Дискуссия градозащитников и девелоперов: «градонападающие» против «акул бизнеса»
Петербургские застройщики поставили перед градозащитниками вопрос ребром: с разрушающимися памятниками надо что-то делать, или придется ждать, когда все разрушится окончательно.
В рамках онлайн-дискуссии «Девелопмент vs градозащита: Петербург в поисках баланса», организованной изданием «Новый проспект» и «Retrogradu.Net — Архитектура Петербурга», можно было в очередной раз убедиться: градозащитники и застройщики по-разному смотрят на проблемы сохранения объектов культурного наследия, развития исторического центра Петербурга. Общего языка дискутанты не нашли.
Как отмечают девелоперы, проектов по приспособлению объектов культурного наследия в центре Петербурга появляется все меньше. Нередко инвесторы отказываются от проектов, уже вложившись в них: после вмешательства градозащитников и серии судов проект становится нерентабельным.
«У нас инвесторов из центра города выжили. Сегодня в центре нет ни одного масштабного инвестиционного проекта на стадии реализации. Аракчеевские казармы, Конюшенное ведомство, возьмите любой крупный инвестиционный проект в центре города за последние пять лет – все остановлены», - заявил Виталий Никифоровский, вице-президент, совладелец ГК Springald.
Застройщики готовы работать в рамках законодательства, которое считают довольно жестким, но в котором в то же время отсутствует конкретика. Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической фирмы «Дювернуа Лигал», приводит пример: от объекта осталось 10-20%, а требования власти устанавливают настолько жесткие, что проект становится нерентабельным.
Недоговороспособность налицо
«Мы открыты к диалогу, а строители – нет», - утверждает Ярослав Костров, основатель общественного движения «Центральный район за комфортную среду обитания». По его словам, застройщики идут на диалог только тогда, когда им это выгодно.
Однако Павел Шапчиц, градозащитник, юрист ООО «ААГ Лигал», полагает, что диалог с девелоперами – достаточно сомнительная штука. Потому что у девелоперов один интерес – извлечь максимальную прибыль.
Градозащитников много, их состав неоднороден. «Есть эксперты, есть «градонападающие», есть реальные градозащитники, есть политики-популисты…», - перечислил Никита Явейн, руководитель «Студия-44».
«Как можно достичь консенсуса, если группы разнородные?», - интересуется Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Видимо, поэтому у каждого эксперта – своя точка зрения. Например, Явейн и Некрестьянов полагают, что диалог нужен. Михаил Ривлин, заместитель председателя правления инвестиционно-девелоперской компании «Охта Групп», уверен, что заочный диалог происходит, а появление градозащитников в начале века принесло определенную пользу. «Другое дело, что в более поздний период борьба с девелоперскими проектами превратилась в спорт, и каждый стремится навешать больше звездочек на фюзеляж. Нередко градозащитные группы смотрят не на суть проекта, а есть ли к чему придраться. Такой подход носит деструктивный характер, но девелоперы вынуждены с ним считаться», - добавил он.
Компания Springald, объявил Никифоровский, в диалоге с так называемой «градозащитой» использует принцип трех «не»: не с кем разговаривать, незачем и не о чем. ««Градозащитное» сообщество настолько раздроблено, что к какому бы объекту мы не приступили, сразу появляется кто-то с предложением договориться. Говорят, дайте нам 5, 10, 20 тысяч евро, и не будет плакатов, митингов, судов, мы разойдемся мирно. Естественно, мы ни с кем ни о чем не договариваемся», - заключил он.
По поводу неоднородности градозащитных групп Шапчиц заявил: объединение градозащитников нецелесообразно и невозможно, оно привело бы к раздраю. У каждой группы свои взгляды. Общая цель – защита публичных интересов, поэтому необходимо повышать информированность и грамотность петербуржцев, которые становятся все более равнодушны к состоянию городской среды.
На фото: Аркчеевские казармы (Фото: Фонтанка.ру)
Взаимные претензии
И застройщики, и градозащитники подозревают друг друга в разных грехах, в том числе во лжи. Например, Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI, указывая, что часть градозащитников совсем не разбирается в предмете, полагает: у этих граждан нет цели, они ведут борьбу ради борьбы. «Нет диалога между градозащитниками и девелоперами», - констатирует он.
«Диалог не должен начинаться со лжи», - припечатал Костров.
Нередко споры идут вокруг даты постройки. Явейн утверждает, что определить год постройки сложно в силу множества причин и отсутствия методики, поэтому используются данные ПИБов.
Костров тут же обвинил застройщиков в коррупции. В частности, якобы застройщики «заносят деньги в ПИБ». Он также привел в пример Аракчеевские казармы. По его версии, уже после судов застройщик «занял денег и изменил закон». За все время мнением жителей никто не поинтересовался.
Градозащитник назвал застройщиков «обычными акулами».
Костров уверен, что Аракчеевские казармы (к объекту с 2013 года пытаются подступиться инвесторы) должны быть восстановлен за счет государства: здесь надо организовать музей и разбить парк.
В этом случае, судя по всему, объяснения о том, что у участка есть частный владелец, который может распоряжаться землей не так, как хочется конкретному градозащитнику, а у государства нет средств на восстановление, не работают.
«Концепция градозащитников: надо вернуть все государству, сделать музеи, культурные пространства, зеленую зону. А что касается диалога, общественного баланса – это случится не скоро. Подождем, когда начнут падать прекрасные дома, тогда что-то изменится», - подытожил Некрестьянов.
Суды на потоке
Претензии градозащитников часто рассматриваются в судах.
«Документацию не предоставляют – конечно, мы идем в суд», - говорит Костров.
И хотя дело можно не доводить до суда, судиться градозащитники не боятся. Даже если в иске будет отказано, расходы невелики, пояснил Шапчиц.
Количество судебных тяжб можно сократить, если застройщики будут добровольно проводить общественные обсуждения еще до выдачи разрешения на строительство, полагает он, но переводит стрелки на власть: «Главный игрок – государственный орган, который задает регулирование. Государственный орган представляет не население, а застройщиков, это видно по риторике чиновников КГИОП. Пока не получим подотчетных жителям органов власти, будем сталкиваться с конфликтами».
На фото: Конюшенное ведомство (Фото: Фонтанка.ру)
Нужна защита от саморазрушения
Между тем, многие объекты культурного наследия, на которые претендовали застройщики, по-прежнему разрушаются: инвесторы или не могут начать там работы, или вовсе уходят. Не только благодаря усилиям «защитников», но также позиции властей.
«Уже ничего не осталось от дома, но мы не можем дешево отдать уже три года. Уже нечем торговать, но все бояться продешевить», - указывает Явейн.
«Все мы видели, как горела Невская мануфактура. И это цветочки. Городу повезло, что сгорела промышленная застройка. Я вам могу показать в центре Петербурга целые кварталы жилой застройки с деревянными перекрытиями, с захламлёнными коммунальными квартирами. И если там что-то полыхнет, будет сначала очень зрелищно, а потом очень печально», - предупреждает Никифоровский.
Как отметила Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов, пока окрестных жителей все устраивает. Но в центре в ближайшие десять лет станет жить некомфортно.
«От чего защитили Конюшенное ведомство? От инвестора? Прошло несколько лет, кто и когда его восстановит?», - осведомился Некрестьянов.
По его мнению, если у государства есть деньги – пусть государство приведет памятники в порядок, или будем ждать, пока все разрушится.
Ривлина удивляет, что все выступления градозащитников направлены против проектов, причем не все их требования конструктивны. Но ни один проект градозащитники не поддержали.
Явейн соглашается с коллегой. По его словам, градозащитники на западе организуют фонды, берут объекты, что-то делают – не говорят, а делают. «Переламывайте себя. Я понимаю, все вокруг дерьмо, одни вы хорошие. Но наградите кого-то за лучший проект. Нужны положительные примеры», - обратился Явейн к градозащитникам.
По мнению Ривлина, некая цель градозащитников уже достигнута: вседозволенности нету. Но надо развиваться дальше. «Нужен новый девиз – изменения, реновация, защита города от саморазрушения», - призвал он.
Как исправить ситуацию
Участники дискуссии знают некоторое количество рецептов, которые могут сгладить конфликты или даже избежать их.
Во-первых, необходимо поправить федеральный закон о защите объектов культурного наследия. Многие эксперты полагают, что в нем уже заложена «презумпция виновности» застройщиков. От обвинения застройщиков можно уйти, если, в частности, прописать законодательно, что такое «приспособление объекта культурного наследия».
Во-вторых, нужна прозрачность процесса, открытая документация по проекту на ранних стадиях, открытые конкурсы.
В-третьих, надо чаще отдавать памятники инвесторам за рубль, что удешевляет проект.
Одновременно Шапчиц предлагает упростить изъятие памятника у нерадивого владельца и ужесточить охранные обязательства.
Некрестьянов считает необходимым установить срок для оспаривания документации – сегодня, например, оспариваются решения пятилетней давности.
«У власти здесь должна быть ведущая роль в создании условий, финансировании, снятии ограничений, если они некритичны для города», - полагает Тиктинский.
А чтобы власть не дремала, пусть будут «психи в запасе», добавил Явейн.
Новости по теме:
В Токсово разворачивается битва за исторический вокзал
Петербургский суд временно запретил работы на Охтинском мысе
Кассационный суд подтвердил требование КГИОП восстановить дачу в «Озерках»
Страсти по «бумаге». Здание ВНИИБ стало предметом судебного спора
Сараи преткновения. Градозащитники VS ЮИТ
На обмене участками с городом Л1 потеряла 1,5 тыс. кв. м и два здания
Для сохранения домов на Тележной градозащитники направили в КИО по 24 рубля
Закон против реконструкции центра. Эксперты обсуждают проблему
Торги по дорожной разметке в 2021 году оказались высококонкурентными.
СПб ГКУ "Дирекция по организации дорожного движения" (ДОДД), с недавнего времени подконтрольное комитету по транспорту, выделило в нынешнем году на работы по демаркировке и нанесению разметки 803 млн рублей. Вместо привычных 18 небольших лотов, по количеству районов, в 2021 году было всего три: север, юг и центр. Соответственно, с 11–40 млн рублей начальная цена контракта (НМЦК) выросла до 200–300 млн рублей. В результате проведением торгов занималась не сама дирекция, а комитет по госзаказу.
Но главным отличием стало отсутствие механических ограничений конкуренции, а именно требований к показателям (например, дорожным знакам, болтам, гайкам, шайбам), из–за чего ранее многим участникам отказывали в допуске к торгам.
"Разница с тем, что было последние 2 года, когда дирекция разыгрывала маленькие лоты до 40 млн рублей и делала это самостоятельно, без привлечения комитета по госзаказу, есть. Действительно, документация до этого строилась таким образом, что было слишком много “ступенечек”, на которые невозможно взойти. Практически этот ребус–кроссворд разгадать было невозможно. Думаем, что это делалось не просто так. Показатель — отсутствие последние 2 года конкуренции, снижение цены максимальное было 1–1,5%. Имитация торгов, по–другому не сказать", — прокомментировала заместитель директора ООО "ПО Марклайн" Мария Абабилова.
Отсутствие искусственных ограничений привело к большому числу допущенных участников: за каждый лот боролось 8–11 компаний против двух–трёх в предыдущие годы. Тот же "Марклайн" или оренбургский "Вектор", до этого не раз остававшиеся за бортом, в этом году стали активными участниками.
Во всех трёх лотах участвовал и крупный петербургский инфраструктурный подрядчик "Геоизол", который в прошлом году активно обжаловал закупки по разметке. Однако его банковская гарантия была признана не соответствующей требованиям.
В самом крупном аукционе почти на 300 млн рублей по южным районам Петербурга снижение НМЦК составило 18%, такую цену предложило московское ООО "Истра–Форм", признанное победителем.
В аукционах по 200 млн рублей снижение составило 7,5% (северные районы) и 9,5% (центральные районы). В первом случае победило АО "Трест", во втором — ООО "Роуд Лайф". Обе компании петербургские, регулярно выигрывающие аукционы по разметке.
Подрядчику "Истра–Форм", к слову, Петербург уже знаком, как и сама компания — заказчику, хоть последнее время она и не работала в городе. У неё, в частности, были прямые контракты в 2015–2016 годах на разметку.
Если контракты будут заключены с перечисленными игроками, экономия бюджета составит 87 млн рублей, или 11%.
"Результаты налицо. Была реальная конкурентная борьба по всем трём лотам. Это подтверждает и падение цены, и география участников расширилась. Снижение НМЦК было не под копирку. Практически все участники, которые заявлялись, подавали ценовые предложения, это очень важно", — отмечает Мария Абабилова.
В ДОДД пока не стали комментировать итоги аукционов, предложив дождаться официального подписания контрактов, что должно произойти в конце апреля. Специалисты полагают, что если кто–то из участников и обжалует результаты торгов, то, скорее всего, безуспешно. В протоколах напротив каждой отклонённой заявки комитет по госзаказу давал развернутый комментарий, почему участник не допущен, ссылаясь на свежие решения судов и ФАС.