На офисном рынке растет ротация
Как отмечают эксперты, в Петербурге, в структуре спроса на офисные площади, 60% составляют заявки на подбор помещений с целью оптимизации затрат, и 40% - с целью улучшения условий размещения. При этом, из-за двусторонней миграции арендаторов, критического роста вакансий нет.
Заявки на подбор более дешевого размещения исходят от малого бизнеса сферы услуг - такие организации ищут варианты размещения, при которых экономия на аренде составит 20-25%.
Около половины арендаторов, стремящихся сократить свои издержки, переезжают в нецентральные локации, сохраняя при этом прежний класс офисного помещения. Разница в ставках в рамках одного класса составляет 20-25% и зависит от расположения, уровня вакансий, новизны инфраструктуры бизнес центра. В классах А, B, B+ размер ставки прямо пропорционален близости к центру города. Все больше арендаторов жертвуют престижным расположением офиса в пользу сохранения прежнего комфорта и оптимизации расходов на аренду.
По мнению Ирины Зеренковой, директора по маркетингу и продажам EKE Group, тренд децентрализации качественных офисных площадей в будущем будет усиливаться. «Это связано, прежде всего, с нехваткой пятен под застройку в центральных районах города. Также наблюдается смещение спроса на проекты с хорошей транспортной доступностью и без проблем с парковкой, которых в центре практически нет, - поясняет Ирина Зеренкова. - Перспективы децентрализации доказывает опыт зоны Пулково. За последние пять лет район Пулково превратился в одну из самых востребованных и дорогих коммерческих зон города. Сегодня в бизнес-центрах, расположенных здесь, отсутствую вакантные площади, а на освобождающиеся площади всегда есть спрос».
По данным NAI Becar, наибольшим спросом при переезде из центра у арендаторов пользуются Московский и Выборгский районы. В целом предложение офисов высокого класса в нецентральных локациях очень ограничено. Больше всего качественных бизнес-центров в Московском районе: БЦ «Электро», БЦ Leader Tower, бизнес-центры зоны Пулково «Пулково Скай», «Аэроплаза», «Аэропорт Сити». В других районах качественные офисы представлены единично. Но ситуация меняется - все больше офисных проектов высоких классов заявляются в нецентральных локациях. В первом квартале 2015 на рынок вышли БЦ ECO Status во Фрунзенском районе, БЦ «Сова» - в Красногвардейском.
Большинство заявок на улучшение качества площадей поступает от IT-компаний и государственных корпораций. Среди требований IT-бизнеса к офисам: достаточное количество свободных площадей для организации open space, хорошее естественное освещение, качественное телекоммуникационное оборудование и возможность использовать интернет-провайдера по своему выбору.
Эксперты добавили, что около 20% заявок поступает на подбор более качественного размещения без увеличения стоимости аренды.
«Плаза Лотус Групп» братьев Зингаревичей предложил переработанную концепцию приспособления под современное использование здания Конюшенного ведомства. Как рассказал «АСН-Инфо» депутат ЗакС Борис Вишневский, доработанный проект был представлен сегодня в рамках заседания рабочей группы Совета по культурному наследию с участием вице-губернатора Марата Оганесяна.
Напомним, широкое обсуждение проекта состоялось на заседании Совета 24 февраля 2015 года. Тогда эксперты забраковали проект, посчитав создание апартаментов и застройку исторических галлерей противоречащей целям сохранения культурного наследия.
Господин Вишневский сообщил, что теперь инвестор предложил застроить не обе галереи, а только восточную (галерею планируется разделить на 5 апартаментов с помощью демонтируемых каркасов). Западную галерею предлагается отдать под бассейн, раздевалки, СПА-салон, ранее предполагавшийся разместить в подземной части.
«Это было названо компромиссом, позволяющим сохранить инвестора в условиях, когда у него все согласовано», - рассказал градозащитник. Однако члены рабочей группы (Андрей Пунин, Юлия Минутина, Александр Кононов, Михаил Мильчик, Алексей Шашкин) сочли такой компромисс неуместным.
В свою очередь Марат Оганесян и глава КГИОП Сергей Макаров заявили, что если этот компромисс не принять - инвестор может уйти, и город понесет непосильные затраты (какой объем этих затрат чиновники не говорят)
«На мой взгляд, это неприемлемый «компромисс». Любая застройка галерей – что двух, что одной, - противоречит целям сохранения памятника архитектуры. Это всё равно, что ампутировать не две ноги, а одну: так или иначе, это приведёт к глубокой инвалидности. Наша задача — сохранить памятник, а не инвестора, рабочая группа Совета — не комитет по инвестициям. О чем я все время (но без большого успеха) говорю руководству КГИОП», - добавил господин Вишневский.
Следующее заседание рабочей группы назначено на 30 апреля.
Депутат пообещал отстаивать изменение проекта так, чтобы сохранить исторический вид обеих галерей. «Если он будет настаивать на реализации проекта в нынешнем или в «компромиссном» виде – тогда, как я уже обещал, встретимся в суде», - пообещал депутат.