Замглавы Минстроя России: в чем эффект продления льготной ипотеки
Принятые правительством России меры поддержки строительной отрасли позволили увеличить темпы возведения жилья, а также поддержать спрос на рынке недвижимости, об этом в рамках VI ежегодного форума РБК «Недвижимость в России» рассказал замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин:
— Мы фиксируем увеличение объемов выхода новых площадок под жилищное строительство и комплексное освоение территорий и видим это практически по всей стране. Сейчас важен не планируемый объем ввода жилья в 2021–2022 годах, а динамика в моменте — год к году, месяц к месяцу, что происходит по объему градостроительного потенциала. Градостроительный потенциал в регионах — это купленные земельные участки с утвержденной планировкой территории, по которым в ближайшие месяцы застройщики получат разрешение на строительство и техусловия на подключение магистральных сетей. Сегодня количество действующих разрешений на строительство позволяет построить более 150 млн кв. м жилья. Задел в градостроительном потенциале по всей стране оценивается в 40 млн кв. м, которые в ближайшее время начнут строиться. Градостроительный потенциал, разрешения на строительство, техусловия на подключение сетей и открытие продаж — это то, на что могут распространяться все меры поддержки в жилищной политике, направленные на увеличение объемов строительства многоквартирного жилья. В частности, это льготная ипотека, субсидирование низкомаржинальных проектов и другие.
Под действие программы льготной ипотеки подпадают все проекты. Объем помощи в таких регионах, как Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, сократится, но в то же время у нас расширились параметры программы ипотеки для семей с детьми. Это даст возможность застройщикам получить в перспективе гарантированный спрос и при этом не увеличить стоимость квадратного метра.
Продление программы — это перевод из градостроительного потенциала в реальную стройку 200 млн кв. м жилья. Также продление программы сделает жилье более доступным для граждан. Эта программа была антикризисной, а значит, временной, ее нужно было либо заканчивать, либо трансформировать. Нам удалось убедить коллег из Центрального банка, и нас поддержали президент, вице-премьер и другие коллеги. Трансформация этой программы в более лояльную сможет поддержать спрос. У нас были большие скачки спроса за месяц до кризиса и за месяц до предполагаемого окончания программы. В кризисное время люди всегда вкладываются в то, что ликвидно. С учетом проектного финансирование и эскроу-счетов мы нивелировали инвестиционные риски граждан.
Если бы программа не была продлена, цены на квартиры не уменьшились бы, объемы строительства сократились, новые площадки не выводились, и мы бы не выполнили поручение президента. Помимо этого, все, что мы делали последние три года, нам пришлось бы заморозить. Но этого не произошло. Я бы хотел обратиться к застройщикам: вы видите, что за последние два-три года мы кардинально не меняем для вас правила рынка: абсолютно в белую сокращаем все процедуры, вводим дополнительные меры поддержки. И мы ни разу не заявляли об ограничении цен на квадратный метр. Но в случае ситуаций, связанных с пандемией или еще с чем-либо, что может привести к ухудшению ситуации на рынке, нам будет очень сложно просить о дополнительных мерах поддержки, в ответ нам скажут посмотреть на цену квадратного метра. Мы играем сегодня вдолгую и просим вас тоже так смотреть, а не в моменте.
Инвестиционная покупка новостройки в Санкт-Петербурге в среднем приносит частному инвестору 28% от вложений, тогда как в Москве – лишь 23%, а в Новой Москве – 25%. При этом на одного московского инвестора в среднем приходится – 1,3 объекта, а в северной столице – 1,2.
Об этом рассказали специалисты аналитического сервиса Пульс Продаж Новостроек, проанализировав сделки, прошедшие на первичном рынке жилья Московского и Санкт-Петербургского регионов, начиная с 2015 года (1,3 млн. сделок в 803 проектах).
В данном исследовании сделка относилась к категории «инвестиционной», если объект в новостройке приобретался физическим лицом на этапе строительства и был продан так же до ввода дома в эксплуатацию. В соответствии с данным критерием доля инвестиционных сделок в разные годы колебалась от 2-4% до 9-12% и на сегодняшний день оценивается в 6-7%.
Новостройки побеждают банки
Как показало исследование, от покупки объекта до его перепродажи в среднем проходит 17 месяцев. За этот период инвестор увеличивает вложенные средства примерно на четверть. Если учесть расходы на комиссию брокеру (примерно 2%) и уплату налога (НДФЛ, 13%), то прибыль от сделки составляет в среднем 19% за весь период владения или 14% годовых.
«Эти данные наглядно показывают, насколько вложения в недвижимость выгоднее банковских вкладов, - говорит директор Пульса Продаж Новостроек Артем Советников. – Доходность в 14% в разы превышает доходы по депозитам».
Доходный Петербург
Если рассматривать изученные регионы, то максимальная доходность оказалась в Санкт-Петербурге. Здесь частный инвестор за 17 месяцев получает в среднем «прибавку» в 28%. За вычетом НДФЛ и брокерской комиссии его доход составит 22% (или 15% годовых). А Москва, которая традиционно считается самым «прибыльным» городом в любом бизнесе, занимает в рейтинге доходности изученных регионов лишь третье место. Здесь спекулятивная сделка с новостройкой приносит в среднем 23% (с учетом НДФЛ и комиссии брокеру – 18%). Столько же сможет получить инвестор в Московской области. А вот Новая Москва опережает первопрестольную - 25% (19% с учетом НДФЛ и комиссии брокеру). Аутсайдером является Ленинградская область. Вложения в местные новостройки через 17 месяцев увеличат капитал инвестора лишь на 21% (16% с учетом НДФЛ и комиссии брокеру).
«Пакетные» инвестиции
По данным Пульса Продаж Новостроек, примерно каждый четвертый покупатель-инвестор приобретает 2 и более квартир. При этом подавляющее большинство (99%) покупают недвижимость в одном ЖК, и лишь 1 из 100 приобретает квартиры в нескольких проектах.
Для тех, кто вкладывается сразу в несколько проектов, средний «инвестиционный пакет» состоит из 21 сделки в трех разных жилых комплексах. При этом 29% -это сделки по приобретению студии, 38% - покупки однокомнатных квартир и 26% - двухкомнатных.
Несмотря на меньшую доходность, инвесторы, приобретающие сразу несколько объектов, в большей степени сосредоточены в Москве. На одного московского инвестора приходится – 1,3 объекта, для Санкт-Петербурга и Московской области этот коэффициент составляет 1,2, в Новой Москве и Ленинградской области - 1,1.
По словам Артема Советникова, некоторое преобладание инвесторов с большим количеством картир в столице связано, скорее всего, с более высокими финансовыми возможностями жителей этого города.