Эксперт: Финансовый кризис сделает рынок недвижимости более профессиональным
«Девелоперы, которые сейчас испытывают значительные трудности с продажами своих проектов и и получением заемных средств на реализацию новых, впредь будут гораздо лучше просчитывать свои риски и возможности», - заявил на проходящем в Петербурге форуме PROEstate 2008 Максим гасиев, региональный директор департамента инвестиционных услуг и департамента торговой недвижимости Colliers International. По мнению эксперта, это должно попродить новый слой более качественных управленцев. Однако о времени окончания кризиса на рынке никто из экспертов сказать не может. «Мы даже не можем сказать, какой фактор влияет на рынок больше – фактор перепроизводства недвижимости? Негативный тренд в экономике России? Мировой финансовый кризис? Или сложение всех этих причин?» - спрашивает глава Новосибирской Гильдии управляющих и девелоперов Олег Луговой. Александр Ольховский, президент ГУД и вице-президент ВТБ, предполагает, что по крайней мере в ближайшие несколько месяцев ликвидность на рынке недвижимости не увеличится, а девелоперам очень трудно будет получить заемные средства. То же говорит и глава ЗАО «Желдорипотека» Виталий Вотолевский: «Кредит более чем на 50 млн долларов и более чем на год получить невероятно трудно». И все же полного коллапса и свертывания рынка аналитики пока не ожидают, так как пока сохраняется платежеспособный спрос, в особенности на рынке жилья, меньше – на рынке коммерческих площадей, сохраняются более или менее положительные темпы развития проектов, а финансовые трудности пока покрываются за счет внутренних ресурсов из сферы производства и сбыта углеводородов.
Некоторые эксперты, например директор по консалтингу компании Practis Алексей Чижов, считают, ч то выходом может быть дрейф России в сторону восточных соседей и расчет на их финансовую поддержку.
В целом, как считает М.Гасиев, в течение ближайших лет более всего выиграют средние проекты – не самые лучшие по качеству, не самые дорогие, не самые масштабные, но и не самые дешевые. Именно они пока обладают наибольшей ликвидностью. А.Ольховский добавляет к этому, что сейчас покупатель стремится выбрать проекты с минимальной рисковой составляющей, и даже доходность не является решающим фактором выбора при достаточно высоких рисках. Для западных фондов таким риском является, например, локация объекта недвижимости не в столицах, и даже – не в Москве. Так, представитель Aberdeen Property Investors Дмитрий Чубик заявляет, что его фонд не имеет пока в активе ни одного регионального проекта и рассматривает вложения в российские регионы как вхождение в высокорисковые рынки. Причем это касается даже вложений в петербургский рынок недвижимости.
Участники V ежегодной конференции «Транспорт и логистика», в отличие от аналогичных мероприятий прежних лет, в своих докладах сосредоточились не только на достижениях в транспортно- логистической сфере, но и на проблемах, с которыми сталкиваются участники рынка. Предприниматели, занимающихся крупными перевозками грузов и арендующих складские площади, высказывали беспокойство в связи с некоторыми нововведениями Федеральной таможенной службы - в частности, сокращением числа пунктов пропуска автомобильных грузов и введением посттаможенного аудита, предназначенного для борьбы с «серыми схемами» импорта, но фактически способного причинить ущерб и добросовестным компаниям. Кроме того, как транспортные компании, так и девелоперы логистических терминалов в портах и на автотрассах ожидают от государственных структур большего внимания к развитию дорожной инфраструктуры.
В выступлении заместителя гендиректора ОАО «Морской порт Усть-Луга» Сергея Бобрышева также звучала неудовлетворенность работой государственных ведомств. Он отметил, что его компании пришлось строить за собственный счет не только дорожную инфраструктуру, но и пункт пограничного пропуска, хотя это было нарушением законодательства о государственной границе.
На развитие транспортно-логистического сектора в регионе влияют и другие обстоятельства. Как считает глава Евроазиатской логистической ассоциации (ЕАЛА) Николай Титюхин, противоречия между Санкт-Петербургом и Ленинградской области сдерживают развитие логистики. Он напомнил о том, что Москва и Московская область с взаимной выгодой решили вопрос о перемещении терминалов ряда крупных московских логистических компаний на расстояние 30 км от города. По мнению Титюхина, Петербургу следует подумать о перемещении крупной логистики в район Мги. Выбор промзоны Шушары для развития логистики глава ЕАЛА считает неудачным. По оценкам Титюхина, Петербург отстает в развитии логистики от столицы на 5 лет. «Логистические деревни», создание которых Комитет по транспортной и транзитной политике Правительства Санкт-Петербурга планирует на 2010 г, по его словам, в Петербурге и пригородах необходимо создавать уже сегодня. Этому способствовало бы и строительство второго транспортного кольца вокруг Санкт-Петербурга.
Несмотря на несомненный интерес крупных инвесторов, логистический бум может затормозиться, предупреждает директор департамента брокерских услуг ASTERA-Петербург Людмила Рева. По ее оценкам, к концу года будет реально введена лишь треть новых заявленных логистических мощностей. Развитие логистики, по ее словам, тормозится как трудностями в оформлении земли под склады, в особенности при необходимости перевода земли из одной категории в другую, так и срывом сроков строительства автодорог. Помимо этого, на перспективы инвестиционных проектов влияет снижение их рентабельности в связи с затруднением доступа к кредитным ресурсам по причинам внешнего характера, а также влияние инфляции на уровень издержек при строительстве транспортно-логистических мощностей.
Участники транспортно-логистического рынка гибко приспосабливаются к трудностям. В частности, менеджер по развитию DPD Татьяна Козулина рассказала, что ее компания ввела особый порядок обслуживания для отдельных клиентов, которым требуется доставка грузов в Москву в течение суток: грузы обрабатываются непосредственно на складе клиента, что позволяет экономить время на транспортировке по загруженным магистралям города.