Верховный Суд: застройщик вправе считать прибыль по всему ЖК, а не по каждой квартире
Верховный Суд РФ поставил точку в споре между застройщиком и налоговым органом по определению налоговой базы. В своем определении №309-ЭС20-17578 от 22.03.2021 суд указал, что застройщик определяет налоговую базу исходя из итоговой величины финансового результата.
При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.
По результатам камеральной налоговой проверки декларации по налогу на прибыль застройщику доначислен налог на прибыль организаций, начислены пени, застройщик привлечен к ответственности по п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ (НК РФ) в виде штрафа. Застройщик обратился в суд с заявлением к налоговому органу (инспекция) о признании недействительным решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.11.2019, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2020, застройщику отказано в удовлетворении заявления. Арбитражный суд Уральского округа постановлением от 10.07.2020 оставил без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.
Основанием для вынесения указанного решения послужил вывод инспекции о том, что застройщик, привлекая денежные средства участников долевого строительства, в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства жилого комплекса (ЖК) неправомерно определил налоговую базу ЖК в целом — как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством ЖК за налоговый период.
По мнению инспекции, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия (ДДУ) в строительстве — помещению (квартире). При этом средства, полученные по ДДУ, являются источником целевого финансирования. Следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, включаемой в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования не включаются в состав расходов.
При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, поскольку недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, нет оснований
Рассматривая настоящий спор, руководствуясь положениями ст.247, п.1 ст.249, п.14 ст.250, пп.14 п.1 ст.251, ст.252, 270 НК РФ, положениями 214-ФЗ, суды согласились с выводом инспекции.
Застройщик обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой просил их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ определила, что выводы судов нельзя признать правомерными. Как указал суд, анализ положений налогового законодательства позволяет сделать вывод о том, что для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учета не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка).
При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению. В 214-ФЗ отсутствуют положения, определяющие целевой характер использования средств дольщиков с оплатой строительства (возмещением расходов застройщика на строительство) только тех объектов (помещений), которые подлежат передаче конкретным дольщикам.
Ленинградская область подтверждает курс на формирование комфортной среды в новостройках.
Выступая с ежегодным отчетом губернатор региона Александр Дрозденко дал поручение строительному блоку выдавать новые разрешения на строительство жилья только при подтвержденном соблюдении баланса жилья и дорог, развязок, соцобъектов, источников инженерного обеспечения: всего, что входит в общее понятие комфортности для проживания.
Основой для создания комфортной среды являются низкая плотность и высотность зданий.
«Мы установили ограничение по этажности для городских поселений в сельской местности — 9 этажей, в городах — 12 этажей. Мы это делаем, чтобы наше жилье было комфортным. Исключение будет только для компаний, которые достраивают проблемные объекты», — сказал губернатор.
До конца апреля 2021 года вступит в силу постановление, отменяющее проекты планировок территорий, где есть превышение показателей региональных нормативов.
Он сообщил, что регион продолжит помогать застройщикам со строительством социальных объектов. Будет разработана «социальная ипотека» для строительства садов и школ. Бюджет планирует взять на себя уплату из регионального бюджета процентов по кредитам, которые застройщики берут для строительства школ и детских садов.
Это позволит ускорить и облегчить процесс создания комфортной среды в частных проектах. При этом продолжают работать все программы выкупа.
«Мы и так активно поддерживаем застройщиков. Мы единственные в РФ выкупаем у них школы, детсады, объекты здравоохранения», — сказал Александр Дрозденко.