Кризис на Западе затронул российскую инвестиционную деятельность, но незначительно
В рамках международной выставки MIPIM, Гильдия Управляющих и Девелоперов провела конференцию на тему «Инвестиции в коммерческую недвижимость России и мировой кризис ликвидности: тихая гавань в штормовом море?». Представители ведущих девелоперских компаний, фондов и банков, работающих в России, сохраняют умеренно оптимистичный взгляд на перспективы российского рынка недвижимости, передает пресс-служба Гильдии.
Конференция прошла в формате панельной дискуссии. Участники обсудили вопросы влияния мирового финансового кризиса на российскую экономику и рынок недвижимости, место России на глобальном рынке и ее инвестиционное будущее и другие. В конференции принял участие президент Гильдии Управляющих и Девелоперов, вице-президент ВТБ Александр Ольховский. Модератором мероприятия выступил Вал Жердес, директор департамента стратегического и инвестиционного консалтинга Praktis Consulting&Brokerage.
Кеймерон Сойер (Cameron Sawyer), президент компании GVA Sawyer and the Rutley, считает, что сейчас – самое время для продажи стабильных активов, принадлежащих западным институциональным инвесторам в России, но при этом «проекты застройки, которые на сегодняшний день занимают большую часть рынка, все еще являются очень привлекательными, обеспечивая потенциальную прибыль в размере 20-25%», даже с учетом усложнившейся ситуации финансирования с привлечением заемного капитала из-за рубежа, а также быстро растущих затрат на строительные материалы и землю.
Мария Голованова, директор по инвестициям компании IMG и создаваемого в настоящее время международного фонда для поддержки российских девелоперов с бюджетом 450 млн евро, согласилась с этим мнением, добавив, что наблюдающийся в настоящее время перерыв в увеличении объемов капиталовложений российских застройщиков посредством первичного размещения акций и более высокая стоимость финансирования путем привлечения заемного капитала как из России, так и из-за границы, ведут к разделению российских девелоперов, давая преимущества более крупным и солидным игрокам. Она сообщила, что компания IMG недавно приобрела 25-процнтную долю в активах петербургского застройщика «Охта Групп».
Артур Маркарьян, генеральный директор корпорации «Главстрой» напомнил о продолжающемся активном спросе, причем не только со стороны частных инвесторов, но и со стороны федерального правительства, для которого холдинг «Главстрой» в настоящее время строит более 800 тысяч кв. м жилой недвижимости в одной только Москве, в краткосрочной перспективе в России будет построено еще порядка 20-21 млн. кв. м. «Даже в 1998 г., когда российская экономика испытала резкое падение в 5-6 раз, рыночная стоимость жилой недвижимости понизилась только на 25-30%». «Важно, – заметил он, – контролировать качество информации относительно рынка в России, чтобы избежать эмоций и обеспечить разумный подход».
Стивен Уэйн (Steven Wayne), президент Jensen Group, согласился с тем, что кризис на Западе, естественно, затронул и российскую инвестиционную деятельность, но при этом отметил, что потенциал российского рынка все еще остается настолько масштабным, что такое влияние минимально. Он сравнил долговые обязательства в России и на Западе: у русских 12 млрд. долларов в ипотечных кредитах. Это составляет всего 67 долларов на душу населения, что при среднем ежемесячном доходе в 680 долларов на человека меньше недельного заработка. Это ничтожная сумма, по сравнению с жителями Запада, которые берут ипотечные кредиты в среднем на сумму дохода за 6 лет. Только в области коммерческой офисной недвижимости 1,1 кв. м, в настоящее время имеющийся в Санкт-Петербурге, и 7 кв. м на душу населения в Москве, также представляют собой ничтожное число по сравнению с 25 кв. м на душу населения в Лондоне. При средней себестоимости 1250 долларов за 1 кв. м, инвестиции, которые довели бы Санкт-Петербург до уровня Москвы, должны составить 34 млрд. долларов. «В свете этих цифр, потенциальные возможности для российской недвижимости все еще остаются фактически неиспользованными», – отметил он. Кроме того, «положительная сторона неразвитых возможностей использования заемных средств в России в настоящий момент заключается в дальнейшем сокращении субъективных рисков для западных инвесторов».
Лев Пукшанский, генеральный директор УК «Морской Фасад» признал, что многие западные компании, которые планировали свой приход в Россию в 2008 году, отложили его после последнего спада, и не строят планов возвратиться сюда в ближайшее время. «Экономика продолжает быстро развиваться, и возможности для индивидуальных инвесторов и частных инвестиционных фондов, которые не были затронуты кризисом, в России увеличились», – заявил он.
Александр Ольховский, президент Гильдии Управляющих и Девелоперов (ГУД), вице-президент банка ВТБ, сообщил, что в ходе недавней переоценки рисков, кредитование недвижимости осталось в пределах 15% от общего объема кредитного портфеля, занимая ведущее место, наряду с финансированием оборонного и нефтегазового секторов. По результатам августовских событий ВТБ поднял ставку для клиентов по проектному финансированию недвижимости с 12% до 18% и в последствии снизили ее к текущим 15%. При этом ВТБ практически отказался от мезонинных кредитов, продолжая предоставлять проектное финансирование при наличия соотношения 30/70 (капитал-кредит).
Александр Ольховский затронул также еще ряд проблем. В частности, что случится с российским рынком недвижимости, если цены на энергоресурсы понизятся по сравнению с сегодняшним высоким уровнем. Куда будут направлены денежные средства по результатам этого кризиса? Останется ли Россия привлекательной для иностранных инвесторов? «На фоне кризисных явлений рынка недвижимости Гильдия является тем инструментом, который обеспечивает профессиональное сообщество актуальной информацией о текущем состоянии рынка, тенденциях его развития, – говорит он. – Ежегодные конференции и форумы, которые мы организуем как в России, так и зарубежом, – это эффективная площадка для обсуждения насущных вопросов рынка, для обмена опытом с иностранными коллегами».
Завершая конференцию, Вал Жердес, директор департамента стратегического и инвестиционного консалтинга Praktis Consulting & Brokerage сказал, что «у российской финансовой системы есть ряд конкурентных преимуществ, поскольку она менее интегрирована в западную финансовую систему, а цены на ее экспортные продукты остаются высокими. Однако для нас, в контексте того, что мы развиваем наш рынок девелопмента и разрабатываем новые инструменты и методы его финансирования, более важен вопрос, как Россия получит прибыль от «бури».
Сегодня городское Законодательное собрание 40 голосами против 1 и при 9 воздержавшихся приняло в первом чтении Закон «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», внесенный вице-губернатором Валентиной Матвиенко. Проект закона представлял вице-губернатор Александр Вахмистров. В зале заседаний присутствовали глава Комитета по градостроительству и архитектуре Александр Викторов, его первый заместитель Виктор Полищук и эксперты КГА, участвовавшие в разработке изменений в Генплан. Присутствовал также представитель губернатора в ЗакСе Михаил Бродский.
Как пояснил Александр Вахмистров, необходимость внесения изменений в Генеральный план возникла в связи с новыми тенденциями в развитии города. Они состоят, во-первых, в создании новых промышленных предприятий, в том числе в сфере автомобилестроения, требующих выделения значительных территориальных и инженерных ресурсов. Во-вторых, за последние 2 года началось стремительное развитие новых зон строительства и реконструкции жилья как в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», так и в рамках городских адресных программ, включая программу развития застроенных территорий. Первоначальный текст Генплана не предусматривал также строительства недвижимости на намывных территориях.
Генеральный план Санкт-Петербурга, принятый в 2005 г., по мнению А.Вахмистрова, сдерживал развитие как центра, так и периферии города. Генплан разрабатывался как уникальный документ, поскольку ни старый, ни новый Градостроительный кодекс РФ не предусматривает различия в планировке для крупных городов и таких мегаполисов, как Москва и Санкт-Петербург. В связи с этим в первоначальном варианте документа была предпринята подробная детализация функциональных зон – для развития как промышленности, так и жилой застройки. «В итоге мы попали в ловушку», - признал вице-губернатор. В частности, при планировке центра города специальная зона исторической застройки, предусмотренная Генпланом, допускала создание в центре лишь тех общественно-деловых объектов, которые непосредственно связаны с обслуживанием проживающей на этой территорией населения. «По существу, оказалось, что мы не можем открыть в центре ни гостиницу, ни театр», - сказал А.Вахмистров. В то же время в периферийных районах слишком строго разграничивалась общественно-деловая и жилая застройка, сдерживая развитие новых микрорайонов.
Измененный вариант Генплана содержит 21 функциональную зону (в первоначальном тексте – 29). Семь вариантов жилых зон объединены в три - 1ЖД, 2ЖД, 3ЖД для районов с различной этажностью застройки. Отнесение исторического центра и новых районов к одной и той же зоне 3ЖД, как подчеркивают авторы корректировки, не повлечет за собой искажения облика исторического центра, поскольку границы зон охраны культурного наследия не изменились.
Как пояснил корреспонденту АСН-инфо руководитель отдела реализации и мониторинга Генплана КГА Александр Мюльберг, отнесение зоны исторического центра к зоне 3ЖД позволит при разработке Правил землепользования и застройки выделить в центре участки для размещения новых объектов делового назначения. Как подчеркивает разработчик, эти объекты будут совместимыми с жильем. «Мы ни в коем случае не хотели превратить центр в исключительно деловую зону», - пояснил А.Мюльберг. Он также напомнил о том, что первоначальный вариант Генплана вообще не предусматривал возможности размещения в одном здании общественно-деловых объектов и жилой недвижимости.
Изменения, внесенные в Генплан, не затронули границ лесных и водных территорий, а также санитарных зон, хотя последние и не отмечены на картах измененного Генплана. Также не изменились границы других объектов, находящихся в федеральной собственности. Поэтому, как пояснил первый заместитель главы КГА Виктор Полищук, измененный вариант Генплана не требует утверждения Главгосэкспертизой.
Две промышленных зоны – П1 и П2 - объединены в одну – ПД. Как заверяют разработчики, это не приведет к размещению объектов разного класса вредности на одной территории, с учетом того обстоятельства, что указанные зоны теперь считаются территориями промышленно-деловой застройки. Зоны производства высоких классов вредности будут сокращаться в соответствии с экологическим законодательством и городскими программами по выводу промышленных предприятий на периферию города.
Зеленые (рекреационные) зоны, напротив, представлены в двух основных видах – Р2 (зона зеленых насаждений общего пользования) и Р5 (зона зеленых насаждений специального назначения).
Как подчеркнул Александр Вахмистров, подготовка изменений в Генплан была гласной и обсуждалась с общественностью. Изменения согласовывались тремя комиссиями, в том числе на последнем этапе - согласительной комиссией, включавшей представителей исполнительной и законодательной власти, а также проектировщиков.