Росреестр разъясняет на что обратить внимание при подготовке документов к госрегистрации прав на недвижимость
Управление Росреестра по Санкт-Петербургу провело анализ причин, по которым государственными регистраторами в 4 квартале 2017 года были приняты решения о приостановлении или отказе в осуществлении государственной регистрации прав на недвижимость. Значительная часть выявленных замечаний, препятствовавших положительному решению о регистрации права, вызвана ненадлежащей подготовкой документов.
Обратите внимание на следующие разъяснения и советы.
Регистрация ранее возникшего права
Право собственности, зарегистрированное до 31.01.1998 (дата вступления в силу N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), является ранее возникшим, и записи о регистрации таких прав, совершенные до 31.01.1998, не являются записями Единого государственного реестра недвижимости.
В связи с этим при отчуждении объекта недвижимости (купля-продажа, дарение, мена), либо обременении (аренда, наём, ипотека), ранее возникшее право должно быть обязательство зарегистрировано в ЕГРН.
Для регистрации ранее возникшего права необходимо представить правоустанавливающий документ (подлинник), на основании которого было зарегистрировано право до 31.01.1998, его копию, а также заявление о проведении государственной регистрации ранее возникшего права.
В случае одновременной регистрации ранее возникшего права и его перехода на основании сделки, государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права не взимается.
В случае одновременной регистрации ранее возникшего права и его обременения на основании сделки, государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права взимается в размере, равном половине от установленного налоговым законодательством за государственную регистрацию прав.
Запись о невозможности государственной регистрации перехода,прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия также может быть внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) при представлении соответствующего заявления лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем. Следовательно, указанная запись может быть внесена в ЕГРН только после регистрации в ЕГРН ранее возникшего права.
Частные ошибки при составлении договора купли-продажи
- в договоре отсутствуют полные данные о продавце/покупателе, позволяющие идентифицировать физическое лицо и внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости (в отношении физического лица, являющегося гражданином Российской Федерации, - фамилия, имя и отчество дата и место рождения, гражданство, а также наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность);
- договор, выполненный на нескольких листах, не подписан надлежащим образом (отсутствуют подписи сторон или стороны договора), не является целостным (не произведена сшивка документа, не имеется подписей сторон на каждом листе договора);
- договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество составлен в простой письменной форме, тогда как подлежит обязательному нотариальному удостоверению (в соответствии с частью 1 ст. 42, частью 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению; сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению).
- в договоре купли-продажи не согласовано условие о цене (несоответствие суммы договора в числовом и буквенном выражении, например: 2 300 000 (два миллиона триста) руб., тогда как верно: два миллиона триста тысяч руб.);
- не представлено заявление на регистрацию ипотеки в силу закона (при регистрации прав на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств);
- не представлен кредитный договор (при регистрации прав на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств);
- не представлен договор займа и документы, подтверждающие передачу средств по договору займа (при регистрации прав на основании договора купли-продажи с привлечением средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого помещения);
- не представлена закладная (при регистрации прав на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств), в случае, если выдача закладной по условиям кредитного договора должна быть произведена одновременно с регистрацией права собственности и ипотеки в силу закона.
Договоры купли-продажи, по условиям которых оплата по договору будет произведена после передачи объекта недвижимости покупателю:
в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Таким образом, если стороны в договоре не предусмотрели иное, по умолчанию, если объект передан, а деньги будут выплачены через некоторое время, возникает ипотека в силу закона, и она должна быть зарегистрирована на основании заявления о регистрации ипотеки в силу закона.
Если стороны согласовали, что ипотека в силу закона в этом случае не будет возникать, то это должно быть указано в договоре.
Погашение ипотеки
В соответствии со ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 № 102-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.
Ипотека не может быть погашена по следующим основаниям:
- за погашением записи об ипотеки обращается только одна сторона (залогодатель), заявление залогодержателя не представлено (предоставлено тоько письмо Банка об исполнении обязательств);
- не представлена закладная (в случае, если права залогодержателя были удостоверены закладной);
- на объект зарегистрировано несколько обременений – ипотеки по разным основаниям, а представлено только одно заявление на погашение записи об ипотеке, из которого не представляется возможным установить, какую именно запись об ипотеке необходимо погасить.
Если в отношении объекта недвижимости зарегистрировано несколько обременений – ипотеки, погашение каждой записи об ипотеке производится на основании отдельного заявления.
Сделки с объектом культурного наследия
При представлении правоустанавливающего документа (договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, а также прав владения и\или пользования таким объектом) убедитесь, что в договоре указано обременение - «Объект культурного наследия» или «Выявленный объект культурного наследия» (в случае, если обременение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости). Кроме того, существенным условием договора в отношении такого объекта должно быть обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на такое имущество или права владения и\или пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных п. 1 - 3 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в отношении такого объекта действует охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 Закона №73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и\или пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.
До утверждения в установленном порядке охранного обязательства к договору должны быть приложены иные действующие охранные документы:
охранно-арендный договор,
охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры,
охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия,
паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).
Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости
В соответствии со ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.
Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления.
Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), то государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие такого здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.
Приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в заявительном порядке
Приостановление государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).
Энергоэффективность проекта Skandi Klubb шведского девелопера Bonava достигает 50%.
Такие показатели стали возможными за счет использования, в том числе и современной системы рекуперации тепла, которой оснащены все квартиры комплекса. Жильцы дома дышат свежим воздухом без каких-либо запахов или частиц с улицы благодаря наличию дополнительных фильтров в рекуператоре. В сумме система позволяет существенно экономить на потреблении тепла и поддерживать в прямом смысле здоровую атмосферу в каждой квартире.
Между тем, проект Skandi Klubb шведского девелопера Bonava признан самым экологичным и энергоэффективным многоэтажным жилом комплексом России. Успех компании отмечен почетной наградой Всероссийского конкурса в области экологического девелопмента и энергоэффективности Green Awards.
На сегодняшний день ЖК Skandi Klubb – единственный жилой объект, который получил Платиновые сертификаты и по стадии «Проект», и по стадии «Реализация». Проект шведского девелопера Bonava набрал более 70 баллов системы оценки энергоэффективности и экологичности проектируемых и построенных зданий GREEN ZOOM. В этом году в финал конкурса Green Awards вышли семь проектов из разных городов Российской Федерации. Победителем в номинации «Жилищное строительство - Многоэтажные комплексы» стал ЖК Skandi Klubb, который шведский девелопер Bonava возводит в Санкт-Петербурге, на Петроградской стороне.
ЖК Skandi Klubb - комплекс бизнес-класса из семи разновысотных жилых домов - от 5 до 10 этажей - со встроенными коммерческими помещениями, подземным паркингом и детским садом на 100 детей. На сегодняшний день сдана I очередь комплекса – с июня текущего года ключи выдаются собственникам. Ведется активное строительство II очереди комплекса.
14 сентября в рамках X Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE 2016 в Москве состоялась церемония награждения финалистов конкурса Good Innovation на лучший инновационный проект в девелопменте. Проект компании Rocket Group «Карвила. Город на реке» вошел в шорт-лист участников вместе с 25 объектами со всей России.
Конкурс, организованный экспертным советом Российской Гильдии управляющих и девелоперов, выделил наиболее интересные проекты, реализующие инновационные решения в области строительства. Жюри оценивало их по нескольким критериям, среди которых: применение новых технологий, использование прогрессивных строительных материалов, соответствие требованиям энергоэффективности и экологичности, и др.
В конкурсе с пятью номинациями приняло участие 25 проектов жилой, социальной и коммерческой недвижимости с обширной географией строительства – Новосибирск, Анапа, Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская и Белгородские области, Казань.
ЖК «Карвила. Город на реке» боролся за номинацию «Инновации в девелоперском продукте. Жилая недвижимость» наравне с 18 другими крупными объектами (2 из которых – из Санкт-Петербурга), представляя свой революционный подход к реализации проектов комплексного развития территорий, который является пилотным для Ленинградской области. Первое место досталось строящемуся московскому жилому дому «Дыхание» финансово-строительной корпорации «Лидер».
«Продуманную планировочную и архитектурную составляющую «Карвилы» в прошлом году уже оценили в Союзе архитекторов России, а на PROESTATE нам выпала честь показать инновационные разработки, которые мы интегрировали во все процессы реализации. Главным достоинством нашего проекта, которое отметило жюри, стал принцип опережающей инфраструктурной подготовки, преимущества которой в полной мере откроются уже на начальной стадии строительства. Этот подход призван перевернуть представления профессионального сообщества о разработке КОТ и работе с инвестиционными проектами, а «Карвила. Город на реке» может стать примером комфортного жилого района на границе города и области с отсутствием проблем с инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой», - отметил Борис Латкин, генеральный директор Rocket Group.
В номинации «Инновации в девелоперском продукте. Коммерческая недвижимость» победил Производственный офис NAYADA компании Наяда, главный приз в «Инновациях в девелоперском продукте. Социальная недвижимость» взял детский сад в поселке Погореловка от девелопера Агропромышленный холдинг «Мираторг». Победу в номинации «Урбанистика и архитектура» одержал МФК Match Point компании «Волей Град», а жилой квартал «Березовая аллея» стал победителем номинации «Материалы и технологии».
Справка:
ЖК «Карвила. Город на реке» - проект компании Rocket Group во Всеволожском р-не Ленинградской области в границах деревни Новосергиевка. Комплексное развитие территории на участке в 157 Га включает в себя не только жилую застройку, но и объекты коммерческой и социальной недвижимости, общественно-деловую зону, торгово-развлекательную и дорожную инфраструктуру, а также обширные зеленые территории. Общая этажность домов составит 7-12 этажей. Планируется возвести более 1 млн. м2 жилья комфорт-класса, 5 детских садов и 3 школы. Коммерческо-социальная застройка планируется на 4500 рабочих мест. Срок реализации проекта – 15 лет. Совокупные инвестиции составят 183,2 млрд. рублей.