Культурно-образовательные кластеры станут основой полицентричных городов будущего
Российские города будут развиваться как полицентричные системы, и их основным элементом станут насыщенные деловой, культурной, спортивной и образовательной инфраструктурой кластеры с качественным жилым компонентом. С подробным докладом об этой тенденции выступил на прошедшей Русской креативной неделе Антон Винер, основатель Группы Родина и девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District.
Выступление Антона Винера состоялось в рамках международного фестиваля Российской креативной недели в секции «Архитектура и урбанистика», организатором которой выступила Группа Родина. Масштабное мероприятие проходило с 11 по 13 сентября в Парке Горького.
В ходе дискуссии о возможных путях развития крупных городов Антон Винер рассказал о последних тенденциях в эволюции мировых мегаполисов. По его словам, многие из них становятся полицентричными. «Этот процесс мы уже наблюдаем в США, – рассказал Антон Винер. – Здесь в первой половине 2010-х гг. происходила стагнация роста населения больших городских агломераций (Чикаго, Нью-Йорк, Сан-Франциско), а во второй половине десятилетия население в них начало сокращаться за счет миграции на окраины. Аналогичная ситуация и в Париже, который уже давно вышел за пределы своей административной черты и урбанизировал соседние департаменты. Пример из Германии – конгломерат городов в федеральной земле Северный Рейн – Вестфалия площадью 7,1 тыс. кв. км, на которой проживает более 10 млн человек».
В России города также станут полицентричными, считает Антон Винер. Однако в нашей стране мегаполисы будут разрастаться кольцами, как это видно в Москве и Санкт-Петербурге. Благодаря развитию скоростного транспорта, реализации проектов наподобие МЦД, продлению веток метрополитена, отдаленные от старого центра «пояса» станут новыми точками роста для девелопмента. Главными элементами таких городов будут культурно-образовательные кластеры – разработанная Группой Родина девелоперская модель, успешно реализованная в проекте «Олимпийская деревня Новогорск».
«Полицентричный город – это система разнопрофильных кластеров, объединенных одной задачей – развитие человеческого потенциала, – пояснил Антон Винер. – Кластер, в свою очередь, это территория развития талантов через образовательные, спортивные, культурные и деловые инфраструктурные объекты, находящиеся в шаговой доступности от жилого комплекса. Причем для формирования этих площадок мы привлекаем состоявшихся и признанных топовых деятелей спорта, образования, культуры и бизнеса. Они вкладывают свои знания и опыт в создание таких точек развития личности. При этом мы соединяем свои финансовые и управленческие ресурсы. Так в рамках кластера появляются осмысленные инфраструктурные объекты, не являющиеся обузой для нас, как социальные объекты в жилых комплексах многих девелоперов».
Новым проектом такого рода, который в перспективе станет одной из точек роста полицентричной Москвы, является культурно-образовательный кластер Russian Design District в Ватутинках (Новая Москва). Больше половины площади застройки – это социальная инфраструктура. В образовательную часть кластера войдут детский сад, общеобразовательная школа, Школа дизайна и технологий Design and Technology Art School (DATA), Академия моды Валентина Юдашкина, Школа кино и театрального искусства, Школа живописи, Школа кибертехнологий и искусственного интеллекта, а также различные творческие студии и мастерские. Спортивное ядро кластера составит Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights под руководством Камила Гаджиева, Школа йоги и здорового питания, Школа танцев. Культурную часть кластера представит Галерея современного искусства и Арт-пространство под открытым небом.
«Сегодня любая семья озадачена вопросом: как дать ребенку конкурентное образование, сохранить и укрепить его здоровье, насытить досуг полезными и перспективными активностями, – рассказал Антон Винер. – Говоря проще, все мы ищем уже не просто жилье, а полноценную среду для развития талантов и семьи. Именно такая экосистема нужна покупателям новой недвижимости и, идя навстречу этому запросу, мы создали концепцию культурно-образовательных кластеров. Уже сейчас с рыночной точки зрения она себя полностью оправдала. Приведу конкретные цифры: когда мы искали финансирование для проекта, крупнейший банк страны предполагал, что продажи в культурно-образовательном кластере можно будет вести примерно по 110 тыс. рублей за кв.м. Наш текущий не менее именитый финансовый партнер прогнозировал 126 тыс. рублей за кв.м. В действительности теперь на старте продаж средний «квадрат» уже продается по 160 тыс. рублей».
В конце выступления Антон Винер объяснил успех культурно-образовательных кластеров тем, что компании удалось учесть две тенденции. С одной стороны, глобальный тренд на формирование полицентричных городов, а с другой стороны, социальный запрос российских семей на рынке жилой недвижимости. Результатом стал новый девелоперский продукт – инновационные жилые кластеры, в которые удачно вписались эти две тенденции.
За 5 лет 10 резидентов ОЭЗ воспользовались правом выкупа земельного участка под собственным объектом, возведенном в ОЭЗ.
Проект ОЭЗ предусматривает возможность выкупа земельного участка под объектом капитального строительства по цене в 25% от кадастровой стоимости земельного участка, то есть за четверть стоимости (после введения в эксплуатацию построенного объекта). До момента выкупа резидент арендует землю по цене от 2% ее кадастровой стоимости. Правительство города устанавливает кадастровую стоимость 1 раз в 2 года.
За период с 2015 года на площадке «Нойдорф» участки под своими предприятиями выкупили 2 резидента: ООО «Ракурс-инжиниринг» и АО «Лазерные системы», на площадке «Новоорловская» - АО «Вертекс», АО «Витал Девелопмент Корпорэйшн», АО «ИЦ «Буревестник», ООО «Новартис Нева», ООО «Силагнис», ООО «Экоген Технолоджи», ЗАО «МБНПК «Цитомед», ООО «Русхлеб Исследования» (8 компаний).
Совокупная стоимость 10 участков составила около 205 млн рублей. Их общая кадастровая стоимость на момент покупки составляла более 815 млн рублей. Общая площадь выкупленных участков - 25,3 га. Продавцом выступает город Санкт-Петербург в лице Комитета имущественных отношений.
Статус резидента ОЭЗ «Санкт-Петербург» после одобрения инвестиционного проекта Экспертным советом ОЭЗ получают компании, готовые заниматься исследованиями и разработкой инновационных продуктов в рамках своих инвестпроектов в ОЭЗ. Это высокотехнологичные компании, инвестирующие в НИОКР, R&D, исследования рынков. На текущий момент объем осуществленных инвестиций со стороны резидентов составляет 54,3 млрд рублей, совокупная выручка резидентов – 119,2 млрд рублей. Компании создали с начала работы в ОЭЗ 4775 рабочих мест и уплатили за это время налогов во все уровни бюджетов на сумму 20,4 млрд рублей.
Всего в ОЭЗ «Санкт-Петербург» расположено 15 предприятий резидентов. Остальные компании находятся в разной стадии реализации проектов – проектирования объектов, строительства, ввода в эксплуатацию и т.д.
Генеральный директор АО «ОЭЗ «Санкт-Петербург» Тамара Рондалева: «Льготная цена выкупа участков в ОЭЗ – одна из ключевых преференций инструмента ОЭЗ. Цена земли промышленного назначения в Петербурге – довольно высокая. При этом, стоимость земельных участков ежегодно растет, а их дефицит увеличивается. В ОЭЗ инвестор получает полностью инженерно подготовленный земельный участок, без обременений, с возможностью его выкупа. Таким образом, городской бюджет пополняется средствами, вырученными от продажи земли, а резиденты могут перенаправить сэкономленные деньги на развитие проекта, исследования и иные инвестиционные цели».
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «При выборе участка для строительства предприятия компании чаще всего ориентируются на цену лота, также важен соответствующий статус земли, наличие коммуникаций или возможность их быстро и легко подвести, близость к КАД и другим ключевым транспортным магистралям. Проект ОЭЗ «Санкт-Петербург», поддерживаемый ресурсом городской администрации, позволяет предлагать инвесторам одни из наиболее выгодных условий на рынке индустриальной земли в городе».
Об ОЭЗ «Санкт-Петербург»
На сегодняшний день на территории особой экономической зоны технико-внедренческого типа (ОЭЗ ТВТ) в Санкт-Петербурге зарегистрировано в качестве резидентов 56 компаний. Объем заявленных инвестиций в проекты – 86,1 млрд рублей. ОЭЗ размещается на двух участках – «Нойдорф» (18,99 га, пос. Стрельна, Петродворцовый район Санкт-Петербурга) и «Новоорловская» (163,33 га, Приморский район Санкт-Петербурга). Режим ОЭЗ ТВТ «Санкт-Петербург» действует до 2054 года.