Москва. Предварительные прогнозы
Через два года арендные ставки на офисные площади класса A и B в Москве, возможно, стабилизируются и даже снизятся.
В 2005-2007 годах, по предварительным прогнозам, а Москве будет построено огромное количество офисных площадей классов А и В – около 3-5 млн кв. м. Для этого сегмента рынка такое резкое увеличение объемов – настоящее событие. Однако рост предложения офисов обычно так же естественно ведет к стабилизации арендных ставок и даже к их понижению.
Качественные площади международного уровня являются в Москве все еще новым типом «помещений для работы». Это самый дорогостоящий и высокодоходный сегмент офисного рынка. С начала его становления – с 1990-х годов – и до конца 2004 года девелоперам удалось построить в нем 3,5 млн кв. м. К концу 1999 года на рынке был зафиксирован только 1 млн кв. м офисов высокого класса. За 2005 год аналитики предсказали, что будет введено 600 000-800 000 кв. м. Такие темпы сохранятся еще несколько лет. И тот факт, что за ближайшие два-три года построят почти такой же объем, который возвели за предыдущие 14 лет, свидетельствует только о положительной динамике развития.
Но на московском рынке ходят слухи, что неожиданно рано может произойти стабилизация ставок аренды в этом сегменте – возможно, уже через два года. Это будет связано с одновременным выходом на рынок нескольких крупных проектов. К реализации готовится даже большее количество площадей, чем заявлено официально, но многие из них пока не обнародованы. Только в этом году должны быть завершены такие крупные объекты, как бизнес-парк «Крылатские холмы» почти на 50 000 кв. м, где уже для 90% помещений подобраны арендаторы. Или «Дукат Плэйс – 3» (53 000 кв. м), которое также уже заполнено арендаторами. «Полларс» – 56 000 кв. м. Объектов такой величины, запланированных к вводу на этот год, насчитывается около десятка.
Одновременный выход на рынок всех крупнейших офисных зданий может произойти уже в 2006 году. Последствием их появления может стать не только остановка роста, но и некоторое понижение ставок. Особенно если параллельно начнут сдаваться площади в ММДЦ «Москва-Сити» и в технопарке на территории ЗиЛа – примерно по 1 млн кв. м каждый проект. Пока средневзвешенная ставка аренды в А-классе составляет $575 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, в В – $435. И уже сейчас сегмент качественных офисов переживает момент временной стабилизации цен на аренду. В ближайшие два квартала 2005 года ставки останутся на том же уровне. Возможно, нынешняя стабилизация связана с ожиданием выхода на рынок новых офисных центров. Зная о них, потенциальные арендаторы не спешат занимать существующие помещения.
Но вероятен и такой вариант событий, при котором массового выброса офисных площадей не произойдет. Судя по сложившейся в Москве практике, все заявленные здания станут сдаваться в эксплуатацию по фазам, т.е. поочередно. Их строительство – не такой быстрый процесс. Во-первых, девелоперский цикл в Москве (время реализации проекта) составляет не один год. Во-вторых, на рынке немного компаний, которые занимаются проектами А- и В-класса. Из основных – Capital Group, «Мосэнка», «СТ-Груп», «Система-Галс», Hines, Forum Properties, Enka. К тому же не все здания поступают на рынок для сдачи в аренду, некоторые строятся под заказчика или на продажу. Кроме того, объекты в центре Москвы (как правило, А-класса) всегда будут популярны и цены на них останутся высокими из-за сокращающихся объемов нового строительства в этом районе. Не надо забывать, что поведение цен зависит и от макроэкономических факторов: инфляции, повышения ставок на аренду земли, колебаний основных валют и т. д.
Если все-таки в 2006-2007 годы остановка цен произойдет, она будет носить временный характер. По оценкам экспертов, насыщение произойдет на отметке 15-20 млн кв. м общего предложения качественных офисов. В каком году – прогнозы расходятся. При темпах строительства 700 000-800 000 кв. м ежегодно это может наступить и через 14, и через 20 лет, а может быть, гораздо быстрее. Есть даже мнение, что сектор насытится уже через пять лет.
Границы спроса на рынке изменчивы. Заявки на престижные помещения будут зависеть не только от количества отечественных компаний, способных (и готовых) платить за высокий класс. Также они будут зависеть от иностранных арендаторов, от их желания или нежелания осесть в Москве. Пока эти два потребительских сегмента, формирующих спрос на аренду офисов, вполне сопоставимы по объему. За I квартал 2005 года доля заявок иностранцев в общем количестве сделок составила 40%. Кстати, крупнейшими международными рейтинговыми агентствами – Moody's, Standard & Poor's, Fitch – Россия недавно была признана страной, успешной для ведения бизнеса. Так что можно рассчитывать на приход новых международных фирм, которые будут инвестировать в отечественную экономику. А для этого их сотрудникам потребуются как минимум мягкие кресла, массивные столы и просторные светлые комнаты.
По материалам газеты «Ведомости»
Качественные площади международного уровня являются в Москве все еще новым типом «помещений для работы». Это самый дорогостоящий и высокодоходный сегмент офисного рынка. С начала его становления – с 1990-х годов – и до конца 2004 года девелоперам удалось построить в нем 3,5 млн кв. м. К концу 1999 года на рынке был зафиксирован только 1 млн кв. м офисов высокого класса. За 2005 год аналитики предсказали, что будет введено 600 000-800 000 кв. м. Такие темпы сохранятся еще несколько лет. И тот факт, что за ближайшие два-три года построят почти такой же объем, который возвели за предыдущие 14 лет, свидетельствует только о положительной динамике развития.
Но на московском рынке ходят слухи, что неожиданно рано может произойти стабилизация ставок аренды в этом сегменте – возможно, уже через два года. Это будет связано с одновременным выходом на рынок нескольких крупных проектов. К реализации готовится даже большее количество площадей, чем заявлено официально, но многие из них пока не обнародованы. Только в этом году должны быть завершены такие крупные объекты, как бизнес-парк «Крылатские холмы» почти на 50 000 кв. м, где уже для 90% помещений подобраны арендаторы. Или «Дукат Плэйс – 3» (53 000 кв. м), которое также уже заполнено арендаторами. «Полларс» – 56 000 кв. м. Объектов такой величины, запланированных к вводу на этот год, насчитывается около десятка.
Одновременный выход на рынок всех крупнейших офисных зданий может произойти уже в 2006 году. Последствием их появления может стать не только остановка роста, но и некоторое понижение ставок. Особенно если параллельно начнут сдаваться площади в ММДЦ «Москва-Сити» и в технопарке на территории ЗиЛа – примерно по 1 млн кв. м каждый проект. Пока средневзвешенная ставка аренды в А-классе составляет $575 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, в В – $435. И уже сейчас сегмент качественных офисов переживает момент временной стабилизации цен на аренду. В ближайшие два квартала 2005 года ставки останутся на том же уровне. Возможно, нынешняя стабилизация связана с ожиданием выхода на рынок новых офисных центров. Зная о них, потенциальные арендаторы не спешат занимать существующие помещения.
Но вероятен и такой вариант событий, при котором массового выброса офисных площадей не произойдет. Судя по сложившейся в Москве практике, все заявленные здания станут сдаваться в эксплуатацию по фазам, т.е. поочередно. Их строительство – не такой быстрый процесс. Во-первых, девелоперский цикл в Москве (время реализации проекта) составляет не один год. Во-вторых, на рынке немного компаний, которые занимаются проектами А- и В-класса. Из основных – Capital Group, «Мосэнка», «СТ-Груп», «Система-Галс», Hines, Forum Properties, Enka. К тому же не все здания поступают на рынок для сдачи в аренду, некоторые строятся под заказчика или на продажу. Кроме того, объекты в центре Москвы (как правило, А-класса) всегда будут популярны и цены на них останутся высокими из-за сокращающихся объемов нового строительства в этом районе. Не надо забывать, что поведение цен зависит и от макроэкономических факторов: инфляции, повышения ставок на аренду земли, колебаний основных валют и т. д.
Если все-таки в 2006-2007 годы остановка цен произойдет, она будет носить временный характер. По оценкам экспертов, насыщение произойдет на отметке 15-20 млн кв. м общего предложения качественных офисов. В каком году – прогнозы расходятся. При темпах строительства 700 000-800 000 кв. м ежегодно это может наступить и через 14, и через 20 лет, а может быть, гораздо быстрее. Есть даже мнение, что сектор насытится уже через пять лет.
Границы спроса на рынке изменчивы. Заявки на престижные помещения будут зависеть не только от количества отечественных компаний, способных (и готовых) платить за высокий класс. Также они будут зависеть от иностранных арендаторов, от их желания или нежелания осесть в Москве. Пока эти два потребительских сегмента, формирующих спрос на аренду офисов, вполне сопоставимы по объему. За I квартал 2005 года доля заявок иностранцев в общем количестве сделок составила 40%. Кстати, крупнейшими международными рейтинговыми агентствами – Moody's, Standard & Poor's, Fitch – Россия недавно была признана страной, успешной для ведения бизнеса. Так что можно рассчитывать на приход новых международных фирм, которые будут инвестировать в отечественную экономику. А для этого их сотрудникам потребуются как минимум мягкие кресла, массивные столы и просторные светлые комнаты.
По материалам газеты «Ведомости»
Мэр столицы Юрий Лужков обещает расселить пятиэтажки к президентским выборам 2008 года.
Юрий Лужков, похоже, решил конвертировать свои хозяйственные успехи в политические дивиденды. По крайней мере, вчера он поручил подчиненным форсировать выполнение ряда городских программ, чтобы решить наиболее острые жилищные проблемы малоимущих москвичей на год раньше запланированного срока. В первую очередь «ускорение» коснется расселения пятиэтажек. «Растягивать эти сроки я не намерен, к 2008 году мы должны радикально расчистить эту проблему», – заявил вчера Юрий Лужков, который, как известно, ранее обещал не претендовать во время следующих выборов ни на пост президента, ни на кресло столичного градоначальника.
Тем не менее, вполне «программные» заявления на вчерашнем заседании столичного правительства прозвучали, и поводом для них стал отчет главы департамента жилищной политики Петра Сапрыкина об итогах выполнения московских жилищных программ в 2004 году и ближайших планах. Г-н Сапрыкин, в частности, сообщил, что в минувшем году городом было построено 1,6 млн кв. метров муниципального жилья, что позволило улучшить жилищные условия 8 тыс. семей очередников и переселить из ветхого жилья еще около 20 тыс. Кроме того, из городского бюджета москвичам было выделено более одного миллиарда рублей для предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Такая же сумма заложена и в городском бюджете на 2005 год. В минувшем году за счет субсидий свои жилищные проблемы решили более тысячи москвичей.
Но в 2005 году жилищный департамент мэрии намерен совершить прорыв в обеспечении очередников квартирами. «До сих пор очередь не сокращалась, а только росла», – отметил г-н Сапрыкин, по словам которого на каждые 10 тыс. предоставленных квартир каждый год появлялось примерно 13 тыс. новых очередников. Теперь ситуация, по утверждению чиновника, начнет меняться.
В соответствии с новым Жилищным кодексом, вступившим в силу с 1 марта, право на предоставление бесплатного жилья сохранят за собой только малоимущие горожане. Что же касается очередников, которые встали на учет во время действия прежнего законодательства, они в любом случае будут получать жилье по новой схеме. Если раньше квартиры распределялись в основном среди внеочередников (инвалидов, «чернобыльцев», больных туберкулезом и отдельных категорий чиновников), то теперь 60% муниципальных квартир решено предоставлять очередникам общей очереди, а оставшиеся 40% будут распределяться среди льготников. Подобная схема позволит городу уже в нынешнем году рассчитаться с очередниками, поставленными на учет в 1985-1988 годах.
Юрий Лужков планы департамента одобрил, несмотря на ряд противоречий документа с федеральным законодательством. «Жилищный кодекс принят, поэтому надо оставить все эмоции и сосредоточиться на решениях», – заявил Юрий Лужков, призвав подчиненных «осваивать кодекс творчески, чтобы, работая в рамках, не упустить ни одной социально значимой проблемы». Для скорейшего решения этих проблем мэр поручил префектурам в месячный срок разработать и утвердить собственные программы обеспечения жильем нуждающихся москвичей.
По материалам «Время новостей»
Тем не менее, вполне «программные» заявления на вчерашнем заседании столичного правительства прозвучали, и поводом для них стал отчет главы департамента жилищной политики Петра Сапрыкина об итогах выполнения московских жилищных программ в 2004 году и ближайших планах. Г-н Сапрыкин, в частности, сообщил, что в минувшем году городом было построено 1,6 млн кв. метров муниципального жилья, что позволило улучшить жилищные условия 8 тыс. семей очередников и переселить из ветхого жилья еще около 20 тыс. Кроме того, из городского бюджета москвичам было выделено более одного миллиарда рублей для предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Такая же сумма заложена и в городском бюджете на 2005 год. В минувшем году за счет субсидий свои жилищные проблемы решили более тысячи москвичей.
Но в 2005 году жилищный департамент мэрии намерен совершить прорыв в обеспечении очередников квартирами. «До сих пор очередь не сокращалась, а только росла», – отметил г-н Сапрыкин, по словам которого на каждые 10 тыс. предоставленных квартир каждый год появлялось примерно 13 тыс. новых очередников. Теперь ситуация, по утверждению чиновника, начнет меняться.
В соответствии с новым Жилищным кодексом, вступившим в силу с 1 марта, право на предоставление бесплатного жилья сохранят за собой только малоимущие горожане. Что же касается очередников, которые встали на учет во время действия прежнего законодательства, они в любом случае будут получать жилье по новой схеме. Если раньше квартиры распределялись в основном среди внеочередников (инвалидов, «чернобыльцев», больных туберкулезом и отдельных категорий чиновников), то теперь 60% муниципальных квартир решено предоставлять очередникам общей очереди, а оставшиеся 40% будут распределяться среди льготников. Подобная схема позволит городу уже в нынешнем году рассчитаться с очередниками, поставленными на учет в 1985-1988 годах.
Юрий Лужков планы департамента одобрил, несмотря на ряд противоречий документа с федеральным законодательством. «Жилищный кодекс принят, поэтому надо оставить все эмоции и сосредоточиться на решениях», – заявил Юрий Лужков, призвав подчиненных «осваивать кодекс творчески, чтобы, работая в рамках, не упустить ни одной социально значимой проблемы». Для скорейшего решения этих проблем мэр поручил префектурам в месячный срок разработать и утвердить собственные программы обеспечения жильем нуждающихся москвичей.
По материалам «Время новостей»