Эксперт: Из-за кризиса жилье может перестать быть выгодным инвествложением
Директор по ипотечному кредитованию филиала «Альфа-Банка» Вячеслав Михайлов рассказал на Петербургском жилищном конгрессе о трансформации ипотечных продуктов банков в условиях кризиса. По его мнению, сейчас происходит санация банковской системы – с укрупнением банков и усилением банков, имеющих долю госучастия. Одновременно происходит снижение уровня банковского сервиса, так как монополизация рынка делает меньше конкуренцию, а значит, банкам просто незачем думать об улучшении обслуживания.
В.Михайлов считает, что кризис вскоре приведет к сокращению объемов ввода жилья из-за недостатка финансирования. Одновременно пойдет вниз и спрос на жилье, обусловленный падением доступности ипотеки и тем, что цены на жилье достигли верхней границы платежеспособного спроса. В результате цены надолго стабилизируются, из-за чего оно перестанет быть выгодным инструментом для инвестирования средств.
Коррекция, а часто и сворачивание ипотечных программ затронули больше первичный, чем вторичный рынок жилья – из-за большей рисковости первого, отметил эксперт. При этом он пояснил, что застраховать эти риски почти невозможно – страховщики очень неохотно страхуют финансовый риск при долевом строительстве. Тарифы на страхование при ипотеке также выросли.
Практически замерли процессы рефинансирования (перекредитования) из-за роста процентных ставок, который сделал рефинансирование бессмысленным. Исключение составляют случаи, когда, из-за удорожания жилья, клиенту требуется новый более крупный кредит – тогда он может рефинансировать старый, но уже под более высокий процент. Растут ставки и сворачиваются программы ломбардного кредитования.
Крайне тяжело будет сейчас приобрести дом или коттедж с ипотечным кредитом, так как этот залог банки рассматривают как низколиквидный. Приостановлены также некоторые программы коммерческой ипотеки.
Ставки по ипотеке в среднем повысились за сентябрь на 3%. Причем банки опять вводят комиссионные сборы (которые были отменены большинством игроков рынка в
Интересно, что многие банки, несмотря на жесткий подход к заемщикам, сейчас готовы рассматривать в качестве созаемщика не только супругов, но и близких родственников. На вопрос о том, как банки смогут потребовать с них деньги в случае дефолта клиента (ведь правовыми отношениями, как в браке, родственники не связаны), банкир развел руками и сказал, что «Альфа-Банк» такую практику не ведет.
Увеличивается доля валютных кредитов, из-за того, что ставки по ним ниже, чем по рублевым. Больше требований предъявляется к самому залогу (квартире). Выросли сроки погашения кредита, одновременно крупные банки расширяют возможности для погашения – открывают новые точки, создают центры ипотечного кредитования.
Растет важность роли ипотечных брокеров, так как сложность получения кредита автоматически обращает заемщика к их услугам.
По мнению В.Михайлова, стагнация на рынке продолжится до весны. С весны, считает он, возможно понижение ставок и смягчение условий ипотечного кредитования.
Портал Finnews.ru сообщает об изменениях на рынке ипотечного кредитования. Сразу несколько банков пересмотрели условия своего присутствия в этом секторе рынка только за последние 7 дней.
Так, ЗАО Акционерный коммерческий банк «Транскапиталбанк» (Москва) прекратил выдачу ипотечных кредитов на покупку жилья на первичном рынке.
ОАО «Промсвязьбанк» (Москва) приостановил программу кредитования приобретения жилья на первичном рынке. Начальник отдела рефинансирования «Промсвязьбанка» Евгения Кузьмина так прокомментировала это решение банка: «Это решение было принято в связи с существенно возросшими кредитными рисками, связанными со все большими задержками сроков ввода жилья в эксплуатацию, а также случаями неисполнения своих обязательств застройщиками жилья перед дольщиками. Кроме того, к сожалению, на первичном рынке недвижимости сейчас не все застройщики исполняют закон «Об участии в долевом строительстве…», что увеличивает кредитные риски».
ЗАО Коммерческий банк «ДельтаКредит» (Москва) повысил на 1,7% процентные ставки в рублях по ипотечным программам «DeltaИнвест» и «DeltaРублевый». Ранее процентные ставки по программе «DeltaИнвест» составляли 13,7% и 14,7% годовых, теперь они составляют 15,4% и 16,4% годовых, а по программе «DeltaРублевый» ранее ставки составляли от 12,25% до 14,25% годовых, теперь они составляют от 13,95% до 15,95% годовых.
ЗАО «ЮниКредит Банк» (Москва) с 19 сентября 2008 г. увеличил процентные ставки до 0,5% по кредитам в долларах США/евро и до 2,5% по кредитам в рублях, сообщила пресс-служба банка. Для ипотечных кредитов на приобретение квартиры на вторичном рынке по новым условиям диапазон ставок составляет для кредитов в долларах США и евро – от 11,25% до 13% годовых, для кредитов в рублях – от 14,25% до 16,75% годовых. Для целевых кредитов под залог квартиры диапазон ставок составляет от 11,75% до 13,25% годовых для кредитов в долларах США и евро, от 15,75% до 17% годовых для кредитов в рублях. Для нецелевых кредитов под залог квартиры ставка составляет от 14,5% до 15% годовых для кредитов в долларах США и евро, от 16,25% до 17% годовых для кредитов в рублях.
«Несмотря на то, что ситуация на финансовых рынках практически не затронула наш банк, мы корректируем наши продукты с учетом сложившейся ценовой ситуации на рынке ипотеки», - говорит Эдуард Иссопов, член правления «ЮниКредит Банка», но одновременно добавляет: «Ипотека остается для нас одним из приоритетных продуктов, и мы рассчитываем продолжать наращивать свое присутствие на этом рынке».