Ввод «Лахта центра» скажется на рынке офисов
Эксперты предполагают, что ввод в 2018 году «Лахта центра» неизбежно скажется на рынке офисной недвижимости Петербурга – доля вакантных площадей ощутимо вырастет.
По подсчетам аналитиков JLL, в течение 2011-2015 годов холдингом «Газпром» и его структурами было куплено и арендовано около 250 тыс. кв. м офисных площадей в Санкт-Петербурге. Предполагается, что в дальнейшем часть структур «Газпрома» переместится в строящийся «Лахта центр», где расположится штаб-квартира компании «Газпром нефть», а также подразделения самого ОАО «Газпром». Так, согласно планам девелопера, офисные помещения в строящемся проекте «Лахта центр» будут преимущественно сосредоточены в основной доминанте проекта – башне, в которой они займут 129,9 тыс. кв. м на 86 этажах. Площадь одного офисного этажа колеблется в диапазоне от 668 до 2 060 кв. м. Кроме того, еще около 10 тыс. кв. м офисных площадей будет представлено в помещениях многофункционального здания. Таким образом, общий объем офисных площадей в МФК «Лахта центр» составляет около 140 тыс. кв. м.
«Очевидно, что площадей в “Лахта центре” не хватит на размещение даже уже переехавших в Санкт-Петербург структур холдинга “Газпром”, тем более что процесс переезда еще далеко не завершен. Тем не менее, в случае перевода уже располагающихся в Петербурге подразделений компании ”Газпром нефть” и ОАО “Газпром” в “Лахта центр” можно предположить, что сопоставимый объем офисных площадей окажется вакантным на рынке, - отмечает Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – Это означает, что количество свободных площадей на офисном рынке Петербурга при одномоментном перемещении структур “Газпрома” вырастет примерно на 100-130 тыс. кв. м в 2018-2019 годах (при сохранении запланированных сроков ввода). Такой объем в два раза ниже показателя среднегодового ввода бизнес-центров в Санкт-Петербурге (около 220 тыс. кв. м), поэтому можно предположить, что девелоперы офисных зданий адекватно оценят ситуацию и во избежание сложностей с заполнением объектов будут откладывать ввод новых бизнес-центров на более отдаленные сроки».
Специалисты отмечают, что текущая экономическая ситуация создает благоприятные условия для инвестиций в недвижимость. Но, чтобы выгодно вложить средства, необходимо учитывать несколько факторов при выборе квартиры.
Так, Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, считает, что сегодня удачное время для инвестиций в первичное жилье. «Из-за финансового кризиса и недоступности проектного финансирования многие застройщики сократили число заявленных к выходу проектов, – рассказывает эксперт. - Это значит, что объем предложения в следующем году сократится. При этом, после Нового года вероятно улучшение экономической ситуации, и восстановление докризисных показателей спроса. В условиях сокращения предложения и восстановления спроса цены на недвижимость неизбежно пойдут вверх».
Но и при этих благоприятных обстоятельствах к выбору объекта инвестирования нужно подойти максимально тщательно. Эксперты называют 5 признаков, которые помогут выбрать доходный объект:
Первое, что нужно учитывать при выборе недвижимости - надежность застройщика. Как правило, предложение новых игроков рынка на 5-10% дешевле средней рыночной стоимости первичного жилья и потенциально привлекательно для инвестиций. Но незнакомая компания может таить риски задержки сроков, несоблюдения технологии строительства или в худшем случае долгостроя. Возможная выгода от более низкой цены на старте не компенсирует всех этих рисков, поэтому большинство инвесторов рассматривают проекты известных на рынке компаний.
Важна и локация объекта. При оценке локации необходимо оценивать транспортную доступность и развитость инфраструктуры. «При этом для разных классов жилья значение имеют разные характеристики локации», - отмечает Полина Яковлева. Близость станции метро имеет особенную важность при инвестициях в жилье эконом-класса. Спрос на проекты эконом-класса в шаговой доступности от метро на 15% выше чем на проекты, находящиеся в удалении от станций метрополитена. Также при оценке инвестиционной привлекательности проекта эконом или комфорт класса важна обеспеченность района социальной инфраструктурой: школами, детскими садами, поликлиниками. Для сегмента бизнес - класса наибольшее значение имеет близость крупных супермаркетов, торговых центров и однородная социальная среда. Если же ЖК строится поблизости от промзоны, или соседние микрорайоны населяют неблагополучные слои населения – это причина усомниться в успешности проекта.
Эксперты напоминают, что наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают проекты, которые строятся в районах, где новое строительство почти не ведется. Кроме того, наибольший доход принесет покупка квартиры на раннем этапе строительства, при этом реализовать квартиру можно на любом этапе, не обязательно дожидаться сдачи объекта. Вкладывать средства нужно в наиболее востребованное на рынке жилье- малогабаритные квартиры эконом-класса. «Но и в данном сегменте необходимо ориентироваться на «квартиры для жизни», - советует Полина Яковлева. - Наиболее привлекательное для инвестиций жилье – однокомнатные квартиры. Предложение квартир-студий сегодня перенасыщено и реализовать такую квартиру в будущем будет труднее.