Девелоперский бизнес страдает от неадекватности планирования, считает глава «Желдорипотеки»
ЗАО «Желдорипотека», 100% дочернее общество ОАО «Российские железные дороги», имеет подразделения в 17 областных центрах России и работает в 89 городах страны. Помимо выполнения ипотечных жилищных программ для персонала РЖД, компания занимается вводом в оборот непрофильных активов железной дороги, а также осуществляет другие самостоятельные девелоперские проекты.
Как отметил на пресс-конференции в рамках форума PROEstate 2008 генеральный директор компании Виталий Вотолевский, при выборе регионов для развития девелоперских проектов компания оценивает ряд параметров, определяющих перспективы успеха. По оценкам Вотолевского, во многих регионах руководители, как и местные деловые круги, неадекватно оценивают возможности реализации построенной жилой площади на рынке. В частности, в Тюмене объемы ввода жилья уже соответствуют 1 кв. м на человека, в связи с чем перспективы продаж при развитии крупных проектов представляются сомнительными. Коммерческий успех также определяется стоимости получения земли под застройку: если она неадекватно высока, то прибыль девелопера становится мизерной.
В некоторых регионах России, по мнению Вотолевского, власти чрезмерно увлеклись программами комплексной застройки, не учитывая реальной возможности продажи вновь построенного жилья. По его оценкам, это характерно для Ростова на Дону и Нижнего Новгорода. Региональные власти, по его мнению, забывают о том, что платежеспособным гражданам при наличии выбора не безразлично, в каком районе приобретать недвижимость.
Непредвиденные расходы девелоперам также приходится нести при переработке градостроительной документации - как в связи с изменениями в федеральных законах (Вотолевский подверг критике ФЗ NN 214 и 232), так и при переработке местных генеральных планов городов. В этой связи глава «Желдорипотеки» напомнил о том, что множеству компаний в Петербурге пришлось за собственный счет повторно перерабатывать документацию на свои проекты в связи с внесением изменений в Генплан и ПЗЗ, причем поскольку в ныне обсуждаемый проект ПЗЗ могут быть внесены дополнительные изменения, то некоторым заказчикам придется платить трижды. По мнению Вотолевского, расходы за собственную непоследовательность должны нести власти региона.
Глава «Желдорипотеки» признает, что при подготовке проектов планировки кварталов застройщики, заинтересованные в извлечении максимальной прибыли, стремятся по возможности повысить плотность проектируемой на своей территории застройки, после чего возникают коллизии, затрагивающие интересы также других участников бизнеса. Этого можно избежать, если власти города будут нанимать независимых специалистов для составления проектов планировки, считает Вотолевский.
Компания «Центрцементстрой» распространила заявление, в котором получившие распространение различные обвинения в адрес производителей цемента характеризуются, как необоснованные.
В документе, в частности, говорится: «В последнее время усилились нападки на производителей цемента, которые якобы обрушили строительный рынок в погоне за сверхприбылями... В частности Илья Бочаров, генеральный директор компании «Брикфорд» заявил, что «кризис на строительном рынке и рынке строительных материалов тесно взаимосвязаны. Не в последнюю очередь, происходящее - следствие стратегически непродуманной политики российских производителей цемента», что практически монопольное положение, которым якобы пользовались производители цемента, давало последним право «безбожно» поднимать цены... и «в итоге произошло затоваривание, которое вынуждает импортеров цемента «демпинговать».
Отвечая на это обвинение, генеральный директор Центроцементстроя Игорь Курбатов заявляет: «Действительно, наш сектор достаточно проблемный, но в первую очередь мы заботимся о конечном потребителе путем модернизации наших производств и совершенствовании технологической базы. Поэтому, чтобы хоть как-то минимально покрыть наши капиталовложения, мы были вынуждены несколько скорректировать нашу ценовую политику. Однако, вплоть до сегодняшнего момента, рентабельность наших предприятий находится на очень низком уровне, так как мы не собираемся перекладывать все издержки на печи нашего потребителя».
За I полугодие 2008 г., по данным «Союзцемента», в Россию ввезли 4,56 млн. тонн цемента - в 19 раз больше, чем за тот же период 2007 г. Доля импорта цемента в структуре потребления возросла до 15% (в I полугодии 2007 г. - 0,9%). «Из-за замещения отечественного цемента импортным РФ недополучит до конца 2008 г. налогов в бюджеты разных уровней более 10 млрд. рублей», - говорится в письме «Союзцемент». Там же отмечается, что российские производители цемента в течение 2008 г. недополучат свыше 43 млрд. рублей выручки (сумма, сопоставимая с инвестициями в строительство 3 современных цементных заводов).