Кадастровая оценка совершенствуется
Госдума России одобрила во втором и третьем чтениях проект федерального закона № 814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки».
Законодательные изменения, разработанные во исполнение Послания Президента Федеральному Собранию Российской Федерации, направлены на формирование действенных механизмов исправления ошибок в ранее утвержденных результатах кадастровой оценки, а также на получение объективной кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Как ранее заявила заместитель Председателя Правительства Виктория Абрамченко, законопроект прежде всего нацелен на обеспечение прозрачности и публичности процедур определения справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости с тем, чтобы сами правообладатели могли повлиять на оценку до утверждения её результатов.
Вице-премьер подчеркнула, что концепция законопроекта исходит из принципа - любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости. Так, если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной. Если стоимость увеличилась - она будет применяться только со следующего года.
Кроме того, важной новеллой законопроекта является новый и более совершенный механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости. Для этого на основе сопоставления кадастровой и рыночной стоимости будет рассчитываться индекс рынка недвижимости. В случае его снижения более чем на 30% он будет прямо применен ко всем кадастровым стоимостям. Таким образом, кадастровая стоимость будет уменьшена путем умножения на величину индекса. Для этого не нужно нести никаких расходов – Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.
«Теперь граждане смогут одновременно заявить в суд о признании незаконным отказа бюджетного учреждения в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Кроме того, прописан механизм привлечения к ответственности директоров бюджетных учреждений за некачественную кадастровую оценку – она будет зависеть от доли (более 20%) подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении кадастровой стоимости в соответствии ст. 21 Закона о кадастровой оценке», - сказал руководитель Росреестра Олег Скуфинский.
Законопроектом предусмотрен эффективный административный механизм установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в государственном бюджетном учреждении (ГБУ), что позволит сократить для клиента судебные издержки на разрешение данного вопроса.
Также среди основных новаций законопроекта - расширение перечня информации, которую Росреестр предоставляет региональным бюджетным учреждениям для определения кадастровой стоимости (с 1 января 2022 года они начнут получать сведения о ценах сделок и сведения реестра границ), а также установление переходного периода (до 1 января 2023 года), в течение которого высший исполнительный орган власти субъекта может самостоятельно определить момент начала исполнения бюджетным учреждением полномочий по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной. Кроме того, сохраняется запрет на проведение бюджетным учреждением всех видов рыночной оценки.
Согласно тексту законопроекта, с 2022 года будет установлен единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки – раз в четыре года (для городов федерального значения – раз в 2 года по их решению). Сегодня в регионах кадастровая оценка проводится неравномерно по видам объектов недвижимости, что ставит правообладателей, владеющих объектами недвижимости в разных субъектах РФ, в неравные экономические условия.
Одним из самых обсуждаемых пунктов законопроекта стало предложение по изменению подхода к обеспечению права заинтересованных лиц установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в рыночном размере.
Кроме того, будет усовершенствован механизм исправления ошибок при определении кадастровой стоимости. В случае ошибки будет произведен перерасчет кадастровой стоимости не конкретного объекта недвижимости, а всех объектов недвижимости в рассматриваемой оценочной группе. Клиенты смогут направлять заявления об исправлении ошибок через МФЦ.
На тематической площадке Народного фронта «Жилье и городская среда» эксперты указали на потенциальные риски предлагаемого регулирования банковского сопровождения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.
В Госдуме находится на рассмотрении законопроект, который обязывает подрядные организации, выполняющие капремонт, иметь счет в том же банке, в котором размещает деньги регоператор или где открыт спецсчет собственников. Банк в свою очередь будет контролировать расходы подрядчиков, чтобы все операции были связаны только с ремонтом дома. Аналогичная схема используется при проектном финансировании в жилищном строительстве.
«Такое требование может приводить к конфликтной ситуации в случаях, когда банк откажет по каким-то основаниям в открытии такого счета конкретной подрядной организации. Возникает вопрос о том, кто несет ответственность за разрешение такой ситуации и каков будет механизм ее разрешения, когда ни собственники, ни подрядные организации не могут влиять на внутренние процедуры и политику банка», – отметил в ходе онлайн-совещания «Значение реализации программ капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в общенациональном плане восстановления экономики» эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Илья Миняев.
По его мнению, подрядная организация будет обязана каждый раз открывать новые расчетные счета в разных банках, в которых будут открыты спецсчета у собственников многоквартирных домов, что приведет к проблемам бухгалтерского учета подрядной организации из-за множества расчетных счетов, обслуживание которых может привести к стоимостным и временным издержкам. В соответствии с предлагаемыми поправками в Жилищный кодекс РФ, размер платы за банковское сопровождение не может превышать 1% от цены каждого договора на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, стороной которого является региональный оператор.
«В случаях, когда речь идет о договорах с высокой ценой, использование механизма банковского сопровождения может быть обязательным. При этом понятие «высокая цена» различно для регионального оператора, который может размещать заказы лотами, и для собственников помещений в многоквартирном доме со специальным счетом», – считает эксперт ОНФ, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер.
Кроме того, по ее словам, необходимо различать, какой вид банковского сопровождения вменяется в обязанность – контроль операций по счету подрядчика (на основе представленных документов), либо расширенное банковское сопровождение, включающее проверку объемов выполненных подрядчиком работ и соответствие их использованным средствам.
Таким образом, эксперты ОНФ считают необходимым доработать законопроект и закрепить право по банковскому сопровождению капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, но не обязанность такого сопровождения в постановлении правительства РФ от 1 июля 2016 г. № 615, регулирующем порядок привлечения подрядных организаций, участвующих в капитальном ремонте. При этом возможно предусмотреть правило о приоритетном привлечении к выполнению капитального ремонта тех подрядчиков, которые добровольно воспользуются банковским сопровождением.