Лайфхак от «Метриум»: пять самых частых ошибок покупателей квартир в новостройках
При поиске нового жилья покупатель психологически уязвим – он идёт на поводу у давних мечтаний, склонен к эмоциональным и быстрым решениям, а его осторожность и трезвый расчет ослабевают. Эксперты «Метриум» рассказывают о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.
В целом главную ошибку покупателей квартиры можно описать двумя словами: «не думать». Чаще всего клиентами движет желание как можно быстрее найти подходящий объект, максимально сэкономить и закрыть сделку. А быстро, много и выгодно бывает только в сказках, поэтому нетерпеливые покупатели и допускают ошибки.
- Выбирают в спешке
Главная ошибка покупателя квартиры – это попытка сделать всё быстро. Хотя такое желание вполне оправданно, ведь сделка на рынке жилья – весьма «стрессовое» занятие, терять бдительность нельзя.
Прежде всего в спешке можно ошибиться с выбором – купить не то, что нужно. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не ответил себе на вопрос: какая квартира мне нужна? Иногда поиск ответа приводит к самым неожиданным результатам. К примеру, выяснится, что подходящий объект сейчас не по карману, а другие явно не подходят, и нужно подкопить деньги для стоящей квартиры.
Вторая ошибка – выбор первого попавшегося объекта. Особенно часто это случается с новичками на рынке жилья, у которых желание наконец заселиться в «свой угол» затмевает трезвый расчет. По подсчетам аналитиков «Метриум», опытные покупатели жилья (которые приобретают вторую или последующую квартиру) рассматривают от 5 до 10 вариантов, прежде чем сделать окончательный выбор.
Эксперты рекомендуют:
- Даже если вам понравилась первая квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите ещё минимум три других варианта в разных жилых комплексах и районах города.
- Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте всё-таки съездить и посмотреть на него вживую – опыт часто оказывается не таким, как предположения.
- Всегда берите таймаут (не мнее трех дней) на размышления перед устным согласием на сделку.
- Покажите выбранную квартиру доверенным друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Человек с другим углом зрения всегда найдёт незамеченный плюс или минус квартиры.
- Не ездят на просмотры
Вторая распространенная ошибка покупателя квартиры – пренебрежение личным посещением новостройки. Особенно часто так поступают покупатели квартир в строящихся домах. Действительно, сейчас большая часть квартир на рынке ещё фактически не построена. Однако это совсем не значит, что смотреть не на что.
Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней всегда поможет дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их. Эксперты «Метриум» рекомендуют посещать стройплощадки или офисы продаж по следующим причинам:
- Общение с представителями застройщика поможет понять, насколько продавец клиентоориентированный. Вас может встретить модный просторный офис продаж с зоной игры для детей и горячим кофе или «газелька» с потёртой вывеской «продажи тут!».
- Даже если по техническим нормам доступ на стройплощадку закрыт, вы можете осмотреться на местности. Нередко жилые комплексы утопают в зелени или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, тогда как фактически вокруг них сплошная промзона.
- Если вы выбрали жилье в большом комплексе с готовыми корпусами, то попросите у застройщика показать аналог квартиры или дома в одной из достроенных очередей. Так можно оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
- Не вникают в планировку
Квартира – это планировка. Одинаковое количество «квадратов» может быть «упаковано» совершенно функционально или из рук вон плохо – всё зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери.
При выборе планировки ошибаются чаще всего те, кто излишне концентрирует внимание на поиске каких-то определенных опций, забывая о других. Скажем, нередко клиент ищет квартиру евроформата, видит объединенную кухню с гостиной и уже готовится подписать договор. Однако он не учитывает «подводные камни». К примеру, в некоторых квартирах кухня-гостиная имеет несколько окон, причем одно из них непосредственно находится в кухонной зоне, а другое – в гостиной. В этом случае их можно разделить межкомнатной перегородкой. Но гораздо чаще кухни находятся в «слепой» зоне, а окно (или даже несколько окон) расположены в гостиной зоне. Из-за этого кухня попадает в затемнённое место и отделить её от гостиной не получится.
Чтобы не попасть в такую и другие подобные ситуации, при выборе планировки необходимо следовать следующим правилам:
- Оцените габариты помещений. Даже если на плане квартиры застройщик нарисовал в 8-метровой спальне двуспальную кровать, шкаф, софу и стол для бильярда, это не значит, что вся эта мебель туда поместится. Посетите квартиру лично или поищите аналогичные по размерам квартиры и комнаты у знакомых, сходите к ним в гости.
- Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше, чем более они напоминают коридоры, тем хуже. Закруглённые стены, острые или тупые углы, эркеры – это всё потенциальные проблемы для дизайна, меблировки, особенно если квартира небольшая.
- Оконные проёмы. Важно их количество и расположение. Попытайтесь «нарисовать» другую конфигурацию помещений с учетом расположения окон. Возможно, из одной большой спальни в 16 кв.м когда-то получатся две изолированные детские.
- Обратите внимание на наличие «технических помещений». В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.
- Не учитывают этажность
Обычно покупатели обращают внимание на этаж – это одна из важнейших характеристик. Часто клиенты делятся на группы любителей высоты и, напротив, поклонников низкий этажей. У каждого из них свои мотивы, но главная ошибка как первых, так и вторых – игнорирование аргументов за и против выбранного этажа.
К примеру, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают:
- Перспективы эволюции этого вида, ведь перед ними могут построить другой корпус или дом.
- Высокую цену квартир на верхних этажах (примерно на 10-15% выше, чем на нижних).
- Возможные неудобства с длительным ожиданием из-за нехватки лифтов на этаж.
Аргументы противников нижних этажей тоже не следует упускать из виду.
- Меньше уровень естественной освещённости помещений.
- Больше шума и пыли с улицы или внутреннего двора дома.
- Низкая цена квартиры при перепродаже, особенно на втором и на первом этаже.
- Не думают на перспективу
Наконец, еще одна распространенная ошибка покупателей квартир – не думать на перспективу. Часто клиенты рассматривают выбранное жилье с точки зрения их текущих потребностей и взглядов на идеальную квартиру. Однако жизнь меняется, а ипотека – всерьез и надолго. Поэтому клиент должен задаться следующими вопросами, чтобы правильно выбрать квартиру на перспективу:
- Сколько лет я буду здесь жить?
- Пригодна ли эта квартира для семьи из двух, трёх, четырёх человек?
- Что будет, если я решу перепродать это жильё? Много ли таких же квартир на рынке? Легко ли их реализовать?
- Как изменится район и непосредственное окружение новостройки?
- Смогу ли я сдать квартиру в аренду?
Игнорирование всех этих перспектив может привести к сильному разочарованию покупателя через много лет после покупки квартиры.
«Сегодня крайне важно рассматривать квартиру при покупке не только как жилье для себя, но и как инвестицию, – говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Жизнь становится всё более динамичной, а население – мобильным. Люди чаще меняют в течение жизни место работы. Поэтому квартира должна быть ликвидной. Покупателю следует рассматривать её как инвестиционный актив в трёх измерениях: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют её качественные характеристики, инвестиционный расчет позволит квартиру быстро продать или сдать в аренду».
Российские города будут развиваться как полицентричные системы, и их основным элементом станут насыщенные деловой, культурной, спортивной и образовательной инфраструктурой кластеры с качественным жилым компонентом. С подробным докладом об этой тенденции выступил на прошедшей Русской креативной неделе Антон Винер, основатель Группы Родина и девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District.
Выступление Антона Винера состоялось в рамках международного фестиваля Российской креативной недели в секции «Архитектура и урбанистика», организатором которой выступила Группа Родина. Масштабное мероприятие проходило с 11 по 13 сентября в Парке Горького.
В ходе дискуссии о возможных путях развития крупных городов Антон Винер рассказал о последних тенденциях в эволюции мировых мегаполисов. По его словам, многие из них становятся полицентричными. «Этот процесс мы уже наблюдаем в США, – рассказал Антон Винер. – Здесь в первой половине 2010-х гг. происходила стагнация роста населения больших городских агломераций (Чикаго, Нью-Йорк, Сан-Франциско), а во второй половине десятилетия население в них начало сокращаться за счет миграции на окраины. Аналогичная ситуация и в Париже, который уже давно вышел за пределы своей административной черты и урбанизировал соседние департаменты. Пример из Германии – конгломерат городов в федеральной земле Северный Рейн – Вестфалия площадью 7,1 тыс. кв. км, на которой проживает более 10 млн человек».
В России города также станут полицентричными, считает Антон Винер. Однако в нашей стране мегаполисы будут разрастаться кольцами, как это видно в Москве и Санкт-Петербурге. Благодаря развитию скоростного транспорта, реализации проектов наподобие МЦД, продлению веток метрополитена, отдаленные от старого центра «пояса» станут новыми точками роста для девелопмента. Главными элементами таких городов будут культурно-образовательные кластеры – разработанная Группой Родина девелоперская модель, успешно реализованная в проекте «Олимпийская деревня Новогорск».
«Полицентричный город – это система разнопрофильных кластеров, объединенных одной задачей – развитие человеческого потенциала, – пояснил Антон Винер. – Кластер, в свою очередь, это территория развития талантов через образовательные, спортивные, культурные и деловые инфраструктурные объекты, находящиеся в шаговой доступности от жилого комплекса. Причем для формирования этих площадок мы привлекаем состоявшихся и признанных топовых деятелей спорта, образования, культуры и бизнеса. Они вкладывают свои знания и опыт в создание таких точек развития личности. При этом мы соединяем свои финансовые и управленческие ресурсы. Так в рамках кластера появляются осмысленные инфраструктурные объекты, не являющиеся обузой для нас, как социальные объекты в жилых комплексах многих девелоперов».
Новым проектом такого рода, который в перспективе станет одной из точек роста полицентричной Москвы, является культурно-образовательный кластер Russian Design District в Ватутинках (Новая Москва). Больше половины площади застройки – это социальная инфраструктура. В образовательную часть кластера войдут детский сад, общеобразовательная школа, Школа дизайна и технологий Design and Technology Art School (DATA), Академия моды Валентина Юдашкина, Школа кино и театрального искусства, Школа живописи, Школа кибертехнологий и искусственного интеллекта, а также различные творческие студии и мастерские. Спортивное ядро кластера составит Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights под руководством Камила Гаджиева, Школа йоги и здорового питания, Школа танцев. Культурную часть кластера представит Галерея современного искусства и Арт-пространство под открытым небом.
«Сегодня любая семья озадачена вопросом: как дать ребенку конкурентное образование, сохранить и укрепить его здоровье, насытить досуг полезными и перспективными активностями, – рассказал Антон Винер. – Говоря проще, все мы ищем уже не просто жилье, а полноценную среду для развития талантов и семьи. Именно такая экосистема нужна покупателям новой недвижимости и, идя навстречу этому запросу, мы создали концепцию культурно-образовательных кластеров. Уже сейчас с рыночной точки зрения она себя полностью оправдала. Приведу конкретные цифры: когда мы искали финансирование для проекта, крупнейший банк страны предполагал, что продажи в культурно-образовательном кластере можно будет вести примерно по 110 тыс. рублей за кв.м. Наш текущий не менее именитый финансовый партнер прогнозировал 126 тыс. рублей за кв.м. В действительности теперь на старте продаж средний «квадрат» уже продается по 160 тыс. рублей».
В конце выступления Антон Винер объяснил успех культурно-образовательных кластеров тем, что компании удалось учесть две тенденции. С одной стороны, глобальный тренд на формирование полицентричных городов, а с другой стороны, социальный запрос российских семей на рынке жилой недвижимости. Результатом стал новый девелоперский продукт – инновационные жилые кластеры, в которые удачно вписались эти две тенденции.