«Питер Девелопмент»: Цены на вторичном рынке жилья могут упасть на 40% в случае усугубления кризиса

24.10.2008 00:47

В случае развития финансового кризиса «по полной программе» цены на рынке вторичного жилья Санкт-Петербурга могут упасть в среднем на 40%. Об этом говорится в аналитическом исследовании компании «Питер Девелопмент», опирающемся на статистический материал портала БН.ру.
Эксперты напоминают, что наиболее уравновешенный и предсказуемый этап развития рынка был с января 2001 г. по январь 2004-го. За это время цены росли почти линейно. С января 2004 г., с уровня цены 27 тысяч рублей. за кв. м на рынке начались циклические колебания - то замирание индекса цен (накопление отложенного спроса), то скачкообразный рост.
Увеличение доходов населения, в том числе и за счет развития ипотеки, привели к тому, что цены на жилье во втором полугодии 2006 г. выросли до 68 тысяч рублей за кв. м. Ажиотажный спрос стимулировал цены, а наличие на рынке покупателей с деньгами банков, которые были готовы набавлять цену не задумываясь, стимулировал продавцов поднимать цену. Банки вводили все новые ипотечные программы, в том числе, с так называемым «нулевым» первым взносом, что на практике только подстегнуло ажиотаж.
Рост цен замедлился только через полгода, и весь 2007 г. рынок приходил в себя, привыкая к новым ценам. Однако в конце года начался новый разгон. Этому способствовали разные причины, в том числе и действующие ипотечные программы, а также продолжающееся повышение уровня доходов населения.
Между тем, сделок становилось все меньше. В агентствах недвижимости отмечали, что количество сделок падает, хотя цена продолжает медленно расти.
Середина 2008 г. ознаменовалась ужесточением кредитной политики АИЖК, финансовым кризисом, сворачиванием ипотечных программ большинством банков и повышением ставок теми банками, у которых ипотека осталась в линейке банковских продуктов.
Несмотря на титанические усилия продавцов, рынок в конце IIIквартала 2008-го г. «встал» на уровне цен в 108 тысяч рублей за кв. м, после чего стал потихоньку «откатываться» назад. Сейчас покупатели выжидают падения стоимости жилья, которое уже началось.
В данный момент на рынке идет коррекция цены, утверждают аналитики «Питер Девелопмент». Снижение будет длится от полугода и более, что связано с большой инерцией рынка жилья.
Эксперты предсказывают три варианта развития событий. Все возможные варианты стремятся к линии тренда, основанного на росте цен, который компенсирует инфляцию в 12 %.
Вариант №1, наверное, самый пессимистический: рынок «просядет» ниже линии инфляционного тренда, и выйдет на него не раньше 2011 г. При этом будет плавное длительное снижение цен до уровня 73 тысячи рублей за кв. м вторичного жилья с минимумом в Iквартале 2010 г. (падение на 32 – 33%).
По варианту №2 рынок достаточно быстро устремится к линии инфляционного тренда, и выйдет на него в начале 2010 г. При этом будет плавное длительное снижение цен до уровня 82 тысячи рублей за кв. м с минимумом в Iквартале 2010 г. (падение примерно на 24 %).
Вариант №3 предполагает, что рынок в силу большой инерции устремится к линии инфляционного тренда постепенно, и выйдет на него в начале 2011 г. При этом будет плавное длительное снижение цен до 90 тысяч рублей за кв. м с минимумом в Iквартале 2011 г. (падение почти на 17 %).
По какому сценарию будут развиваться события, будет зависеть от экономической ситуации в России. Эксперты предполагают, что всеобщего кризиса удастся избежать. В этом случае ожидается плавное падение цен примерно на 24% и период рецессии рынка 1 – 1,5 года.
Если же кризис усилится, тогда можно предположить, что цены на рынке жилья будут откинуты к уровню ценового тренда 2001-2004 гг., еще на 10 тысяч рублей за кв. м в минус, потому что покупательская способность населения будет отброшена кризисом к уровню тех лет. В этом случае падение цен на вторичном рынке составит в среднем 40% с минимумом в конце 2010 г., а период рецессии составит 1,5 -2 года.

Подписывайтесь на нас:

Условия аренды и госзаказа тормозят решение проблемы модернизации лифтов
17.10.2008 17:07

На депутатских слушаниях по проблеме лифтового хозяйства, организованных Комиссией по городскому хозяйству петербургского ЗакС, свои соображения высказал один из самых опытных специалистов в этой области – гендиректор ООО «РСУ-6» Дмитрий Капров. По его мнению, руководство города совершило большую ошибку в 1995 г., ликвидировав трест «Лифтреммонтаж», персонал которого «разбежался по частным компаниям». «В Москве «Мослифт» сохранился», отметил Д.Капров. Он также считает ошибкой уже принятое КУГИ решение о приватизации последних двух предприятий отрасли, 100% акций которых принадлежат городу. По его мнению, когда компании будут выкуплены частными структурами, в реконструкции лифтов, как и во многих других отраслях, будет заключено неформальное соглашение по расценкам на услуги, в результате чего стоимость ремонта оборудования значительно возрастет.

В то же время руководитель РСУ-6 отмечает, что при проведении конкурсов на право выполнения работ в рамках госзаказа некоторые компании демпингуют, берясь за ремонт лифтов по нереально низким, по его мнению, расценкам. Выход из этой ситуации Д.Капров видит во введении ограничительных условий, не позволяющих декларировать низкую себестоимость работ в ущерб качеству. По его мнению, для этого достаточно не допускать к конкурсу компании, не имеющие сертификатов окружного управления Ростехнадзора.

Д.Капров считает, что социальная значимость ремонта лифтов предполагает введение льгот по арендной плате для организаций, ее осуществляющих. По словам главы РСУ-6, его компания выплатила 6 млн. рублей за год только на арендную плату. В то же время установленные государственные расценки не учитывают рост инфляции. По наблюдению главы компании, обслуживающей около трети петербургских лифтов, многие участники этого рынка с целью снижения себестоимости работ нанимают неквалифицированную дешевую заезжую рабочую силу.

Еще одно его соображение касается практики проведения конкурсов при необходимости замены отдельных узлов лифтового оборудования. Д.Капров считает в этом случае проведение тендеров нецелесообразными, поскольку «ремонтировать двигатель должен тот, кто его ставил». По его мнению, некоторые компании не справляются с задачей правильной установки узлов, если не знакомы с технологиями, применявшимися предшественниками.

На рынке ремонта лифтового оборудования также существуют серьезные кадровые проблемы. Между тем единственный лицей города, готовящий специалистов отрасли, одновременно обучает водителей, и учащиеся часто меняют профессию, в особенности перед уходом на службу в армию, откуда к лифтовому делу уже, как правило, не возвращаются.

Наконец, по данным Д.Капрова, значительный ущерб лифтовому хозяйству причиняют вандалы. Простои лифтов, по статистике компании за 2007 г., в 21% случаев связаны с вандализмом. Это явление наиболее распространено в специализированном жилом фонде, а среди районов по лифтовому вандализму «лидирует» Выборгский. В 17% фактов простоя лифтов связаны с проблемами подачи тока энергоснабжающими организациями, а еще в 11,4% случаев проведение аварийных работ было затруднено невозможностью доступа к машинному помещению из-за нелегально установленных замков.

Аргументы Д.Капрова были с вниманием выслушаны КГХ, как и данные сотрудников Жилкомитета об объемах финансирования замены и модернизации лифтов. После обсуждения приведенных данных и высказанных соображений по улучшению работы лифтового хозяйства комиссия разработает законодательные инициативы в этой области.

Подписывайтесь на нас: