоставимым объектам, то есть если речь идет о похожих по классу и расположению комплексах, а также в рамках одного проекта с квартирами и апартаментами. В этом случае квадратный метр апартаментов обычно на 15-30% дешевле, чем квартиры.
Например, в проекте «Ривер Парк» апартаменты стоят дешевле квартир на 21%, в «AFI Park Воронцовский» – на 29%, в «Резиденции Архитекторов» – на 16%, а в «Серебряном Фонтане» – на 17%.
Впрочем, и у этого правила есть исключения. К примеру, в ЖК «Метрополия» (девелопер MR Group) разница в стоимости апартаментов и квартир достигает 1 млн рублей, не только за счет компактности представленных в продаже апартаментов, но и за счет Новогодней скидки на апартаменты в размере 5%. Средняя площадь предлагаемого апартамента составляет 41 кв. м против 61 кв. м у квартир этого комплекса. Средняя стоимость апартамента – 295 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры, в пересчете на квадратный метр, стоят всего на 2% больше.
В период стагнации цен после 2015 года на рынке новостроек Москвы появилось много комплексов с апартаментами. Цены на них часто были выше, чем на квартиры, потому что эти проекты отличались более выгодным расположением и часто имели компактные планировки. Многие комплексы с апартаментами строили в центре или вблизи центра. Именно поэтому средняя цена на них была выше, чем на квартиры.
«Тем не менее, апартаменты всё равно при прочих равных условиях всегда выгоднее покупать, чем квартиры, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Ценовое преимущество апартаментов сохраняется как в рамках одного комплекса с обоими форматами, так и в отдельных проектах, имеющих схожее расположение, класс, концепцию и т.п. Фактически с точки зрения покупателя апартаменты от квартир не отличаются, а разница в цене обусловлена только юридическим статусом помещений».
Источник: «Метриум»
[1] В обзоре сравнивались средневзвешенные цены соответствующих сегментов квартир и апартаментов. Показатели носят обобщенный характер по всему рынку и не учитывают различия в параметрах выборок жилых проектов и апарт-комплексов.
Проектное финансирование практически не повлияло на рост цен в новостройках, банки готовы давать застройщикам кредиты не только на строительство, а продажи в обход эскроу-счетов не показали себя эффективными. Эксперты компании «Метриум» и банка «Открытие» развенчали самые распространенные мифы о новой схеме финансирования строек на посвященном этой теме бизнес-завтраке.
В отеле «St. Regis Москва Никольская» прошел бизнес-завтрак на тему «Мифы проектного финансирования жилой недвижимости», организованный банком «Открытие» и компанией «Метриум». Открывая бизнес-завтрак, старший вице-президент банка «Открытие» Екатерина Чиркова рассказала об амбициозных целях кредитной организации на рынке недвижимости. Уже сейчас около 100 застройщиков в 34 регионах России доверили размещение средств дольщиков на счетах эскроу в банке «Открытие». Общая сумма остатков на счетах – около 100 млрд руб. В планах банка – увеличить этот объем более чем в два раза, достигнув доли рынка в 10%.
Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) и Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративного бизнеса банка «Открытие», развеяли пять самых распространенных среди застройщиков мифов о проектном финансировании, а также обсудили причины бурного роста цен на жилье за последний год.
Миф 1: цены на новостройки растут из-за проектного финансирования
Одно из самых распространенных заблуждений – переход рынка на массовое проектное финансирование привел к росту себестоимости строительства и, как следствие, цен. Анализ, проведенный банком «Открытие», показал, что ценовые изменения из-за этого очень незначительны. В результате компенсации за счет привлечения средств дольщиков на счета эскроу, средневзвешенная ставка по проектному финансированию составляет лишь 3,6%, формируя не более 5% себестоимости.
Миф 2: застройщикам выгоднее продавать квартиры в готовых домах
Эксперты «Метриум» и банка «Открытие» сравнили две модели продаж – со старта строительства жилого комплекса и с момента ввода в эксплуатацию, основываясь на данных о темпах реализации реальных проектов. Расчеты показали, что NPV (чистая текущая стоимость) в 3,8 раза выше, если открыть продажи квартир на этапе котлована, чем построить дом и искать покупателей жилья только после его ввода в эксплуатацию.
Миф 3: на девелоперский проект можно собрать деньги краудфандингом
Далее эксперты рассказали о том, как застройщики адаптировались к новой модели продаж жилья и какие иные инструменты они пытались применять вместо схемы эскроу. Однозначно нереализуемой идеей стал краудфандинг. По мнению спикеров, он не способен дать необходимый объем инвестиций, так как неквалифицированные инвесторы могут вложить в такой проект не более 600 тыс. рублей в год, что явно недостаточно для финансирования приобретения недвижимости даже в регионах. Кроме того, существуют законодательные ограничения. Закон о краудфандинге не позволяет вкладываться в недвижимость или в права на нее. В свою очередь, 214-й ФЗ исключает финансирование строительства иными средствами, кроме как банковским кредитом или собственными деньгами.
Миф 4: застройщикам выгоднее продавать по альтернативным схемам
И банкиры, и эксперты «Метриума» сошлись во мнении, что продавать квартиры в обход эскроу-счетов застройщикам невыгодно. Продажи по договорам покупки будущей вещи показали себя хорошо в единичных случаях. Когда речь идет о реконструкции здания, которое покупатели могут увидеть и «пощупать», они вкладываются только в небольшие подобные проекты.
Другая схема продажи активно рассматривалась девелоперами еще в начале реформы – привлечение средств через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Но этот инструмент также не приобрел широкую популярность – позитивные примеры единичны и являются скорее исключением из общего правила: в одном из премиальных комплексов удалось продать через паи не больше 15%.
Эксперты одинаково скептически оценили попытки перепродавать квартиры по договорам уступки: застройщик покупает сам у себя квартиры по ДДУ, а затем продает их по переуступке конечному покупателю. «В этом случае девелопер просто может не получить проектного финансирования», – отметил Олег Шишкин.
«Практика показала, что покупатели очень быстро прониклись идеей эскроу-счетов, – пояснила Наталья Сазонова. – Дольщики понимают, что получают практически железные гарантии сохранности своих средств, поэтому сами не заинтересованы в обходных путях покупки квартиры. Эскроу стали прозрачным и надежным инструментом вложений. Для застройщиков проектное финансирование также стало в какой-то степени “спасением”. Теперь девелопер не зависит от колебаний спроса и может полностью положиться на кредит».
Миф 5: привлечь банковское финансирование можно только после получения разрешения на строительства
Представители банка «Открытие» отметили, что банки готовы финансировать не только этап строительно-монтажных работ и продаж жилого комплекса, но и подготовку к строительству, то есть разработку проектной документации, покупку площадки и т.п. «В наш банк застройщики могут обратиться не только для получения кредита на строительно-монтажные работы, – рассказал Евгений Мандрыкин, начальник управления кредитования недвижимости и транспорта Департамента корпоративного бизнеса КИБ банка «Открытие». – Существуют и программы для финансирования ранних этапов проекта. В частности, на этапе разработки проекта планировки территории (ППТ) есть кредит-мезонин, при утверждения генерального плана застройки участка (ГПЗУ) – бридж-кредит, а при достижении 30% готовности комплекса – кредит на развитие бизнеса».
Таким образом в банке реализован «бесшовный» подход к финансированию застройщиков, позволяющий последним обращаться за кредитными средствами на любом этапе реализации проекта. В «Открытии» разработана целая программа кредитной поддержки застройщиков, позволяющая банку участвовать в проекте с момента приобретения площадки до выхода проекта на стабильные продажи. Кредитные продукты банка были в деталях презентованы собравшимся застройщикам.
Почему всё-таки растут цены
«Многие винят в быстром увеличении цен льготную ипотеку и проектное финансирование, но это не совсем правильно, – сказала Наталья Сазонова. – Нужно принимать во внимание и другие факторы. Прежде всего, растет себестоимость строительства: в разы подорожали металл и рабочая сила. К примеру, услуги сварщиков выросли в цене двукратно. Помимо этого, мы забываем, что за последние три года увеличилась доля квартир с отделкой (с 15% до 58%), а это добавляет к цене порядка 30-40 тыс. рублей. Одновременно снизился объем предложения до минимальных уровней за последние шесть лет. Цены на крупные квартиры растут и опережают расценки даже на двухкомнатные – это признаки дефицита. Другой немаловажный фактор – повышение качества новостроек. Стандарты “премиума” перешли в “бизнес”, а “бизнеса” – в “комфорт”. Конечно, в совокупности это не могло не повлиять на ситуацию с ценами».
Также Наталья Сазонова отметила, что застройщики практически перестали предлагать скидки – теперь они не заинтересованы в том, чтобы быстро на раннем этапе строительства привлечь деньги. Демпинговать на старте продаж, по словам эксперта, больше нет смысла.
Олег Шишкин рассказал о дополнительных причинах роста цен: «Не только льготная ипотека спровоцировала ажиотаж среди покупателей. Наблюдается дефицит объектов инвестирования. Ставки по депозитам на низком уровне, фондовый рынок требует высокой квалификации и знаний, валютный рынок весьма волатильный и россияне не спешат вкладываться в него. Остается один инструмент – жилищные инвестиции, которые были подогреты не только низкими ставками, но и смягчением требований к первоначальному взносу. Люди получают потребительские кредиты, делают первый взнос, оформляют ипотеку. Кстати, отмечу и такую особенность прошлого года, как закрытие границ. К примеру, в 2018 году россияне потратили на поездки за рубеж 30 млрд долларов. Не исключаю, что в прошлом году часть этих средств превратились в инвестиции».
Анализ петербургского рынка недвижимости, проведенный экспертами портала Urbanus.ru и платформы bnMAP.pro, показал, что более 20% квартир в жилых комплексах распродаются на этапе подготовительных работ, еще до появления котлована. Столь высокая пропорция объясняется ростом финансовой нагрузки на семейные бюджеты. Покупка жилья в начальной фазе – одна из немногих возможностей для экономии в сложившемся экономическом положении.
В апреле 2021 г. средняя цена квадратного метра в петербургских новостройках превысила отметку 160 тыс. рублей. Это на треть выше, чем годом ранее. Кроме того, на два года (до 19 лет и 7 месяцев) увеличился средний период ипотечного кредитования. При этом нужно учитывать, что реальный уровень доходов петербуржцев стагнирует уже на протяжении двух лет. «В условиях современного рынка покупатели вынуждены пробовать все способы для сокращения издержек. Покупка жилья на ранних стадиях – один из таких способов. Но и его эффективность значительно уменьшилась после введения эскроу. Правда, риски тоже намного снизились», – объясняет Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards.
Из 16,8 тыс. розничных сделок[1], состоявшихся за первый квартал текущего года, 3,8 тыс. относятся к тем корпусам, которые даже не начали строиться. Иными словами, 22,5% всех лотов реализуются на «бумажной» стадии. Это очень высокий показатель. Для сравнения, в Москве на этом этапе фиксируется только 12,1% продаж.
Объявление о начале строительства служит сигналом для совершения покупки в 22,0% случаев (3,7 тыс. квартир и апартаментов). Две указанные категории сделок взаимосвязаны. По сути, они распределяются в рамках одной покупательской фракции – тех, для кого важна экономия (или наибольший финансовый выигрыш, если речь идет об инвесторах). Но одна ее часть проявляет большую осторожность, чем другая. В Санкт-Петербурге между ними наблюдается паритет. В Москве же аудитория более консервативна: 37,6% столичных покупателей предпочитают дождаться, когда проект вступит хотя бы в стадию котлована.
Основной массив сделок – 53,7% – приходится на этап монтажных и отделочных работ, в том числе и потому, что этот этап – самый продолжительный. И лишь 1,8% договоров по продаже недвижимости заключается непосредственно перед сдачей проекта.
[1] В данном случае учет велся по дате заключения договора, а не его регистрации в органах Росреестра.