Виталий Мутко: «Мы рассматриваем вопрос снижения налогового бремени застройщика, связанной с передачей этой инфраструктуры»
Правительство РФ проявляет заботу о застройщиках в связи с сокращением маржи, заявил вице-премьер РФ Виталий Мутко в интервью телеканалу «Россия-24».
По его словам, для всех очевидно, что с переходом на проектное финансирование себестоимость строительства вырастет: «Себестоимость строительства, конечно, подрастет, безусловно. Может этого не произойдет у крупных застройщиков, но у малых и средних маржинальность и доходность резко упадет с квадратного метра. Это, конечно, нас тревожит».
Поэтому власти разрабатывают ряд мер, направленных на снижение себестоимости.
В частности, это инвестиции государства в строительство инфраструктуры при комплексной застройке, а также усиление программы «Стимул» - выкуп социальных объектов в обмен на налоговые преференции. «Мы рассматриваем вопрос снижения налогового бремени застройщика, связанной с передачей этой инфраструктуры, когда он строит из инвестиционных денег и передает органам власти на местах», - заявил Мутко.
Месяц назад Мутко раздал поручения министерствам по мониторингу ситуации в стране после перехода на проектное финансирование. В том числе Минстрой и Минэнерго должны были подсчитать затраты на инженерию с учетом затрат монополистов.
По результатам «Прямой линии» 20 июня 2019 года президент России Владимир Путин ранее раздал поручения. В числе прочих – поручение правительству РФ сформировать правовую систему и определить источники финансирования для строительства объектов социальной инфраструктуры в новых реалиях рынка. Он полагает необходимым вернуться к финансированию строительство соцобъектов из бюджета – регионального или муниципального. «Но проблема в том, что у них пока нет ресурсов», - добавил Путин.
Вместе с тем рост себестоимости строительства глава Минстрой РФ Владимир Якушев посчитал «маркетинговым ходом». По мнению министра, экономические основания повышения стоимости квадратного метра в уже строящихся домах не могут быть связаны с переходом на проектное финансирование: большинство застройщиков еще не добрались до банков и не получили проектное финансирование. Тем не менее, цены повысили. В начале июля Якушев заявил, что застройщики опережают события.
Аналогичная позиция – у замминистра финансов Алексея Моисеева, который заявил: переход на проектное финансирование не приведет к росту цен на недвижимость.
Стоимость экспонируемых на рынке недвижимости Петербурга объектов сильно переоценена. Собственники не ориентируются в реальных рыночных ценах из-за дефицита информации о суммах реализованных сделок. Такие выводы озвучили эксперты на круглом столе в Фонде имущества Петербурга.
На рынок коммерческой недвижимости Петербурга приходят новые игроки. Эта тенденция заметна по инвестициям в офисный сегмент, где средний объем сделок упал до 52 млн рублей. По оценке президента АРСП Игоря Горского, это говорит о снижении порога входа и приходе на рынок молодых инвесторов и частных компаний. Аналогичные процессы наблюдаются в сегменте торговых центров.
Активно развивается складская недвижимость: она впервые сместила с пьедестала гостиницы, традиционно замыкавшие тройку лидеров по объему вложений. Высокую позицию складам обеспечили российские сетевые ритейлеры и компании из скандинавских стран. Возвращаются крупные игроки: вектор развития инвестиционному рынку задают федеральные компании, приобретающие объекты для собственных нужд.
“Общий объем транзакций по Петербургу в 2018 году составил порядка 300 млн рублей, Петербург показал в 2018 году 22%, значительно увеличил свою долю. Он становится интересным рынком для инвестиций Москвы и регионов, показывает хорошие темпы роста”, - перечисляет Игорь Горский.
При этом, ценообразование на рынке недвижимости остается необъективным. Это выявили результаты опроса, проведенного Фондом имущества совместно с АРСП среди риэлторов Петербурга. Исследование касалось спроса и предложения на рынке коммерческой и жилой недвижимости.
“В целом по рынку предложение превышает спрос, при этом в Фонде имущества имеется нереализованный спрос на производственные и складские помещения. Скидки на торг могут достигать до 50% от стоимости имущества, что говорит о некорректном определении цены на начальном этапе”, - комментирует заместитель генерального директора Фонда Имущества Евгения Политова.
Сроки экспозиции переоцененных объектов могут затягиваться на годы.
Эксперты выделяют ряд причин, влияющих на оторванность цены экспонируемых объектов от рыночных реалий:
Ожидания собственника от стоимости своего имущества завышены, не учитываются нюансы рынка и индивидуальные характеристики объекта.
Ограниченность информации об основных показателях рынка недвижимости. Обзоры рынка проводятся точечно и не позволяют собственнику имущества понять ситуацию на рынке в целом, отследить тенденции. В открытом доступе почти нет данных о ценах сделок. Источники информации ограничены сайтом Фонда имущества, где после торгов обнародуют информацию о цене сделки, сайтом Торги.ру и СМИ. Для общего понимания ситуации на рынке этого недостаточно.
У собственника стоит задача продать объект не быстро, а по заявленной цене. Из-за этого объект может экспонироваться годами. Подобные объявления засоряют листинг для тех, кто хочет понять, сколько в действительности стоит объект.
По мнению Евгении Политовой, устранить эти причины поможет повышение уровня информированности собственников. Фонд имущества совместно с АРСП планируют регулярно проводить опросы риэлторского сообщества, и ежегодно выпускать мониторинг с рыночными данными о сделках купли-продажи имущества.
Мы планируем уже к концу 2019 года совместно с Фондом имущества собрать первые показатели и представить рынку реальные цены, показатели спроса и объемов инвестиций”, - комментирует Игорь Горский.
Также в списке мер - развитие партнерских продаж, которое позволит повысить прозрачность сделок и ускорить сроки реализации недвижимости. “Еще одна мера - повышение качества агентских услуг и предоставление дополнительных сервисов (оценка имущества, рекомендации по способам продажи, информация об актуальном состоянии рынка по конкретному сегменту), - комментирует Евгения Политова. - В рамках данного направления возможно объединение усилий Фонда имущества, АРСП и СРО «Ассоциация профессионалов оценки».