Дмитрий Логинов, АН «Бон Тон»: «Особенностью рынка в ближайшее время станет «противостояние» между новыми и старыми проектами»
Власти выбрали «мягкий» формат реформы долевого строительства – переход от схемы ДДУ к эскроу-счетам идет постепенно и растянется на три-четыре года, полагает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Пока значительная часть строящихся жилых комплексов будет продаваться по старым правилам, по договорам долевого участия. Застройщики начатых проектов могут не открывать эскров-счета для продажи квартир в конкретной очереди, корпусе, проекте, если подадут заявку в регионе. Причем срок подачи заявок правительство продлило до 1 октября. Обязательное условие, чтобы продолжить продажи по ДДУ, - 30-процентная готовность объекта и не менее 10% уже реализованных квартир. По мнению Логинова, «существует техническая возможность остановить продажи на три месяца и за этот период «дотянуть» объем строительной готовности до необходимых показателей».
Он полагает, что схема счетов эскроу обезопасит дольщиков, но он также меняет «архитектуру» рынка. «Сейчас объем новостроек с эскроу-счетами мал, но постепенно будет расти. Старые проекты, наоборот, будут уменьшаться в доле. Особенностью рынка в ближайшее время станет «противостояние» между новыми и старыми проектами», - уверен Логинов.
Новая схема меняет экономику проектов – все участники рынка ожидают повышения цен, поскольку на стоимость квадратного метра ляжет нагрузка по обслуживанию банковского кредита, повышая и себестоимость строительства, и цену квадратного метра. Соответственно, вместе с постепенным переходом рынка на схему эскроу, средняя цена по рынку будет так же постепенно расти.
По его мнению на полное обновление рынка понадобится три-четыре года – все это время покупатели смогут делать выбор между двумя схемами. «Привычный формат рискованнее, но дешевле, новый механизм надежнее, но дороже», - резюмирует эксперт.
Изменения в долевом законодательстве – переход на эскроу-схему, спровоцировал рост цен на рынке жилого строительства. В среднем по России за первую половину 2019 года цены выросли на 9%, подсчитали аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР». Таких высоких темпов роста в стране не было уже несколько лет.
В Петербурге цена квадратного метра увеличилась на 10,3%, в Ленобласти – на 9,2%. Общий бюджет покупки вырос на 9,2% и 9,8% соответственно.
Цены выросли во всех крупных городах с населением более 300 тыс. человек.
Как отмечают эксперты, с появлением счетов эскроу застройщикам приходится тратиться на обслуживание кредитов, что ложится в стоимость квадратного метра.
По мнению аналитиков, во второй половине года темп роста цен может снизиться, однако по итогам года ожидается увеличение на 15-18%.
«Часть застройщиков попытается подстроиться под падающий спрос, предлагая скидки, однако многим законодательство так выкрутило руки, что экономика их проектов просто не позволит им демпинговать. Что касается спроса, он снова начнет оживляться, если ипотечная ставка опять станет снижаться, и это станет новым толчком к подорожанию новостроек», - пояснил Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Динамика цен на первичном рынке в некоторых регионах России
