Knight Frank St Petersburg: себестоимость строительства до конца года увеличится минимум на 16%
Эксперты отдела строительного аудита консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg спрогнозировали рост себестоимости строительства до конца года, оценили факторы влияния и последствия для участников рынка.
По оценке Knight Frank St Petersburg, основными факторами роста себестоимости в классах жилья являются следующие:
ослабление курса национальной валюты, что привело к удорожанию импортируемых материалов, оборудования и запасных частей;
рост стоимости основных локальных строительных материалов по причинам: изменения мировой конъюнктуры рынка (рост спроса на металл, древесину), общее ускорение инфляции в стране и увеличения спроса на жилье;
дефицит рабочей силы ввиду ограничений для трудовых мигрантов.
Под влиянием данных факторов при строительстве жилья в высоком классе А (элита) средняя строительная себестоимость с конца 2020 года выросла до 168 тыс. за 1 кв. м. (+5%). В классе B - рост более значительный (+7%) —103 тыс. за 1 кв. м. Себестоимость строительства "квадрата" массового жилья выросла до 76 тыс. за 1 кв. м., показав прирост 12%.
Согласно прогнозу экспертов компании, эти факторы продолжат оказывать влияние на себестоимость до конца 2021 года, что может отразиться на её росте по итогам 2021 года относительно начала года до 88 тыс. рублей (+16%) в классе С (эконом), до 139 тыс. рублей (+35%) в классе B (бизнес), и до 205 тыс. рублей (+22%) в классе А (элита).
Также эксперты компании отмечают, что наибольшее влияние на себестоимость (>60% в структуре себестоимости, см. таблицу) оказывают затраты на строительно-монтажные работы, которые чувствительны к волатильности рынка. Например, только за декабрь 2020 года стоимость арматурной стали выросла на 40%, а за 1 кв. 2021 рост стоимости пиломатериалов, товарного бетона составил более, чем 10%.
|
Структура строительной себестоимости |
Класс А (элита) |
Класс B (бизнес) |
Класс С (эконом) |
||
|
Строительно-монтажные работы (вкл. материал) |
65-68 % |
60-64 % |
58-60 % |
||
|
Инженерная инфраструктура и присоединения |
10-12 % |
13-15 % |
18-20% |
||
|
Подготовительные работы и изыскания |
1% |
1% |
1-2 % |
||
|
Проектирование |
3-4 % |
2-3 % |
2-3 % |
||
|
Благоустройство территории |
2-3 % |
1-2 % |
1-2 % |
||
|
Организация и управление проектом |
3-5 % |
3-5 % |
2-3 % |
||
|
Прочие расходы |
9-11 % |
7-9 % |
8-10 % |
% - доля статьи затрат от общего объема
Причем стоит отметить, что в сегментах жилья бизнес и элит себестоимость растет быстрее, чем в сегментах эконом-класса, по причинам большего использования импортных материалов.
Меры участников рынка по управлению себестоимостью
С целью оптимизации многие девелоперы проводят внутренний стоимостной аудит проектных решений, реализуют вариативное проектирование узлов или деталей с помощью BIM, что позволяет сэкономить 5-15% при строительстве, максимизируют выход полезных площадей и сокращают потери на местах общего пользования и технических помещениях, делают сравнительные тесты различных производителей материалов на предмет их стоимости и достаточности качества для проекта, организуют тендеры поставок, организуют поиск и поставку дефицитных материалов из дальних регионов страны.
Однако, часть застройщиков в бизнес-сегменте с целью сохранения доходности пошли другим путем - они размыли границы класса, позиционируют проекты на рынке, как сегмент B для сохранения высоких цен продаж, но сами планировочные решения, технические характеристики и используемые материалы/технологии тяготеют к более низкому сегменту. Рост себестоимости подстегнул застройщиков рассматривать замену материалов инженерного оборудования на более низкие по стоимости аналоги, сокращение объёмов используемых материалов в конструкциях до минимально необходимых.
Правительство в качестве регулятора отрасли также проводит ряд мер по сдерживанию роста строительных материалов на локальном рынке, например, произошло повышение вывозных пошлин на древесину с 1 июля, что может положительно сказаться на отрасли. Но эффект от пошлин скорее всего будет минимальным, так как касается только пиломатериалов с влажностью более 22% (на экспорт идут материалы в основном с меньшей влажностью порядка 18%). А множество факторов продолжают давить на стоимость, включая ограниченное наличие самого заготовленного исходного материала, - необработанного леса.
Станислав Алексеенко, руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg: «Девелоперы, которые неверно оценили инфляционные издержки в своих финансовых моделях, особенно утвержденных до начала массового удорожания материалов (до 4 кв. м 2020 года), могут иметь трудности с завершением таких проектов. Приобретенные участки для застройки уже после влияния фактора роста цены продаж и себестоимости также могут иметь трудности в реализации, так как дальнейший потенциал рынка не очевиден, и рассчитанный при покупке земли будущий денежный поток может не реализоваться. С одной стороны, столь значительные изменения рынка — это риски, но с другой стороны, это также значительные возможности для расчетливых и опытных игроков.
Механизмы государственного воздействия в какой-то степени даже сейчас включаются в работу, однако результат пока не отразился на ценовых показателях, а нарушение грузового сообщения с Китаем или рост мирового спроса на материалы после локдауна, могут продолжать оказывать давление на себестоимость в этом году».
Инвестиционная покупка новостройки в Санкт-Петербурге в среднем приносит частному инвестору 28% от вложений, тогда как в Москве – лишь 23%, а в Новой Москве – 25%. При этом на одного московского инвестора в среднем приходится – 1,3 объекта, а в северной столице – 1,2.
Об этом рассказали специалисты аналитического сервиса Пульс Продаж Новостроек, проанализировав сделки, прошедшие на первичном рынке жилья Московского и Санкт-Петербургского регионов, начиная с 2015 года (1,3 млн. сделок в 803 проектах).
В данном исследовании сделка относилась к категории «инвестиционной», если объект в новостройке приобретался физическим лицом на этапе строительства и был продан так же до ввода дома в эксплуатацию. В соответствии с данным критерием доля инвестиционных сделок в разные годы колебалась от 2-4% до 9-12% и на сегодняшний день оценивается в 6-7%.
Новостройки побеждают банки
Как показало исследование, от покупки объекта до его перепродажи в среднем проходит 17 месяцев. За этот период инвестор увеличивает вложенные средства примерно на четверть. Если учесть расходы на комиссию брокеру (примерно 2%) и уплату налога (НДФЛ, 13%), то прибыль от сделки составляет в среднем 19% за весь период владения или 14% годовых.
«Эти данные наглядно показывают, насколько вложения в недвижимость выгоднее банковских вкладов, - говорит директор Пульса Продаж Новостроек Артем Советников. – Доходность в 14% в разы превышает доходы по депозитам».
Доходный Петербург
Если рассматривать изученные регионы, то максимальная доходность оказалась в Санкт-Петербурге. Здесь частный инвестор за 17 месяцев получает в среднем «прибавку» в 28%. За вычетом НДФЛ и брокерской комиссии его доход составит 22% (или 15% годовых). А Москва, которая традиционно считается самым «прибыльным» городом в любом бизнесе, занимает в рейтинге доходности изученных регионов лишь третье место. Здесь спекулятивная сделка с новостройкой приносит в среднем 23% (с учетом НДФЛ и комиссии брокеру – 18%). Столько же сможет получить инвестор в Московской области. А вот Новая Москва опережает первопрестольную - 25% (19% с учетом НДФЛ и комиссии брокеру). Аутсайдером является Ленинградская область. Вложения в местные новостройки через 17 месяцев увеличат капитал инвестора лишь на 21% (16% с учетом НДФЛ и комиссии брокеру).
«Пакетные» инвестиции
По данным Пульса Продаж Новостроек, примерно каждый четвертый покупатель-инвестор приобретает 2 и более квартир. При этом подавляющее большинство (99%) покупают недвижимость в одном ЖК, и лишь 1 из 100 приобретает квартиры в нескольких проектах.
Для тех, кто вкладывается сразу в несколько проектов, средний «инвестиционный пакет» состоит из 21 сделки в трех разных жилых комплексах. При этом 29% -это сделки по приобретению студии, 38% - покупки однокомнатных квартир и 26% - двухкомнатных.
Несмотря на меньшую доходность, инвесторы, приобретающие сразу несколько объектов, в большей степени сосредоточены в Москве. На одного московского инвестора приходится – 1,3 объекта, для Санкт-Петербурга и Московской области этот коэффициент составляет 1,2, в Новой Москве и Ленинградской области - 1,1.
По словам Артема Советникова, некоторое преобладание инвесторов с большим количеством картир в столице связано, скорее всего, с более высокими финансовыми возможностями жителей этого города.