Вопросы реставрации и капремонта обсудили на конференции
В «ЭКСПОФОРУМЕ» в рамках XVI Международной выставки «ЖКХ России» прошла конференция, посвященная вопросам реставрации и организации работ по капитальному и текущему ремонту для сохранения исторического центра Санкт-Петербурга. Мероприятие организовано Региональным центром общественного контроля в Санкт-Петербурге НП «ЖКХ контроль» и КГИОП.
«Мы с коллегами из Москвы активно работаем в нескольких рабочих группах в Государственной Думе, посвященных корректировке как жилищного законодательства, так и законодательства об охране объектов культурного наследия. Цель этой работы – чтобы жилые дома-памятники, которые, честно говоря, забыты в жилищном законодательстве и лишь отчасти упомянуты в законодательстве об объектах культурного наследия, получили своё достойное отражение в российском законодательстве», - обратился к участникам председатель КГИОП Сергей Макаров.
Глава КГИОП отметил, что сегодня в Санкт-Петербурге насчитывается 8 980 объектов культурного наследия, из них порядка 1 900 объектов культурного наследия являются многоквартирными жилыми домами (для сравнения в Москве их – 362). На долю Санкт-Петербурга приходится 14,4 % от общего количества домов-памятников по всей России. Всего в нашей стране насчитывается 13 000 таких зданий.
В первом полугодии 2020 года было заключено 18 государственных контрактов на разработку проектной документации на реставрацию фасадов 56 объектов культурного наследия, являющихся многоквартирными жилыми домами, на сумму 137,1 млн. руб.
«До конца 2020 года мы получим 56 проектов. Мы специально заказали проекты «с запасом», для того, чтобы иметь возможность работать два-три года. Большинство этих фасадов, конечно, не могут быть отреставрированы в течение одного сезона. Убеждён, что никакой спешки в реставрации быть не должно. Сложные объекты нужно делать вдумчиво», - подчеркнул Сергей Макаров.
По мнению председателя КГИОП, на федеральном уровне необходимо предпринять следующие шаги:
- привести в соответствие положения о ремонте в Жилищном и Градостроительном кодексах, в Федеральном законе от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (выделить капитальный и текущий ремонты);
- выделять объекты культурного наследия, являющиеся многоквартирными жилыми домами, в отдельные программы с более коротким сроком выполнения работ (10-15 лет).
В свою очередь первый заместитель руководителя Департамента культурного наследия города Москвы – главный инспектор в области государственной охраны объектов культурного наследия города Москвы Сергей Мирзоян среди основных законодательных инициатив по урегулированию вопросов сохранения жилых домов-памятников путем внесения изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации назвал следующие:
- закрепление возможности государственной поддержки капитального ремонта общего имущества объектов культурного наследия за счёт средств федерального бюджета, а также за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации;
- установление недопустимости сноса расселяемых по аварийности многоквартирных домов-памятников в аварийном состоянии. В связи с этим установлен порядок изъятия земельного участка и помещений в объекте культурного наследия у собственников, с возмещением им убытков и последующим проведением работ публично-правовым образованием;
- соотнесение понятий «работы по капитальному ремонту» и «работы по сохранению»;
- возможность использования средств из Фонда капитального ремонта многоквартирного дома для оплаты услуг по разработке проектной документации, научному руководству, авторскому и техническому надзору, проведению государственной историко-культурной экспертизы.
О важности участия жителей в программах проведения работ по ремонту и реставрации жилых домов также говорил депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Сергей Купченко, а председатель Совета Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нина Шангина подчеркнула, что залогом профессиональной реставрации является качественное обследование и проектирование. В числе проблем она указала и на слишком сжатые сроки для выполнения научных исследований и разработки проекта после получения разрешительной документации и согласовательных процедур. 30 дней недостаточно для формирования качественного рабочего документа. Эксперт предложила следующие пути решения существующих проблем:
- пересмотреть сметные нормативы;
- пересмотреть особенности системы государственного заказа, в том числе в части увеличения сроков проведения проектирования;
- снизить расходы проекта на обеспечивающие процессы, используя современные методики и технологии, и таким образом больше средств направлять непосредственно на реставрацию.
Советник Губернатора Санкт-Петербурга по вопросам ЖКХ Владислав Воронков рассказал, что сегодня в российском законодательстве при проведении работ по ремонту и реставрации жилых домов-памятников отсутствует комплексный подход.
По итогам участники конференции пришли к выводу, что необходимо адаптировать действующее законодательство под современные реалии и использовать новые технологии и методики при обследовании и реставрации жилых домов-памятников.
После пандемии коронавируса на рынке новостроек Москвы вырос спрос на однокомнатные квартиры с объединенными кухней и гостиной, тогда как число покупок классических квартир (с изолированной кухней) снизился, подсчитали эксперты «Метриум». В июле-августе доля классических однокомнатных квартир в продаже новостроек сократилась до 15%, а евроформат вырос до 20%, хотя во втором квартале на оба типа квартир приходилось одинаковое число сделок (по 19%).
После завершения режима самоизоляции спрос покупателей однокомнатных квартир в московских новостройках перераспределился в пользу жилья европейского формата, предполагающего объединенные кухню и гостиную. Между тем, количество покупок классических «однушек» с изолированной кухней заметно снизилось.
По данным «Метриум», в июле-августе 2020 года самым популярным форматом квартир среди покупателей московских новостроек стали однокомнатные квартиры евроформата. На их долю пришлось 20% от всех сделок. Тем временем доля классических однокомнатных квартир в продажах составила 15%.
В предшествующий период (II квартал 2020 года, когда действовал режим самоизоляции), спрос между этими типами однокомнатных квартир распределялся поровну – по 19%. В I квартале в структуре продаж превалировали классические однокомнатные квартиры (18% заключенных в тот период ДДУ), а объекты евроформата составляли 17% спроса.
«Данные о спросе в наиболее популярном сегменте квартир в московских новостройках показывают, что некоторые прогнозы относительно последствий коронавируса не оправдались, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и Голуби»). – В частности, считалось, что режим самоизоляции подтолкнет покупателей к выбору квартир с изолированной кухней, так как длительное нахождение в закрытом пространстве вынуждает членов семьи искать время от времени отдельное помещение, где можно провести время в одиночестве (в однокомнатной квартире – это либо кухня, либо гостиная). Однако, как видим, напротив, спрос вырос на однокомнатные квартиры евроформата, что мы в частности наблюдаем в нашем проекте «Любовь и голуби». Возможно, это связано с их большей площадью, которая также могла стать более предпочтительной в период пандемии».
По данным «Метриум», средняя площадь однокомнатной квартиры классического формата составляет порядка 35 кв.м, а примерный диапазон площадей – 30-40 кв.м. Однокомнатная квартира европейского формата обычно больше: средняя площадь – 47 кв.м., а диапазон – 40-50 кв.м.
«Перераспределение спроса произошло только в сегменте однокомнатных квартир – в других типах по количеству комнат структура спроса изменилась, но не так значительно, – говорит Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Нужно отметить, что евроформат победил классику впервые с момента, когда такие квартиры вообще появились на рынке. Покупатели однокомнатных квартир всё-таки выбрали жильё с большей площадью и с просторной кухней-гостиной, а не классические «однушки» с небольшой кухней и непросторной гостиной-спальней. Однако однокомнатная квартира евроформата дороже в силу большей площади, а доходы россиян в «коронакризис» снизились. По-видимому, новые возможности перед клиентами открыла программа субсидирования ипотеки, благодаря которой ставки снизились до 6-6,2%, и покупатели смогли позволить себе жилье большей площади. Доступность кредита нивелировала негативные последствия кризиса».
По данным «Метриум», средняя стоимость однокомнатной классической квартиры на данный момент составляет 8,17 млн рублей, тогда как в конце II квартала показатель достигал 7,91 млн рублей. Однокомнатная квартира евроформата сейчас обойдется в среднем в 10,26 млн рублей, а во II квартале она стоил 10,22 млн рублей.