Эксперты: Цены на недвижимость и их динамика в Ленобласти существенно варьируются
По данным аналитиков компании «Итака», на рынке первичной и вторичной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, несмотря на наступление летнего сезона, сохраняется достаточно высокая активность.
В течение 2008 г. динамика покупательной активности на рынке недвижимости имела свои особенности. Если в январе 2007 г. отмечалось резкое сокращение числа сделок, то в январе-феврале 2008 г, напротив, отмечался значительный рост. Это объясняется реализацией отложенного спроса 2008 г., когда прогнозы снижения цен на недвижимость в связи с внедрением федеральных программ не оправдались. Кроме того, высокий спрос в начале 2008 г. был следствием ожидания президентских выборов и совпавшей с ними волны слухов о предстоящем финансовом кризисе, что обусловило «бегство» накоплений из сектора финансовых инструментов в недвижимость.
Данные центра аналитики и консалтинга «Итаки» о динамике цен предложения и спроса на рынке недвижимости города и области совпадают с прогнозами начала года. С января прирост цены предложения повысился в Санкт-Петербурге на 21,4%. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилой недвижимости составила 105 тысяч рублей за 1 кв. м. Цена спроса на вторичном рынке возросла на 21,75%, составив 90500 рублей, а на рынке строящейся недвижимости – на 22,1%, достигнув 80 тысяч рублей за 1 кв.м.
По мере удаления от мегаполиса цена спроса и предложения значительно снижается, однако динамика за период первого полугодия остается без существенных различий. Аналитики «Итаки» делят недвижимость Ленобласти по ценовым показателям на четыре зоны. К первой относятся ближайшие перспективные пригороды – Всеволожск, Гатчина, Кировск, Тосно, где цена предложения составляет 62-69 тысяч рублей за 1 кв.м. Здесь динамика превысила петербургскую, оставив от 22% до 25%.
Во второй зоне, к которой отнесены Сосновый Бор и Кириши (43-53 тысячи рублей на 1 кв. м), недвижимость подорожала на 8-18%. В то же время аналитики не зафиксировали существенного влияния слухов об аварии на ЛАЭС на спрос на недвижимость в Сосновом Бору и Ломоносовском районе Ленобласти. Там спрос, по их оценкам, в ближайшее время значительно возрастет.
Третья зона Ленобласти по параметрам цены за 1 кв. м сопоставима с центрами соседних областей. В Приозерске, Луге, Кингисеппе, Волосово, как и в Пскове и Великом Новгороде, цена предложения за 1 кв. м составляет 33-39 тысяч рублей. При этом в данной зоне отмечается довольно значительная динамика роста – до 15-20%, что стимулирует рынок.
Самые низкие цены в области – в депрессивных промышленных центрах (Сланцы, Бокситогорск), где недвижимость предлагается за цены, не превышающие 21 тысяч рублей за 1 кв. м.
По данным, которые представила на пресс-конференции в ИА Росбалт руководитель центра аналитики и консалтинга «Итаки» Яна Долотова, уровень цен на однокомнатные квартиры с начала января в Санкт-Петербурге вырос на более чем 21%. Она усматривает в этом приросте инвестиционную составляющую, поясняя, что значительная часть 1-комнатных квартир скупается инвестиционными компаниями и фондами. В Санкт-Петербурге средняя цена 1-комнатной квартиры в настоящее время составляет 3,8 млн. рублей, ненамного отстает Всеволожск – 3,75 млн, а в Тосно и Кировске цена снижается до 2,5 млн.
Во Пскове, Новгороде, Кингисеппе, Кириши, Приозерске средняя цена на 1-комнатную квартиру составляет, согласно данным Я.Долотовой, не более 1,5 млн. рублей. Самые дешевые однокомнатные квартиры предлагаются в Бокситогорске – 900 тысяч рублей. Некоторое различие между двумя депрессивными районами отмечается в малоэтажном секторе вторичной недвижимости: если в Бокситогорске можно купить дом за 270 тысяч, то в Сланцевском районе минимальная цена – 300 тысяч рублей.
Аналитики «Итаки» пока не отмечают существенного роста спроса на недвижимость в садоводствах и ДСК после недавнего прецедентного заключения Верховного Суда о возможности постоянной регистрации граждан по месту проживания в садоводческих и дачных товариществах. Как поясняет директор направления загородной недвижимости компании «Итака» Светлана Пирогова, на практике реализация гражданами соответствующих прав возможна исключительно на землях поселений. Между тем, если в Санкт-Петербурге, где садоводств мало, все категории земель относятся к землям поселений, то в Ленобласти лишь незначительное число садоводств (из крупных – «Пупышево», где цены невысоки) согласно отдельным решениям местных органов власти включены в земли поселений соседних городов и поселков. Вторым необходимым условием является признание дома пригодным для проживания, что требует специального законодательного регулирования. По мнению С.Пироговой, в Ленобласти с переводом садоводств в поселения и утверждением критериев пригодности домов в садоводствах для проживания спешки не будет, поскольку это потребует от областных властей значительных инвестиций в соответствующую инфраструктуру.
Вопрос о разработке нового вида материала для нанесения дорожной разметки был вынесен вчера на совещание городского правительства под председательством губернатора Санкт-Петербурга. Большинство составов, использовавшихся до последнего времени, может продержаться на дороге максимум полгода. Как сообщил в своем докладе директор ГУ «Дирекция организации дорожного движения Санкт-Петербурга» Андрей Корчагин, новый состав термопластика, разрабатываемый по заказу дирекции шведской компанией «Клиносол» может «работать» не менее года. При этом, однако, стоит он в 2,5 раза дороже традиционно использующейся краски, и применение его станет рентабельным в том случае, если состав будет держаться на дороге 2-2,5 года.
«Мы ведем совместную работу с «Клиносол» в области разработки технологии безопасности дорожного движения в Петербурге с
Компания «Клиносол», по словам В.Ступченко, готова вложить собственные средства в разработку ноу-хау. «Большим минусом является отсутствие производства. Хотя уже сейчас ясно, какой именно нужен завод. Кроме того, в компании сложилось понимание, что разработанный для Петербурга материал может быть использован в соседних регионах России. Срок эксплуатации в климатических условиях Москвы, например, увеличится в 2 раза.
По словам В.Ступченко, «Клиносол», как финансово-индустриальная группа и один из ведущих разработчиков дорожных материалов и техники, может также осуществить инвестиции в консорциум из подрядчиков, который складывается сегодня на основе дорожных предприятий, закупающих машины для нанесения разметки, стоимость которых составляет порядка 0,5 млн евро. Но для принятия принципиального решения о долгосрочном сотрудничестве шведы просят петербургское правительство о заключении 3-летнего контракта.
«Для того чтобы сделать следующий шаг, мы должны определиться с ценовой политикой, которая потребует от вас максимально удешевления стоимости материала», - подчеркнула Валентина Матвиенко. Губернатор также заметила, что компания должна быть заинтересована в получении нового состава в Петербурге, поскольку это откроет для нее возможность дальнейшей экспансии на российский рынок, высказав при этом сомнение в необходимости строительства нового завода. Производство, по мнению В.Матвиенко, может быть открыто на базе одного из существующих в Петербурге предприятий химической отрасли. К тому же затраты на строительство нового завода могут существенно осложнить ситуацию.
Однако, несмотря на тот факт, что в Петербурге производится 80% необходимого сырья и имеются технологически оснащенные предприятия, представитель компании «Клиносол» Валерий Сатов выразил сомнение в том, что шведская сторона согласится на продажу ноу-хау.
В итоге губернатор дала поручение главам различных комитетов правительства рассмотреть возможность заключения трехлетнего контракта с «Клиносол» на условиях удешевления продукта и увеличения гарантийных сроков как минимум до 2 лет. В то же время, губернатор потребовала начать исследования по усовершенствованию и разработке красочных составов, применяемых для нанесения дорожной разметки, одновременно повысив эффективность и ответственность работы подрядных дорожных организаций.
В качестве пилотного проекта в Санкт-Петербурге компания «Клиносол» планирует осуществить работы по нанесению дорожной разметки на Невском в ходе комплексного ремонта проспекта осенью