Эпоха build-to-suit
Некоторые эксперты утверждают, что через несколько лет схема build-to-suit станет превалирующей на рынке, поскольку при ее использовании девелопер гарантированно получает покупателя под свой объект. В нашей рубрике «Полемика» основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов и директор департамента маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Иван Носов обменялись мнениями насчет преимуществ и недостатков схемы build-to-suit.
Евгений Богданов: «Проблема российского бизнеса в том, что он крайне подвижен»
- Схема build-to-suit предполагает, что проект в полном объеме, начиная от оформления земельного участка вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, реализуется подрядчиком, их еще называют EPC-подрядчики. Инвестор проекта поручает подрядчику весь спектр работы вплоть до расстановки мебели и вкручивания лампочек. На мой взгляд, самый большой риск при реализации подобного проекта, например, в офисном сегменте, как ни странно, несет сам инвестор. Ведь он рискует вложить значительные средства в проект, который окажется им же и не востребованным. Ведь в среднем на строительство объекта в нашей стране уходит примерно 5-6 лет в зависимости от состояния градостроительной документации. За это время, при нестабильной экономической ситуации, может случиться все, что угодно: заказчик может передумать, обанкротиться, расшириться или, наоборот, уменьшиться. Проблема российского бизнеса в том, что он крайне подвижен: он может как стремительно расти, так и стремительно сокращаться. Эта характеристика присуща любой развивающейся экономике. В этом есть свои плюсы: например, возможность заработать больше и быстрее, чем в развитых странах. Но есть и риски. Думаю, что среди наших предпринимателей вряд ли найдутся те, которые смогут с уверенностью рассказать, что именно будет с ними в долгосрочной перспективе. Независимо от того, какого размера их бизнес и в каком сегменте они работают. А чтобы заказывать дорогостоящее здание по проекту build-to-suit, нужно четко понимать, что будет с бизнесом через 10-15 лет. Ведь если его конфигурация и размеры изменятся, то встанет важный вопрос – что делать со зданием, если оно по тем или иным причинам больше не отвечает потребностям заказчика или надобность в нем и вовсе отпала. Если бы речь шла, условно говоря, об обычной постройке, то ответ был бы прост – продать или сдать в аренду. Но мы говорим о проекте build-to-suit, который создан с учетом особенностей рассадки сотрудников конкретной компании. Получается, что деньги выкинуты на ветер, так как второй такой же компании, как у инвестора проекта build-to-siut, в мире не существует и потребуется перепланировка, замена мебели – то есть дополнительные затраты, которые будут формировать убыток или значительно растянут во времени окупаемость.
Проект build-to-suit дороже стандартного. Это во многом формирует стоимость таких работ, которые, скорее всего, будут выполнять западные подрядчики, ведь российские компании не сильно готовы работать на таких подрядах – от них потребуется гарантировать не только стоимость подряда, которая будет твердой, но и сроки (то есть нести финансовую ответственность за срыв сроков).
Я не знаю таких российских подрядчиков – кроме девелоперских компаний, которые является дочерними структурами крупных банков, обладающих возможностью предоставить необходимые финансовые гарантии. Предполагаю, что схема build-to-suit более применима при строительстве складской недвижимости, чем коммерческой. В этой сфере все более стандартизировано и унифицировано. Однако, в Петербурге, по моему мнению, переизбыток складских помещений. Особенно ввиду инициативы федеральной власти о переносе таможенного оформления на границу государства, в крупные логистические центры, порты Усть-Луги и Выборга.
Иван Носов: «Мы проигрываем в денежной массе, но выигрываем во времени»
- Мы занимаемся массовым жилищным строительством, поэтому в нашей зоне интереса – коммерческие помещения под стрит-ритейл. Схема build-to-suit в этом случае – перспективный инструмент, который имеет свою сферу применения. Для девелопера – это возможность получить финансирование на раннем этапе предпроектной и проектной подготовки. Для покупателя – возможность выиграть на дисконте условных рисков нулевого цикла и купить помещение по самой низкой цене.
Основные игроки этого рынка – инвесторы, сетевые компании, средний и малый бизнес. Первые зачастую покупают помещение под конкретного арендатора, знают его потребности и приходят с конкретным техническим заданием на проектирование. Сетевые компании, если действуют напрямую, работают в этой же логике. Оба участника имеют серьезный бенефит в цене и в результате получают именно тот продукт, который им нужен. С другой стороны, приходится забирать из оборота значительные средства и замораживать на период строительства объекта. Далеко не у всех есть такая возможность, и в случае среднего и малого бизнеса – чаще интересуются проектами высокой готовности. Возвращаясь к близкому нам формату стрит-ритейла, отмечу: заключая договор build-to-suit, наш проект получает якорного арендатора. Хорошая проходимость крупных магазинов является точкой притяжения для других коммерсантов, предлагающих неконкурирующие услуги или продукты. Соответственно, повышается ценность окружающих коммерческих помещений, на которой выигрывает продавец. С другой стороны, девелопер продает помещение дешевле, чем мог бы, разделив его на несколько частей и реализовав на высокой стадии готовности. Мы проигрываем в денежной массе, но выигрываем во времени. К тому же, если застройщик привлекает внешние кредитные средства, то объемы заработанных денег примерно сравниваются.
В нашей практике доля схемы build-to-suit занимает примерно 30%. BTS чрезвычайно популярен в развитых странах – в условиях более-менее стабильной экономики, развитых институтов финансирования и управляемой инфляции спекулятивные схемы отмирают сами собой. В России формат еще развивается, доля build-to-suit растет, особенно в секторе складских помещений (до трети рынка, по разным оценкам). Доля будет расти и дальше, вряд ли стахановскими темпами, но свои 50% через пару-тройку лет build-to-suit точно займет. Обе стороны (девелопер и покупатель) заинтересованы, вопрос лишь в длительности реализации проектов и уверенности на этом горизонте планирования. Перспективы строительного рынка лежат в плоскости комплексного освоения земель и новых территорий, мы уже наработали большой опыт реализации подобных проектов. И пришли к выводу, что BTS-коммерция при подобной застройке – экономически целесообразна, более того, в нашем видении эта практика через 5-7 лет может стать нормой. В этом случае будет в плюсе не только продавец-покупатель, но и будущий потребитель всех этих услуг – житель дома, которому уже на этапе приобретения квартиры важно оценить инфраструктуру и окружение комплекса. От этого напрямую зависит успешность проекта в целом. Такая коллаборация, когда девелопер, знающий своего клиента, транслирует коммерсанту его потребности, а коммерсант, в свою очередь, предлагает жильцу то, что необходимо именно ему, – создает по-настоящему комфортную жилую среду.
Туристический потенциал для городских отелей
Вице-президент Группы Becar Илья Андреев и управляющий партнер Maxima Legal Максим Аврашков по-разному оценивают уровень инвестиционной привлекательности отелей в Петербурге.
Максим Аврашков: «Рассчитывать на внутренний туризм было бы неоправданным оптимизмом»
– Поток туристов в 2016 году действительно вырос – в первую очередь, за счет российских туристов, которые предпочли внутренний туризм поездкам за границу. К сожалению, по данным Росстата, в 2016 году падение реальных доходов россиян ускорилось более чем в два раза по сравнению с 2015 годом, поэтому рассчитывать на увеличение турпотока в Петербург за счет внутреннего туризма было бы неоправданным оптимизмом.
2018 год, безусловно, станет знаковым для города в связи с проведением Чемпионата мира по футболу. Тем не менее, грядущий Чемпионат вряд ли повлияет на количество вводимых в эксплуатацию гостиниц. Все, что планировалось построить к Чемпионату, либо уже построено, либо находится на завершающей стадии строительства. То есть, появления новых имен в связи с этим событием, к сожалению, ждать не приходится.
С точки зрения возможных инвестиций в индустрию гостеприимства, не внушают оптимизма последние события, а именно – отказ Государственной Думы согласовать законопроект «О некоторых вопросах сохранения и развития исторического центра Санкт-Петербурга».
Безусловно, исторический центр Петербурга – достояние всей страны и даже всего мира. Не случайно исторический центр Петербурга и связанные с ним группы памятников включены в список памятников всемирного наследия ЮНЕСКО. Тем не менее, для того, чтобы город стал привлекательным для инвесторов в индустрию гостеприимства, необходимы условия, которые будут мотивировать частный капитал вкладывать деньги. В настоящий момент их, к сожалению, нет. Градостроительное законодательство в городе постоянно меняется, в 2017 году будут очередные изменения: новые охранные зоны, правила землепользования и застройки. Процесс согласования с федеральными и региональными органами может растягиваться на годы, что, безусловно, снижает интерес инвесторов. Оператор Jumeirah, планировавший открыть в Санкт-Петербурге единственный в России отель своей сети (кстати, к Чемпионату мира 2018 года), фактически был вынужден заморозить строительство из-за сложностей с согласованием условий.
Не следует недооценивать эффект разнообразных двухсторонних и односторонних санкций, введенных в последние годы. Россия ввела санкции в отношении турецких компаний – как следствие, многие строительные турецкие компании были вынуждены уйти с российского рынка, строительство объектов было заморожено, тендеры переиграны. Санкции в отношении банков увеличили стоимость кредитов, что отразилось на всех отраслях экономики и, естественно, на индустрии гостеприимства. В конце декабря 2016 года Президент США подписал указ о вводе санкций в отношении ФСБ, а это автоматически означает сложности с поставкой в РФ из США электронного оборудования с функцией шифрования, то есть любого оборудования для передачи данных. В современных гостиницах передача данных составляет основу функционирования всей инфраструктуры – от банальных современных телефонов, работающих по интернет-протоколу, до систем пожаротушения и т. д.
Тем не менее, положительные тенденции существуют, и можно говорить о том, что и городское Правительство, и федеральное делают шаги навстречу инвесторам: «Ленэнерго» провело огромную работу совместно с Комитетом по энергетике, направленную на упрощение подключения новых объектов к электросетям. Город продолжает предпринимать усилия по передаче полномочий регулирования градостроительной деятельности в центре Петербурга от федеральных к региональным властям, что должно сократить сроки согласования условий строительства. Появляются новые инвесторы – в первую очередь, из КНР. Благодаря появлению «Экспофорума», можно ожидать новых крупных конгрессов, помимо традиционного ПМЭФ, а значит, будет развиваться деловой туризм, что, в свою очередь, повлечет строительство новых гостиниц бизнес-класса.
Илья Андреев: «Приток туристов в город увеличил загрузку отелей до рекордных показателей»
– Санкт-Петербург – это прежде всего культурная столица мира, являющаяся местом сосредоточения многочисленных памятников архитектуры, музеев и театров, которые ежегодно привлекают миллионы туристов из разных стран.
По данным Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга, только в 2016 году Северную столицу посетило около 7 млн человек, из них более половины – российские туристы, которые из-за ослабления курса национальной валюты не смогли себе позволить выехать за границу.
Такой приток туристов в город увеличил загрузку отелей до рекордных показателей, повлияв, соответственно, на планы девелоперов по реализации новых проектов. Только за 2016 год в эксплуатацию было введено 7 качественных гостиничных проектов, в том числе находящихся под управлением международных операторов.
Несмотря на это, Петербург продолжает испытывать дефицит качественных гостиничных площадей. Так, сейчас в городе функционирует лишь несколько пятизвездочных отелей, не многим больше приходится на отели уровня «4 звезды». Основной объем предложения составляют низкокачественные трехзвездочные гостиницы. А некатегорируемые отели «2 звезды», которые, к слову, в Европе аккумулируют большую часть туристического потока, в Санкт-Петербурге, в большинстве своем, совсем не пригодны для проживания. Говоря о гостиничном предложении, нельзя не упомянуть сегмент апарт-отелей, который, как показывает практика, пользуется особой популярностью среди гостей города. Но сейчас в Петербурге функционирует лишь несколько подобных проектов – апарт-отели Vertical и «Пионер».
Учитывая вышеперечисленное, можно сделать вывод, что индустрии гостеприимства есть куда расти.
Главное «но» – в Петербурге из-за градостроительных ограничений крайне сложно получить разрешение на реализацию проекта в центре города. А если это и получается сделать, то никогда нельзя спрогнозировать, когда удастся ввести объект в эксплуатацию. Уверен, что центр города развивался бы активнее, если бы не многочисленные согласовательные процессы, удлиняющие сроки реализации проекта в несколько раз и влияющие в конечном итоге на его финансовые показатели.
Судить о состоянии индустрии гостеприимства важно не только по количеству и качеству функционирующих в городе отелей, ресторанов и магазинов, но и по человеческому фактору.
До недавнего времени многие люди, работающие в сфере гостеприимства, банально не владели английским языком, что уж говорить об уровне предоставляемого сервиса. И только с приходом в город опытных компаний, в том числе и международных, ситуация начала меняться в лучшую сторону. Так, с каждым годом в Питере открывается все больше заведений с англоязычным меню. Появляются и многочисленные приложения, позволяющие туристам лучше ориентироваться в городе.
В том, что инвесторы видят потенциал в Санкт-Петербурге, сомневаться не приходится, но без активного вовлечения властей в процесс развития туризма в городе, боюсь, ситуация в ближайшее время кардинально не изменится.
Рост или стагнация?
Руководители аналитических центров Пётр Буслов - «Главстрой-СПб», и Дмитрий Крутов - ГК «Доверие» обсуждают сценарии развития событий на рынке жилья.
«Застройщикам придется пойти на существенные скидки»
Дмитрий Крутов, руководитель аналитического центра ГК «Доверие», считает, что принципиальных изменений в 2017 году девелоперам ожидать не стоит.
– Даже реализация оптимистичного сценария предполагает лишь рост предложения на фоне устоявшихся показателей спроса. Фактически отрасль останется в «заморозке» и на протяжении всего следующего года.
Впрочем, некоторые позитивные ожидания все же есть – вероятным представляется снижение Центробанком ключевой ставки до 9% в течение 2017 года. Это позволит банкам сформировать предложение по жилищным займам, соответствующее сегодняшней госсубсидированной ипотеке. Таким образом, условия приобретения первичной недвижимости с отменой программы господдержки существенно не изменятся.
В целом, покупательская активность в следующем году останется на уровне 2016 года. Сегодня рынок на 90% формирует «базисный» спрос: основная часть покупателей мотивирована решить собственный жилищный вопрос, а не вложить свободные средства с целью инвестирования. Однако несколько оттянуть интерес от новостроек при условии снижения ключевой ставки может предложение на вторичном рынке.
При этом наиболее сложным для застройщиков окажется I квартал 2017 года. Девелоперы заявили достаточно большой объем предложения, вывод которого может быть парализован из-за неподготовленности правовой базы. К некоторым принципиальным поправкам к 214-ФЗ, появившимся летом уходящего 2016 года, до сих пор не приняты соответствующие подзаконные акты. Фактически это означает, что механизм реализации данных законодательных инициатив не проработан. В частности, застройщики не могут начать продажу и рекламную кампанию объектов без специального согласования с комитетом по строительству, однако процедура и регламент ее прохождения пока не разработаны.
Тем не менее, даже некоторая отсрочка вывода новых объектов не скажется критически на объеме предложения. Экспансия московских, региональных и даже иностранных застройщиков в Петербург, как и снижение стоимости земельных участков, поддержат разнообразие проектов на рынке.
В целом, 2016-2017 годы удачны для расширения земельного банка застройщиков: участки могут продаваться с дисконтом до 20%, особенно в пригородной зоне. По предварительным итогам 2016 года объем инвестиций в покупку земельных участков вырос на 37% по сравнению с показателями прошлого года, при этом земля подешевела в среднем на 10-12%. Такая «распродажа» привлекла в Петербург целый ряд московских игроков: в уходящем году землю для новых проектов приобрели ГК «Мортон», ГК «Пик», СК «Аквилон Инвест» и другие.
Стагнация коснется и ценообразования. Рост стоимости жилья в обжитых районах Петербурга будет фиксироваться в пределах инфляции и не превысит 6-7%. «Замерший» спрос не позволит девелоперам увеличивать цены пропорционально возросшей себестоимости строительства. Более того, в отдельных случаях застройщикам придется пойти даже на существенные скидки. Речь идет об объектах в пригородных районах с массовой застройкой. Здесь затоваривание рынка уже в 2016 году привело к снижению стоимости в отдельных локациях до 2-3%. А вывод нового предложения, который продолжится в наступающем году, только усилит данную тенденцию.
«Потребность в жилье остается»
Пётр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» полагает, что начало 2017 года станет периодом адаптации большинства девелоперов к новым «правилам игры». Тем не менее, эксперт считает, что год будет стабильным.
– Отмена льготной ипотеки не окажет сильного влияния на сегмент строящегося жилья. Многие банки разрабатывают собственные и совместные с девелоперами ипотечные программы на предстоящий год. Некоторые из них уже заявили о продлении сроков льготного кредитования на первые месяцы 2017 года. Кроме того, снижение ключевой ставки Центробанком РФ в 2016 году благоприятно отразилось на размере ставки для ипотечных заемщиков – сейчас она составляет около 13,5%. При сохранении этого тренда в 2017 году ставка по ипотечному кредитованию может достигнуть уровня 9-12% без государственной поддержки.
По-моему мнению, в будущем году с высокой вероятностью произойдет снижение предложения, относительно 2015-2016 гг., так как в текущих условиях вывод новых проектов в продажу не будет подкреплен спросом. Застройщики будут выводить только тот объем, который смогут впоследствии реализовать, количество новых объектов сократится на 10-20%. Возможно, часть девелоперов переориентируется на более низкий ценовой сегмент или уменьшит портфель земельных участков. При благоприятном развитии событий объем нового предложения в 2017 году составит около 3 млн кв. м жилья. Традиционно застройщики начнут увеличивать темпы вывода в продажу в III и IV кварталах 2017 года.
Петербургский рынок по-прежнему интересен ряду федеральных строительных компаний. Не исключаю, что экспансия на рынок в 2017 году продолжится. Появление новых игроков усилит конкуренцию. В борьбе за покупателя строительные компании будут улучшать характеристики жилых комплексов, оптимизировать планировочные решения, предлагать какие-либо «фишки» и новации. В данном случае конкуренция выйдет на новый качественный уровень, и это хорошо как для рынка, так и для покупателя.
Ключевой индикатор, который будет задавать тон на рынке новостроек в 2017 году, – доступность приобретения жилья. Основную часть спроса по-прежнему будет составлять жилье класса «масс-маркет», с небольшим бюджетом покупки. При этом тенденция «перетекания» покупателей от мелких застройщиков в сторону крупных девелоперов, имеющих наибольшую степень доверия у покупателей, сохранится.
При реализации оптимистичного сценария, рост стоимости жилья составит около 7%. Снижение цены наиболее остро затронет проекты, реализуемые в особо конкурентных локациях. Легче период снижения спроса пройдут объекты, возводимые в зонах с дефицитом предложения. Также традиционно жилье будет расти в цене по мере готовности объекта.
Влияние на рынок, безусловно, окажут и законодательные новации. Полагаю, что под воздействием ряда факторов (поправки в 214-ФЗ, изменения ПЗЗ) рынок жилой первичной недвижимости «просядет» на 10-20% в I квартале 2017 года, ближе к лету ситуация стабилизируется.
В целом, считаю, что рынок первичной недвижимости будет устойчив в 2017 году. Какие бы процессы ни происходили в экономике страны, потребность в жилье останется. Кроме того, квартира остается лучшим вариантом инвестирования и сохранения капитала.