Эксперты не советуют приобретать апартаменты в составе жилого комплекса
В преддверии отмены долевого строительства девелоперы ищут способы улучшить экономику проектов, объединяя апарт-отели и жилые дома в единые комплексы.
Эта практика влечет множество рисков как для покупателей квартир, так и для инвесторов апартаментов, считают эксперты.
Проект апарт-отеля сейчас есть в портфеле почти каждого петербургского застройщика. Только с начала 2018 года девелоперы получили 12 разрешений на строительство гостиничных комплексов или апартаментов. В итоге доля апарт-отелей на рынке постепенно растет – так, в 1 квартале 2018 года в продаже было на 16% больше апартаментов, чем за аналогичный период 2017 года. При этом все чаще апартаменты появляются в составе жилых комплексов. В прошлом году таких проектов насчитывалось всего шесть (около 2759 юнитов, или 111 484 кв. м), а сейчас уже восемь – на 3303 юнитов или 136 316 кв. м. Также апартаменты в составе жилых комплексов запроектированы еще в четырех проектах, которые могут выйти в продажу в ближайшее время.
«Это новая тенденция на рынке, обусловленная необходимостью улучшить экономику девелоперских проектов. В преддверии отмены долевого строительства застройщики запаслись разрешениями на строительство едва ли не каждый свой земельный актив. Однако апарт-отели – это объект гостиничного бизнеса, который требует совершенно иного подхода в реализации, чем жилой дом. Необходимо предусмотреть дополнительные помещения и инженерные системы, которые не требуются для обычных ЖК. По этой причине достичь ожидаемой синергии от совмещения таких объектов крайне затруднительно», - отмечает Владимир Распорский, заместитель руководителя службы заказчика ООО «ГАЛС» (застройщик апарт-отеля VALO).
Основная проблема заключается в том, что к апартаментам и жилью законодательство предъявляет разные требования. Например, если жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой, то для апарт-отелей этого не требуется, поскольку они подразумевают кратковременное или долговременное проживание в гостевом формате.
Для апартаментов же необходима гостиничная инфраструктура. В каждом апарт-отеле должны быть предусмотрены лобби, ресепшен, парадный вход, технологические зоны – отдельные лифты и коридоры для перемещения персонала, помещения для хранения оборудования, прачечная, столовая и раздевалка с душевой для сотрудников и другое. Без этого он не будет сертифицирован как гостиничный объект, а значит, инвестор не сможет законно сдавать его в аренду.
Помимо этого, в комплексах, которые объединяют эти два формата, уже изначально заложен конфликт между управляющими компаниями апарт-отеля и жилого квартала, а также между собственниками квартир и гостями юнитов. Это связано с тем, что подход непосредственно к управлению жильем и гостиничным объектом принципиально отличается, требует разных компетенций в целом и финансовых вложений в частности. Грамотно на одной территории развести потоки жителей и гостей, обеспечивая безопасность и комфорт и тех, и других, практически невозможно, уверены эксперты.
«Например, в проекте VALO, как и в других классических апарт-отелях, все эти риски сведены к нулю, поскольку он строится по принятым стандартам гостиничного бизнеса. Здесь запроектирована вся необходимая гостиничная инфраструктура и работает единая управляющая компания, которая обеспечивает инвесторам стабильную доходность, а гостям – комфортные условия проживания. В VALO предусмотрены разные форматы проживания: гостиничный, краткосрочный, долгосрочный, и они не противоречат друг другу. Думаю, вскоре девелоперы, инвесторы, покупатели жилья и гости убедятся, что не надо мешать в один комплекс столь разные объекты, и доля совмещенных проектов останется на рынке весьма незначительной», - резюмирует Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» (генеральный подрядчик апарт-отеля VALO).
На аукцион по капремонту Зелёного моста через Мойку не поступило ни одной заявки.
На сайте госзакупок сообщается, что в связи с этим аукцион был признан несостоявшимся.
Власти Петербурга собирались заплатить за эти работы 493 млн рублей.
Издание «Фонтанка» сообщило, что мост на Невском проспекте не готов к тем нагрузкам, которые сейчас предусмотрены городской проектной документацией. «По результатам обследования установлено, что существующий чугунный свод не может воспринимать заданную проектную нагрузку. Принцип усиления пролетного строения заключается в устройстве железобетонного разгружающего свода поверх существующих тюбингов (часть удерживающей конструкции моста или тоннеля. – Прим. ред.). Новая конструкция пролетного строения полностью выключает чугунную конструкцию из работы на постоянные нагрузки, кроме собственного веса тюбингов», – рассказали изданию в пресс-службе комитета по развитию транспортной инфраструктуры.
Сейчас мост находится в неудовлетворительном состоянии. Облицовка сходов имеет сколы и трещины. Металл покрыт коррозией. На тротуарах — выбоины. Кроме того, на переправе не работает гидроизоляция.
Согласно проекту, будущий подрядчик должен был заменить асфальтобетон, отреставрировать перильное ограждение, воссоздать утраченные элементы чугунного декора фонарей.
Зелёный мост является объектом культурного наследия федерального значения. Это первый чугунный мост в Петербурге. Он был первым чугунным мостом в городе.