«Метр квадратный»: средняя ставка по ипотеке может вырасти до 9% к концу года
Аналитики экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (входит в Группу ВТБ) оценили потенциальное влияние роста ключевой ставки ЦБ РФ на рынок ипотеки. Как отмечают эксперты, при ее уровне в 7% или выше ставка по жилищным кредитам в российских банках может вырасти до 9% к концу года.
Банк России в этом году уже четыре раза повышал ключевую ставку, которая сегодня составляет 6,5%. По мнению аналитиков «ВТБ Капитала», делать выводы о завершении цикла ужесточения денежно-кредитной политики пока преждевременно, и до конца года она еще может вырасти до 7%.
Несмотря на то, что первый сигнал о повышении ключевой ставки банки получили еще в марте, средние ставки по ипотеке в первом полугодии удерживались на уровне 7,2-7,3% и даже снижались. В июне рынок установил рекордно низкую средневзвешенную ставку на уровне 7,07%, хотя к этому времени ключевая ставка ЦБ уже выросла с 4,25 до 5,5%. Ключевым фактором стали «пиковые» выдачи в рамках госпрограммы, которая была серьезно ограничена для крупнейших регионов с 1 июля.
В результате, второе полугодие началось с резкого «охлаждения» первичного рынка в части сделок с привлечением ипотеки. На платформе «Метра квадратного» их число в июле сократилось почти на 30% по сравнению с предыдущим месяцем. При этом число неипотечных сделок с первичной недвижимостью, реализованных М2, даже возросло, а на вторичном рынке значимого сокращения спроса на ипотеку пока не наблюдается.
Дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ должно, в конечном итоге, изменить этот тренд. По данным М2, уже почти половина банков из более чем 20, представленных в ипотечном брокере компании, с начала июля пересмотрели свои ставки в сторону увеличения, в среднем на 0,4 п.п.
Если ключевая ставка к концу 2021 года увеличится до 7% и выше, то средняя ставка по ипотеке на рынке может вырасти с текущих 7 до 9% или даже выше. Дополнительным фактором может стать ужесточение требований по резервированию ипотеки с низким первоначальным взносом, особенно на первичном рынке.
«Длительный раунд снижения уровня ключевой ставки со стороны регулятора в этом году завершился, что неминуемо начинает влиять и на ставки по кредитам. Ипотечный рынок в первом полугодии сохранял свои ценовые параметры на рекордно низком уровне – во многом за счет программы с господдержкой, которая де-факто завершилась в крупнейших мегаполисах в начале июля. Сегодня банки готовятся повышать ставки по жилищным кредитам, и при дальнейшем ужесточении денежно-кредитной политики ЦБ они могут вырасти до 9% к концу года, то есть вернуться к своим допандемийным значениям. По нашей оценке, новые условия будут сформированы на рынке в ближайшее время, а значит прямо сейчас еще есть шанс взять ипотеку максимально выгодно», - комментирует генеральный директор компании «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев.
Проекты реновации хрущёвок и других старых зданий могут быть запущены в Ленобласти. Регион принял документ, определяющий требования к таким домам. Очаги новой застройки могут появиться во Всеволожске, Гатчине, Сертолово и других населённых пунктах около Петербурга.
Правительство Ленобласти выпустило постановление, касающееся реализации в регионе так называемого "закона о всероссийской реновации" (№ 494-ФЗ). Принятие документа не освещалось пресс-службой правительства и областными СМИ. О нём практически не было известно и в экспертной среде, а также среди застройщиков.
"Я никогда об этом не слышал. У нас в диалогах с представителями строительного блока правительства Ленинградской области оно (постановление. — Ред.) не возникало", — сказал президент союза строительных организаций Ленобласти "Леноблсоюзстрой" Руслан Юсупов.
В постановлении перечислены критерии, по которым многоквартирный дом может быть включён в проект реновации (в законе используется термин "Комплексное развитие территории"). Это физический износ конструктивных элементов более 70%; совокупная стоимость ремонта, превышающая предельную стоимость работ, финансируемых Фондом капремонта; постройка ранее 1975 года по типовому проекту; отсутствие централизованного водо-, тепло- или электроснабжения.
Постановление подготовлено для реализации норм 494-ФЗ "в целях регулирования отдельных вопросов комплексного развития территории в Ленинградской области", — прокомментировали в пресс-службе областного строительного комитета.
Принятие постановления — важный шаг к запуску программ реновации в регионе, считает юрист практики разрешения споров Rightmark Group Анна Пронина.
"Однако на региональном уровне должны быть решены и иные вопросы, например: утверждение порядка реализации решения о комплексном развитии территорий, установление стандартов качества жилья, предоставляемого гражданам взамен изымаемых квартир, а также утверждение региональных мер обеспечения жилищных прав граждан и многое другое".
В Ленинградской области очень много жилья, удовлетворяющего критериям, прописанным в постановлении. Например, кварталы хрущёвок есть во Всеволожске, Гатчине, Сертолово, посёлке им. Морозова и других населённых пунктах неподалёку от Петербурга. Именно они в первую очередь могут быть интересны девелоперам.
"По КРТ вряд ли кому-то будет интересна территория за пределами агломерации. Даже в городах, находящихся в 70 и больше километрах, никто ничего делать не будет. Там и на пустых территориях ничего не развивается", — говорит управляющий партнёр института "Урбаника" Фёдор Коньков.
"В целом реновация в Ленобласти однозначно нужна, там достаточно и типовых панельных зданий, и ветхих домов барачного типа", — отмечает руководитель отдела по связям с органами государственной власти компании "СПб Реновация" Дмитрий Михалёв.
Но экономика проекта будет зависеть от многих факторов, в числе которых он указывает участие власти в расселении жителей.
В то же время Руслан Юсупов оценивает перспективы реновации в Ленобласти даже около Петербурга скептически.
"Мне кажется, в нашей стране, кроме Москвы, реновация вообще нигде не работает", — считает он.
Ряд экспертов высказывают предположение о том, что областные власти приняли постановление для реализации одного или нескольких точечных проектов. В Ленобласти достаточно много ветхого и аварийного жилья. Для его расселения в 2021 году заложено 2,4 млрд рублей. За год планируется расселить 33,9 тыс. м2. При этом не все ветхие дома признаются таковыми официально, отмечает Фёдор Коньков.
"У нас в области есть города, в которых есть целые кластеры застройки, которую надо видоизменять и даже сносить", — говорит он. В качестве примеров он называет деревянные бараки в Сясьстрое и Никольском. "Если признавать здание аварийным или ветхим, то его по закону надо сносить и расселять. Это не то чтобы легко. Это даже бюрократически неприятно. КРТ позволяет обойти эту заминку", — объясняет Фёдор Коньков.
"У меня такое ощущение, что, скорее всего, под какую-то конкретную историю это постановление принималось, — соглашается Руслан Юсупов. — Какую-то территорию надо расселить, а юридических механизмов на сегодняшний день нет".
Принятый в самом конце 2020 года закон о реновации существенно упрощает процедуру сноса жилых домов для последующей новой застройки. При этом его много критиковали с точки зрения защиты прав жителей.
"Мне не нравится этот закон тем, что он позволяет развивать территории, не считаясь ни с генпланом, ни с Правилами землепользования и застройки. И ты живешь как на вулкане, не зная, что может завтра произойти", — говорит директор центра экспертиз "ЭКОМ" Александр Карпов.
"Жилищный кодекс предоставляет много вариантов обеспечения жилищных и имущественных прав собственников квартир, однако будут ли они отвечать реальным потребностям граждан, сможет показать только практика", — считает Анна Пронина. Она обращает внимание на то, что денежная компенсация за квартиру в старом доме, скорее всего, будет невелика. А возможность предоставления равнозначного жилья утверждается местной властью. "На сегодняшний день в Ленинградской области не принят нормативный акт, предусматривающий предоставление гражданам равнозначного жилого помещения при КРТ жилой застройки", — отмечает Анна Пронина.
"По сути закон о всероссийской реновации распространяет опыт московской программы на территорию России, — говорит Дмитрий Михалёв. — Причём при его разработке учитывался опыт реновации по программе "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге", которую реализует наша компания. Поэтому в законе о КРТ для реновации дома требуется 2/3 голосов собственников квартир, а не 100%, как в программе РЗТ в Петербурге. Как известно, эта норма на несколько лет тормозила расселение домов в нескольких кварталах из-за шантажа отдельных собственников — "синдром последнего жильца". Поэтому в целом закон о всероссийской реновации вполне рабочий".