Смольный поменял подходы к согласованию архитектурно-градостроительного облика объектов капстроительства
Поправки в закон Петербурга о градостроительной деятельности, меняющие схему согласования архитектурно-градостроительного облика капитальных зданий, вступит в силу 18 июня. Документ расширил перечень причин для отказа в согласовании в жилищном строительстве, необходимым согласование для нежилых объектов, а также усилил роль КГА, указывают эксперты практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов и Людмила Степанова.
Закон Санкт-Петербурга от 22.05.2019 № 263-60 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» и Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика в сфере жилищного строительства» опубликован 7 июня и вступает в силу через десять дней после публикации.
Отныне застройщики обязаны согласовывать архитектурно-градостроительный облик не только жилых зданий, но также нежилых. Однако юристы полагают: чтобы норма заработала, необходимо и дальше менять региональное законодательство. В частности, положение о КГА, который по факту имеет право согласовывать облик только жилых объектов.
Одновременно расширен перечень оснований для жилых объектов: теперь согласование архитектурного облика зависит от того, предусмотрено ли новое строительство проектом планировки территории.
Юристы подчеркивают: проверка соответствия проектной документации проекту планировки территории и проекту межевания территории (ППТиПМ) в рамках процедуры согласования архитектурно-градостроительного облика вообще не связанные вещи – планировка никак не может соотноситься с внешним обликом здания.
Кроме того, появление этого пункта влечет за собой не предусмотренное законодательством перераспределение полномочий. Согласно Градкодексу, проверки, касающиеся градрегламентов, относятся к полномочиям Госстройнадзора. Новая редакция делит их между Госстройнадзором и КГА.
Застройщик может получить отказ, если документация по планировке не предусматривает характеристики планируемого развития участка, а только фиксирует фактическое использование участка на момент утверждения ППТ. По мнению экспертов, такой подход неверен, поскольку в соответствии с положениями Градкодекса обязательное утверждение документации по планировке требуется только в прямо предусмотренных ГрК РФ случаях (например, если необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд). В иных случаях отсутствие утвержденной документации по планировке территории / отсутствие в ней характеристик планируемого развития не должно быть препятствием для получения градостроительного плана участка, разрешения на строительство и, соответственно, решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика. Однако застройщикам необходимо учитывать риск иного подхода государственных органов и судов.
Стоит напомнить, что в 2017 году Верховный суд обязал КГА выдавать застройщикам градпланы до согласования облика зданий.
Сегодня в рамках ПМЭФ подписано соглашение о сотрудничестве, подтверждающее намерение сторон совершить сделку по продаже ТРЦ «Жемчужная Плаза». Документ подписали представители концерна SRV, китайской Шанхайской индустриально-инвестиционной компании и Сбербанка, сообщает пресс-служба SRV.
Покупателем выступает компания «Сбербанк Управление Активами», которая намерена создать на основе объекта ПИФ. «Мы предлагаем нашим клиентам новый формат инвестиций в качественную коммерческую недвижимость - рентные фонды. Рентные фонды дают возможность инвесторам зарабатывать на регулярных арендных выплатах и защищают их вложения от инфляции. «Жемчужная Плаза» станет частью одного из рентных фондов Сбербанк Управление Активами, и инвесторы смогут оценить все преимущества нового формата инвестиций», - пояснил Александр Ведяхин, первый заместитель председателя правления Сбербанка.
Торговый центр на Петергофском шоссе в проекте «Балтийская жемчужина» открылся в 2013 году и целиком заполнился арендаторами в 2017 году. Концерн SRV выступает не только соинвестором проекта, но также управляющей компанией.
О решении продать ТРЦ «Жемчужная Плаза» концерн объявил в марте прошлого года. эксперты оценили стоимость актива примерно в 8 млрд рублей. «Мы приняли решение объявить о продаже ТРЦ «Жемчужная Плаза», чтобы понять реальный интерес к проекту», - заявлял тогда региональный директор SRV в России Андерс Лильенстолпе.
«Мы развиваем, строим и управляем торговыми центрами до тех пор, пока они не будут выведены на полную мощность и готовы к передаче долгосрочному владельцу», - поясняет позицию девелопера Илпо Коккила, председатель Совета директоров концерна SRV.
В апреле 2019 года концерн SRV официально подтвердил свое участие в переговорах с руководством АО «Сбербанк Управление Активами» о продаже ТРЦ «Жемчужная Плаза». Возможная сделка не окажет существенного влияния на прибыль SRV. Точные условия будущей сделки и порядок ее совершения не разглашаются.
В 2017 году концерн анонсировал строительство второй очереди ТРЦ – примерно 47 тыс. кв. м (арендопригодная – около 40 тыс. кв. м). Но точные сроки строительства не назывались. При этом первую очередь предполагалось продать как самостоятельный актив.
Новости по теме:
Сбербанк покупает у финнов долю в ТК «Жемчужная плаза»
Сбербанк хочет купить ТЦ «Галерея» в Петербурге
SRV знает, что делать с «Жемчужной плазой»