Стройка в центре: pro et contra
Законодательство в сфере градостроительства накладывает довольно жесткие ограничения на реализацию строительных проектов в историческом центре Санкт-Петербурга. Тем не менее, общественного согласия в этой сфере нет. Одни считают, что охранные меры необходимо и далее ужесточать. Другие считают, что город нельзя превращать в неудобный для жизни «памятник». «Строительный Еженедельник» решил провести небольшую дискуссию по вопросу о строительстве в центре.
Газета «Строительный Еженедельник» («СЕ»): Возможен ли индивидуальный подход к разрешению на строительство в историческом центре или запрет должен быть категорическим?
Александр Кононов, заместитель председателя совета Петербургского отделения ВООПИиК: В Петербурге существует четкое законодательство по этому вопросу. В центре города существует охранная зона с самым строгим режимом, который в принципе не допускает никакого строительства. При этом мы видим, что такой запрет отнюдь не мешает быстрому и гармоничному развитию этой части исторического центра. Она с каждым годом становится и все более эстетически привлекательной, и более комфортной – как для петербуржцев, так и для туристов. И никаких намеков на деградацию зданий там не наблюдается. Таким образом, запрет на строительство, даже весьма жесткий, не препятствует жизни и развитию этих кварталов.
Другое дело – территория регулируемой застройки, входящая в историческую часть города, где строительство в принципе допускается. Там возможны разные ситуации, что порой вызывает и некоторую социальную напряженность в сфере градостроительства, которой в охранной зоне, кстати, не наблюдается. Тем не менее, на этой территории, как мне кажется, вполне возможно осуществление и каких-то новых проектов, разрешение на реализацию которых, конечно, должно даваться очень взвешенно и с учетом всех мнений.
Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия строительству культовых объектов РПЦ в Санкт-Петербурге: Индивидуальный подход к строительству в историческом центре Петербурга не просто возможен, а он необходим. Потому что одно дело охранять дворцы, где предметом охраны является каждая колонна, и совершенно другое дело – второй-третий двор-колодец, где под охраной может оказаться какой-нибудь сарай. Унифицированный подход практически парализует развитие центральных районов города. Достаточно свернуть с Невского проспекта, пройтись по набережной Фонтанки, по Петроградской стороне, по Васильевскому острову, где мы увидим многоквартирные дома, зачастую находящиеся в печальном состоянии. Но полноценная реконструкция, если это объекты культурного наследия, в них практически невозможна, потому что при сохранении объемно-планировочных решений они не смогут пройти экспертизу ни по пожарным, ни по санитарным, ни по экологическим нормам, ни по нормам обеспечения маломобильных групп населения. Петербург не должен быть музеем, у него великое прошлое, очень серьезное настоящее и не менее великое будущее. Так давайте к нему и относиться как к великому городу, а не уездному краеведческому музею.
«СЕ»: Высотный регламент: допустимо ли превышение; если да – в каких случаях?
Александр Кононов: В Петербурге и так в целом достаточно либеральный подход к появлению высоких зданий даже в тех исторических локациях, где допускается строительство. Там появляются новые объекты высотой до 8–12 этажей – при том, что до революции выше 7-этажных домов не возводилось.
К исключениям для охранной зоны города можно отнести такие важные высотные доминанты, как церкви и соборы, которые были утрачены в советский период. Если бы эти здания сохранились до нашего времени, они, безусловно, сами по себе стали бы объектами наследия. И никаких юридических препятствий к восстановлению этих доминант с их историческими высотными характеристиками не существует. В федеральном законе есть специальная оговорка о возможности «регенерации исторической среды», причем это понятие уже раскрыто городским законом. И такие примеры уже есть – например, возрожден храм Рождества Богородицы на Песках. Существует также проект воссоздания знаменитого Спаса-на-Сенной, там вопрос упирается прежде всего в отсутствие необходимого финансирования.
Филипп Грибанов: Мы допускаем, что превышение высотного регламента возможно. Это и философия основателя Петербурга Петра I, который создавал город небоскребов, – и первым, кстати, стала Петропавловская крепость. Затем появились Исаакиевский собор, Спас-на-Крови и многие другие здания, которые в то время были высотными, а теперь только украшают и подчеркивают нашу прекрасную небесную линию. Это и общеевропейская практика – подчеркивать и выделять ткань города высотными доминантами. Уверен, что они могли бы быть и выше, но во времена великой архитектуры технические возможности не всегда это позволяли. Петербург всегда был городом небоскребов, сумасшедший и захватывающий, построенный по прорывным на тот момент технологиям. Поэтому бояться высоты не нужно. А вот бороться за то, чтобы здания были красивыми, – просто необходимо.
«СЕ»: Исторические здания: возможно ли приспособление для современного использования с изменением внутренних планировочных решений и объемно-пространственных характеристик?
Александр Кононов: Если говорить об исторических зданиях вообще, то никаких юридических запретов на перепланировки в них не существует. Что касается объектов наследия, то все зависит от предмета охраны. В шедеврах архитектуры, конечно, никакие изменения невозможны. А, скажем, если речь идет об историческом жилом доме (а таких объектов наследия в городе очень много), то там перепланировки возможны в тех частях, которые не имеют высокой мемориальной, культурной или архитектурной ценности. Достаточно зайти на сайт КГИОП, чтобы убедиться, что перепланировки в домах-памятниках – это вполне обычное явление.
Филипп Грибанов: Мы считаем, что и можно, и нужно это делать. Те же самые многоквартирные жилые дома полноценно не реконструировать, не разобрать дворовые корпуса, их просто не привести в соответствие с сегодняшними нормами. Для города и для истории только малая толика из них представляет какую-то архитектурную и историческую ценность. Люди живут в потемках, люди живут во дворах-колодцах, и если это первый-второй этаж, они света не видят в принципе. При этом к каждому зданию надо подходить индивидуально, вне зависимости от их статуса.
«СЕ»: Снос аварийных исторических зданий: разрешить или ждать, пока рухнут сами?
Александр Кононов: Дилемма поставлена избыточно жестко. Конечно, если объект пришел в абсолютно невосстанавливаемое состояние, что единодушно признается авторитетными экспертами, то иного выхода как снести, казалось бы, просто нет. Но, во-первых, снос исторических зданий в Петербурге запрещен законом. А во-вторых, в реальности при современных технологиях это вопрос финансовых затрат, а не технической возможности укрепления. Но проблема состоит в том, что очень часто собственники не хотят серьезно тратиться на ремонтно-восстановительные работы. Для них выгоднее снести то, что есть, и на освободившемся месте построить что-то коммерчески привлекательное. И вот такой подход, я считаю, – недопустим.
Возьмем «классический» пример: здания на Тележной улице. Действительно, ряд серьезных экспертов дал заключение, что дома не подлежат ремонту. Но, по мнению других, не менее авторитетных специалистов, четыре здания вполне можно сохранить, а в пятом – кстати, самом красивом, – спасти хотя бы «коробку». На наш взгляд, в этом случае необходимо сберечь все, что возможно. Все-таки в Петербурге зданий XIX века не становится больше – наоборот, их число, к сожалению, сокращается. Для сохранения таких объектов нужна только политическая воля, поскольку и специалисты, и технологии, позволяющие это сделать, существуют.
Филипп Грибанов: В первую очередь, необходимо ввести ответственность за доведение домов до аварийного состояния, вне зависимости от того, кто является их собственником. Разрушается огромное количество зданий, но эффективного механизма привлечения собственника к ответственности до сих пор нет. Хотя, что может быть логичнее: довел памятник до разрушения – применили санкции, причем серьезные и действенные.
К сожалению, раньше существовала практика: всеми правдами и неправдами признать здание аварийным, хотя у него и признаков таких не было, обрушить и поставить на его место что-то новое. Это нанесло огромный репутационный ущерб девелоперскому сообществу. Сейчас таких практик почти нет, но и желающих что-то восстанавливать, воссоздавать тоже почти не осталось. На них оказывает серьезный прессинг градостроительное сообщество, которое в каждом инвесторе видит прежде всего врага. При этом они забывают, что есть масса примеров успешно проведенных капитальных ремонтов, реконструкций, реставраций – деликатно, грамотно, с умом.
Конкурентные стратегии
Окажут ли девелоперские проекты компаний-чужаков в Петербурге оздоравливающее влияние на рынок, поспорили в рубрике «Полемика» Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development Corporation, и Дмитрий Карпушин, член совета директоров ЗАО «Ленстройтрест».
Лев Марголин: «Конкурировать с сильным игроком всегда полезнее»
– Главный и очевидный плюс появления на петербургском рынке новых застройщиков – это увеличение конкуренции. Принципиально не так важно, какие именно это девелоперы – иностранные, московские или региональные – в любом случае это положительно повлияет на конкуренцию и, как следствие, будет способствовать развитию рынка недвижимости.
Строительные компании будут стремиться к созданию более качественного продукта, поскольку чем выше предложение, тем потенциальный потребитель (дольщик) имеет больше выбора. И чтобы конкурировать за внимание покупателя, застройщик должен постоянно улучшать свое предложение.
Высокий спрос на свободные «пятна» под застройку приводит к лучшему освоению города. Девелоперы выкупают даже те площадки, которые при отсутствии конкуренции остались бы невостребованными. Это касается промышленных зон, «серого пояса», участков, расположенных рядом с магистралями, ж.-д. станциями и т. д. В результате их освоения происходит благоустройство и озеленение всех прилегающих территорий. Таким образом, улучшается экологическое состояние и внешний облик города.
Еще одно следствие положительного влияния конкуренции на рынок заключается в отсутствии неконтролируемого роста цен на недвижимость. Предложение увеличивается, и в итоге покупатель выигрывает в цене конечного продукта.
За увеличением количества застройщиков на рынке идет стимуляция всех связанных со строительством отраслей. В первую очередь это касается рынка строительных материалов, мебели, товаров для дома и др. Кроме того, конкуренция затрагивает сферы благоустройства жилых домов (входные группы, фасады, МОП, зеленые насаждения и прочее), таким образом повышается комфорт окружающей среды.
В условиях конкуренции растут требования к кадрам, которые работают как у девелоперов, так и в смежных сферах (подрядные работы, проектирование, индустрия стройматериалов). Участники рынка должны постоянно повышать свою квалификацию, находить более эффективные, грамотные, современные решения.
Поскольку сегодня потребитель достаточно требователен, и власти города не готовы принимать от застройщика только жилье, конкурентным преимуществом становится и окружающая инфраструктура. Поэтому при повышении конкуренции каждый застройщик вынужден реализовывать объекты социальной и дорожной инфраструктуры.
Что касается именно московских застройщиков: столичные игроки накопили колоссальный опыт в реализации интересных, архитектурно-значимых жилых домов и комплексов. Поэтому если этот опыт придет в Петербург, то это будет только на пользу города и его жителей.
Не следует забывать и о финансовых возможностях московских застройщиков. Кредиты и ипотечные схемы от ведущих банков, безусловно, также пойдут на пользу городу.
Москва в части технического прогресса в России по всем показателям идет первой, и, безусловно, конкурировать с сильным игроком всегда полезнее. Это заставляет напрягаться, включать творческий потенциал, искать новые инновационные решения и быть сверхэффективным.
Дмитрий Карпушин: «Вся «эрудиция» останется в Москве»
– Московские девелоперы обладают заведомо более широкой профессиональной эрудицией по сравнению со своими региональными коллегами. Причем речь не об эрудиции в бытовом смысле, а о профессиональной: что проектировать, как проектировать, чего можно хотеть от архитекторов и т. п.
Но не все московские девелоперы одинаково продвинуты. И не все могут учесть (в результате расчетов ли, в силу ли субъективных оценок), что петербургский рынок не вмещает продвинутых подходов и для этой самой профессиональной эрудиции тут нет места. Допустим, не те объемы и не та скорость оборачиваемости средств, наконец – конкуренция не ту планку задает. И поэтому «эрудиция» останется в Москве, а тут они начнут работать по принципу «просто деньги зарабатываем», причем в тех рамках, которые этот рынок позволяет.
Москвичи могут решить, что петербургский покупатель к новым подходам не готов, и не надо его «пугать эрудицией». Можно же приучать потребителя к новому, но это сложно, так что лучше просто делать то, что продается. Стараться брать свое «силовой рекламой». А приемлемый объем рекламного давления связан для девелопера со стоимостью денег, которыми он пользуется. Вместо эрудиции нам могут привезти из Москвы «битву процентных ставок».
Мы видели уже много случаев, когда на благотворную роль «конкуренции» и «невидимой руки рынка» возлагались большие надежды, а оборачивалось все весьма неблагоприятными для общества (да и для отраслей) последствиями. Нельзя исключать, что с приходом московских коллег конкуренция будет усиливаться по принципу «еще больше некачественного жилья, еще теснее дворы, еще больше этажей» и т. д.
Так что аргумент «Люди покупают – спрос диктует» здесь лукавый, антиобщественный, если говорить прямо. Есть рынки, которые приходится контролировать, потому что социальный эффект от полной свободы оказывается слишком вредоносен, особенно в перспективе. Причем особенно опасен дешевый сегмент. (Вспомним хотя бы рынок алкоголя.) Хотя «люди покупают». Рынок жилья тоже обладает высокой социальной значимостью, и если здесь передоверяться рыночной саморегуляции – можно сильно обжечься.
Сходство рынков жилья и алкоголя – прямое, как ни парадоксально это может прозвучать. Оно в том, что и тот, и другой очень сильно влияют на будущее. А разница между этими рынками в том, что по отношению к алкоголю общество выработало некий идеологический иммунитет: мы понимаем, что будет, если продавать алкоголь молодежи, если наводнить рынок дешевыми суррогатами. Сегодня будет выручка, завтра будет катастрофа. А вот по отношению к суррогатному жилью у общества такого иммунитета пока нет, мы твердим: «Народ покупает», «Рынок решит» – и не думаем о завтрашнем неизбежном похмелье. Боюсь, с приходом московских девелоперов конкуренция усилится, но не по разряду «марочных напитков», а как раз в сегменте «дешевых суррогатов». Если оглядеться, у нас причин для опасений, связанных с московскими коллегами, уже более чем достаточно.
Туристический потенциал для городских отелей
Вице-президент Группы Becar Илья Андреев и управляющий партнер Maxima Legal Максим Аврашков по-разному оценивают уровень инвестиционной привлекательности отелей в Петербурге.
Максим Аврашков: «Рассчитывать на внутренний туризм было бы неоправданным оптимизмом»
– Поток туристов в 2016 году действительно вырос – в первую очередь, за счет российских туристов, которые предпочли внутренний туризм поездкам за границу. К сожалению, по данным Росстата, в 2016 году падение реальных доходов россиян ускорилось более чем в два раза по сравнению с 2015 годом, поэтому рассчитывать на увеличение турпотока в Петербург за счет внутреннего туризма было бы неоправданным оптимизмом.
2018 год, безусловно, станет знаковым для города в связи с проведением Чемпионата мира по футболу. Тем не менее, грядущий Чемпионат вряд ли повлияет на количество вводимых в эксплуатацию гостиниц. Все, что планировалось построить к Чемпионату, либо уже построено, либо находится на завершающей стадии строительства. То есть, появления новых имен в связи с этим событием, к сожалению, ждать не приходится.
С точки зрения возможных инвестиций в индустрию гостеприимства, не внушают оптимизма последние события, а именно – отказ Государственной Думы согласовать законопроект «О некоторых вопросах сохранения и развития исторического центра Санкт-Петербурга».
Безусловно, исторический центр Петербурга – достояние всей страны и даже всего мира. Не случайно исторический центр Петербурга и связанные с ним группы памятников включены в список памятников всемирного наследия ЮНЕСКО. Тем не менее, для того, чтобы город стал привлекательным для инвесторов в индустрию гостеприимства, необходимы условия, которые будут мотивировать частный капитал вкладывать деньги. В настоящий момент их, к сожалению, нет. Градостроительное законодательство в городе постоянно меняется, в 2017 году будут очередные изменения: новые охранные зоны, правила землепользования и застройки. Процесс согласования с федеральными и региональными органами может растягиваться на годы, что, безусловно, снижает интерес инвесторов. Оператор Jumeirah, планировавший открыть в Санкт-Петербурге единственный в России отель своей сети (кстати, к Чемпионату мира 2018 года), фактически был вынужден заморозить строительство из-за сложностей с согласованием условий.
Не следует недооценивать эффект разнообразных двухсторонних и односторонних санкций, введенных в последние годы. Россия ввела санкции в отношении турецких компаний – как следствие, многие строительные турецкие компании были вынуждены уйти с российского рынка, строительство объектов было заморожено, тендеры переиграны. Санкции в отношении банков увеличили стоимость кредитов, что отразилось на всех отраслях экономики и, естественно, на индустрии гостеприимства. В конце декабря 2016 года Президент США подписал указ о вводе санкций в отношении ФСБ, а это автоматически означает сложности с поставкой в РФ из США электронного оборудования с функцией шифрования, то есть любого оборудования для передачи данных. В современных гостиницах передача данных составляет основу функционирования всей инфраструктуры – от банальных современных телефонов, работающих по интернет-протоколу, до систем пожаротушения и т. д.
Тем не менее, положительные тенденции существуют, и можно говорить о том, что и городское Правительство, и федеральное делают шаги навстречу инвесторам: «Ленэнерго» провело огромную работу совместно с Комитетом по энергетике, направленную на упрощение подключения новых объектов к электросетям. Город продолжает предпринимать усилия по передаче полномочий регулирования градостроительной деятельности в центре Петербурга от федеральных к региональным властям, что должно сократить сроки согласования условий строительства. Появляются новые инвесторы – в первую очередь, из КНР. Благодаря появлению «Экспофорума», можно ожидать новых крупных конгрессов, помимо традиционного ПМЭФ, а значит, будет развиваться деловой туризм, что, в свою очередь, повлечет строительство новых гостиниц бизнес-класса.
Илья Андреев: «Приток туристов в город увеличил загрузку отелей до рекордных показателей»
– Санкт-Петербург – это прежде всего культурная столица мира, являющаяся местом сосредоточения многочисленных памятников архитектуры, музеев и театров, которые ежегодно привлекают миллионы туристов из разных стран.
По данным Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга, только в 2016 году Северную столицу посетило около 7 млн человек, из них более половины – российские туристы, которые из-за ослабления курса национальной валюты не смогли себе позволить выехать за границу.
Такой приток туристов в город увеличил загрузку отелей до рекордных показателей, повлияв, соответственно, на планы девелоперов по реализации новых проектов. Только за 2016 год в эксплуатацию было введено 7 качественных гостиничных проектов, в том числе находящихся под управлением международных операторов.
Несмотря на это, Петербург продолжает испытывать дефицит качественных гостиничных площадей. Так, сейчас в городе функционирует лишь несколько пятизвездочных отелей, не многим больше приходится на отели уровня «4 звезды». Основной объем предложения составляют низкокачественные трехзвездочные гостиницы. А некатегорируемые отели «2 звезды», которые, к слову, в Европе аккумулируют большую часть туристического потока, в Санкт-Петербурге, в большинстве своем, совсем не пригодны для проживания. Говоря о гостиничном предложении, нельзя не упомянуть сегмент апарт-отелей, который, как показывает практика, пользуется особой популярностью среди гостей города. Но сейчас в Петербурге функционирует лишь несколько подобных проектов – апарт-отели Vertical и «Пионер».
Учитывая вышеперечисленное, можно сделать вывод, что индустрии гостеприимства есть куда расти.
Главное «но» – в Петербурге из-за градостроительных ограничений крайне сложно получить разрешение на реализацию проекта в центре города. А если это и получается сделать, то никогда нельзя спрогнозировать, когда удастся ввести объект в эксплуатацию. Уверен, что центр города развивался бы активнее, если бы не многочисленные согласовательные процессы, удлиняющие сроки реализации проекта в несколько раз и влияющие в конечном итоге на его финансовые показатели.
Судить о состоянии индустрии гостеприимства важно не только по количеству и качеству функционирующих в городе отелей, ресторанов и магазинов, но и по человеческому фактору.
До недавнего времени многие люди, работающие в сфере гостеприимства, банально не владели английским языком, что уж говорить об уровне предоставляемого сервиса. И только с приходом в город опытных компаний, в том числе и международных, ситуация начала меняться в лучшую сторону. Так, с каждым годом в Питере открывается все больше заведений с англоязычным меню. Появляются и многочисленные приложения, позволяющие туристам лучше ориентироваться в городе.
В том, что инвесторы видят потенциал в Санкт-Петербурге, сомневаться не приходится, но без активного вовлечения властей в процесс развития туризма в городе, боюсь, ситуация в ближайшее время кардинально не изменится.