«Мосстройреконструкция» с MR Group, BVT и Central Properties построят деловой центр на севере Москвы
ЗАО «Мосстройреконструкция» (предприятие группы ЛСР) заключило предварительный инвестиционный договор с ЗАО «Бизнес-центр «Кронштадтский» – владельцем имущественного комплекса на Головинском шоссе в Москве: на территории площадью 5 га «Мосстройреконструкция» в партнерстве с компаниями MR Group, BVT и Central Properties построит один из крупнейших в столице многофункциональных деловых центров класса А, сообщает пресс-служба Группы ЛСР.
В соответствии с условиями договора, «Мосстройреконструкция» инвестирует работы по завершению проектирования, а также полный объем строительства. Общая площадь центра – 359,5 тысячи кв. м (из которых офисные помещения – 223,5 тысячи кв. м, торговая галерея – 4560 кв. м, фитнес-центр и спа – 2500 кв. м, подземный паркинг на 4220 машиномест) – в сочетании с другими проектами в «офисном» портфеле компании (деловые комплексы на Садовнической ул. и Ленинградском шоссе) ставят «Мосстройреконструкцию» в ряд серьезных игроков рынка коммерческой недвижимости Москвы, масштаб строительства которого на сегодняшний день превышает 500 тысяч кв. м.
Концепция многофункционального комплекса разработана и согласована девелоперскими компаниями MR Group и Central Properties, для которых это не первый опыт совместной реализации масштабных проектов (бизнес-центр «Двинцев» площадью 60000 кв. м, Бизнес-центры «Фили-1» и «Фили-2» площадью 552422 кв. м в районе «Большого Сити» Москвы).
Общий размер инвестиций в новый проект оценивается в 800 млн. долларов. Начало строительства запланировано на I квартал 2009 г. Площади на продажу будут выведены еще на стадии строительства. В 2010 г. предложение компании дополнит вывод на рынок многофункционального делового комплекса с апартаментами, расположенного на Ленинградском шоссе, всего в 1 км от нового проекта. Уникальное комплексное предложение «Мосстройреконструкции» по выводу на рынок двух объектов с разницей в год позволит оптимизировать процесс продаж.
Архитектурный ансамбль делового центра представлен семью офисными зданиями, доминантой которых станет 30-этажная цилиндрическая башня. Единство деловой зоны дополнит гостиница на 168 номеров. Для обеспечения работающих и посетителей в комплексе запроектирован общественный центр площадью более 10 тысяч кв.м, включающий фитнес-центр и предприятия торговли. Ключевой особенностью делового центра является высокая обеспеченность парковочными местами на трехуровневой подземной автостоянке (менее 50 м офисной площади на 1 машиноместо), что становится особенно актуальным в связи с постоянным увеличением транспортных потоков. Проектирует комплекс архитектурная мастерская «Сергей Киселев и партнеры». Над разработкой маркетинговой концепции многофункционального комплекса работали консультанты компании Colliers Int.
Новый проект уникален не только по своим масштабам, но и с точки зрения пешеходной и автомобильной доступности. Среди офисных центров класса «А» будущий комплекс станет практически единственным, расположенным всего в 150 м от станции метро («Водный стадион»), от которой запланирован отдельный дополнительный выход на территорию делового центра. Немаловажна и близость комплекса к основной транспортной магистрали – Ленинградскому шоссе, где идет активное строительство транспортных развязок. Бизнес-центр расположится всего в 15-20 минутах езды от аэропорта «Шереметьево».
Согласно результатам исследования Colliers International, в выбранной зоне оптимально строительство делового центра, позиционированного по классу А. По оценкам экспертов, базовые ставки аренды для помещений, расположенных в офисных корпусах центра, составят 720-800 долларов за 1 кв. м арендуемой площади в год, а для офисных помещений в 30-этажной башне-доминантне – 800-1000 долларов за 1 кв. м.
Управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция» Иван Романов отметил: «Как и во всех проектах нашей компании, в новом центре мы стремимся учесть все требования рынка и тенденции будущего. Близость расположения нового проекта к многофункциональному комплексу, строительство которого мы ведем на Ленинградском шоссе, позволит «Мосстройреконструкции» в обозримом будущем создать востребованную масштабную деловую зону в чрезвычайно перспективном северном направлении столицы».
Коммерческий директор компании MR Group Ирина Дзюба заявила: «Мы уверены в успешности нового проекта. Приход в проект нового серьезного игрока, компании «Мосстройреконструкция», позволит эффективно использовать их девелоперский опыт и опыт строительства, тем самым, увеличивая потенциал нашего совместного проекта».
Коммерческий директор компании Central Properties Дмитрий Киритопуло отметил: «Заключение инвестиционного договора, безусловно, придаст данному проекту еще большую динамику. Успех проекта определен наличием целого ряда факторов, а именно: его месторасположением и уникальной архитектурной концепцией. Кроме того, проект отличает высочайшее качество технических параметров и максимально эффективные планировочные решения».
18 июля Михаил Кондиайн, соучредитель ЗАО «Архитектурная мастерская Земцов, Кондиайн и партнеры», представил на рассмотрение Градостроительного совета планировочную часть концепции развития территории «Набережная Европы». В качестве заказчика проекта выступило ООО «Петербург-Сити», в настоящее время являющееся аффилированной компанией ОАО «Внешторгбанк» (ВТБ) - инвестора проекта. Роль управляющей компании выполняет ЗАО «ВТБ-Девелопмент» (прежнее название - «ВТБ-Капитал»).
Как напомнил архитектор, преобразование территории на Петроградской стороне вдоль правого берега Малой Невы у Биржевого моста давно привлекала градостроителей. В прошлом веке здесь, на существовавшем тогда Ватном острове, был построен спиртоочистительный завод. Еще в начале XX века был организован первый конкурс на лучший проект застройки территории, в котором участвовали известные архитекторы, в частности, Иван Фомин. В
В конце 1980-х гг. руководство ГИПХ (гендиректором тогда был Вениамин Гидаспов) намеревалось осуществить реконструкцию предприятия с созданием набережной вдоль Малой Невы. Однако только в
Сложность реализации проекта была связана с несколькими обстоятельствами. Во-первых, территория была ранее передана ОАО «Технохим» - преемнику ГИПХ - в бессрочное пользование. Во-вторых, предприятие имело федеральный статус. В-третьих, условия инвестиционного договора предполагали также предоставление жилья для сотрудников ФСБ. В-четвертых, на территории находится здание бывшего спиртоочистительного завода, которое до недавних пор числилось в списке памятников архитектуры городского значения. Однако наибольшая сложность связана с необходимостью значительных работ по рекультивации территории, в течение почти 90 лет использовавшейся для химического производства. Еще одно обременение для инвестора, утвержденное в
Первоначально территория проекта составляла
В
Партнеры из EDAW предложили разделить территорию проекта на жилую и деловую зоны, выделив у Биржевого моста также место для гостиницы класса 6-7 звезд. При этом принимались в расчет требования высотного регламента, а также видовые ракурсы.
Как рассказал корреспонденту АСН-Инфо Михаил Кондиайн, существенной коррективой, внесенной его архитектурным бюро, был выбор Князь-Владимирского собора на проспекте Добролюбова как основной точки привязки видовых осей. Были определены три основных видовых оси. Одна из них от Князь-Владимирского собора притягивается к Исаакиевскому собору, другая - к Зимнему дворцу, а третья, перпендикулярная ось продолжается проспектом Добролюбова с выходом к Петропавловской крепости.
В соответствии с направлениями первых двух осей, расходящихся под острым углом, а также с учетом изгиба береговой линии была определена конфигурация жилой застройки. Согласно мастер-плану, разработанному совместной рабочей группой с участием бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» в постоянном партнерстве с инвестором, жилая часть квартала, выходящая на набережную Малой Невы, имеет с высоты вид ломаной линии с четырьмя глубокими зубцами, образующим полузакрытые дворы зданий общей площадью 144 тысяч кв.м. Четыре здания соединены между собой на уровне 2-4 этажей. Сквозь первые этажи от пешеходной набережной отходят вглубь квартала 4 пешеходных аллеи, выходящих на центральную пешеходную улицу. По другую сторону пешеходной улицы располагается 2-этажный торговый комплекс общей площадью 50 тысяч кв. м и здание театра. С восточной стороны в месте сужения квартала он замыкается на площади зданием гостиницы, имеющей форму выпукло-вогнутой линзы.
Размещение Театра танца Б.Эйфмана стало предметом дискуссии. Первоначально предполагалось поместить театр в северо-западной части участка, на углу продолжения переулка Талалихина, вплотную к расположенному в глубине квартала инженерному блоку. В дальнейшем, уступив хореографу, проектировщики согласились разместить театр к северо-западу от гостиницы, при этом очертания театра из круглых стали овальными. Как пояснил М.Кондиайн, здание театра будет перекликаться с новым бизнес-центром «Аполло», построенным на пр.Добролюбова 12, на восточной стороне площади Лихачева, по проекту Евгения Подгорнова (ООО «Интерколумниум»).
Окончательно принятый вариант предусматривает продление одной из внутриквартальных аллей, отходящих от набережной, до пр. Добролюбова. Предполагается, что часть пассажа, разделяющая таким образом на две неравные треугольные части торговый центр, будет крытой. Направление этой аллеи соответствует оси, соединяющей Князь-Владимирский собор с Исаакиевским. Две аллеи, расположенных к востоку, проходят таким образом, что ближайшая к площади аллея соответствует направлению оси, соединяющей Князь-Владимирский собор через острие Стрелки Васильевского острова с Зимним дворцом. Инженерное здание сместилось к переулку Талалихина, выделяя уступ в большем, западном треугольнике торговой зоны.
Подземный этаж предусматривает основной заезд на территорию (кроме заездов к театру и гостинице) с продолжения пер. Талалихина, с подземной улицей под центральной пешеходной аллеей, отделяющей жилую зону от деловой, и ответвлениями под четырьмя отходящими от нее к набережной аллеями, с входом в лифтовые клетки из паркингов.
Жилая недвижимость отнесена к элитному классу и рассчитана на 3 тысячи человек. Проектировщики считают, что численность жителей будет не столь велика, чтобы предусматривать строительство внутри квартала школы, в то время как детские учреждения, по их мнению, можно разместить во встроенных помещениях.
Как подчеркивают разработчики проекта, все пешеходные аллеи будут общедоступны для горожан и туристов, а к сервитуту будущих жильцов отнесены лишь полузакрытые дворы, которые предполагается также акцентировать перекрытиями вдоль линии карниза. В соответствии с высотным регламентом, высота зданий составит не более
Как архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», так и рецензент Владимир Линов убеждены в том, что представленный мастер-план целесообразно заложить в основу градостроительного проекта, а архитектурное решение определит конкурс с учетом повышенных требований к стилистике зданий в историческом центре. С этой точкой зрения полностью согласился Владимир Ухов, предложив закрепить ряд решений мастер-плана в качестве обязательных условий градостроительного проекта. Эта позиция совпадает с точкой зрения инвестора, что подтвердил вице-президент - исполнительный директор ВТБ Александр Ольховский. По его мнению, единый архитектурный проект всего квартала, за исключением здания театра, должен быть разработан с учетом основных параметров мастер-плана, включая контуры жилой зоны с 4 аллеями, отходящими от набережной. Он подчеркнул, что расположение жилой зоны разработано с учетом оптимальных видовых характеристик.
Однако другие представители архитектурного сообщества выступили с решительными возражениями. Так, Станислав Гайкович считает, что «закреплять здесь нечего», благо есть множество иных возможностей планировки квартала. Владимир Григорьев предложил «погрузить» театр в землю, а контур жилой зоны назвал очень жестким. Никита Явейн счел площадь торговой зоны чрезмерно большой, а также предложил убрать «перепонку» (соединение на уровне 2-4 этажей) над аллеей, совпадающей с главной видовой осью. Михаил Мамошин и Сергей Соколов настаивали на расширении набережной, а Владимир Лисовский заявил, что жилую зону следует разместить в глубине квартала. По его мнению, контур жилой зоны замечательно смотрелся бы на правом берегу Невы у Володарского моста. Высказывались сомнения также по поводу силуэта гостиницы, предполагающего архитектуру в стиле хай-тек. Оспаривалось и само решение о включении в проект гостиничного здания.
Не порадовала инвестора и проектировщиков и главный специалист управления зон охраны КГИОП Татьяна Страдова, напомнив о том, что здание бывшего спиртоочистительного завода должно быть выведено из зоны охраны с соответствии с существующей процедурой.
Единственное, в чем согласились между собой почти все критики проекта, было предложение предусмотреть продолжение пешеходной набережной до Тучкова моста с предоставлением этой смежной с рассматриваемым участком территории исключительно для рекреационных целей.
Председатель КГА Александр Викторов согласен с мнением о том, что на архитектурный конкурс должна выставляться вся территория. Он предложил инвестору начать подготовку технического задания для градостроительного конкурса, который, по его мнению, может привлечь большой интерес не только в Петербурге, но и в Европе. «Ведь мало в каком из европейских городов существует такой резерв для развития в самом центре», - пояснил главный архитектор.