М.Викторов: Закон о «долевке» по-прежнему остается «неживым»
В Российском Союзе Строителей состоялась встреча журналистов с Генеральным директором РСС Михаилом Викторовым и руководителями компаний «Аврора Консалтинг» и «Эксклюзив консалтинг» – Леонидом Масаловым и Ольгой Гаращенко. На мероприятии были затронуты вопросы, касающиеся проблем долевого строительства, а также представлены принципы формирования нового рынка облигаций особого типа – жилищных сертификатов, – правила выпуска и обращения которых прописаны в приказе ФСФР России от 25.01.07 №07-4/пз-н (вступил в силу 29.06.07), сообщает пресс-служба РСС.
По словам Михаила Викторова, законодательство в сфере долевого строительства сегодня по-прежнему не отвечает интересам строительных компаний. «При использовании 214 ФЗ застройщиками по-прежнему применяются различные «серые» схемы, что препятствует нормальному развитию рыночных отношений между строителями и инвесторами, - сообщил гендиректор РСС Михаил Викторов. – К сожалению, практика показывает, что закон о долевом участии в строительстве по-прежнему остается «неживым». Не стимулируя и не защищая участников рынка, он вынуждает их искать новые схемы взаимодействия. Согласно статистике Российского Союза строителей, не более 10% объема площадей возводится согласно букве этого закона, – отметил М. Викторов в своем докладе. – Наиболее эффективной легитимной схемой представляется схема фондирования долевого участия, использующая депозитные счета и включающая трех участников: строительную компанию, инвестора-дольщика и банк. К сожалению, пока трудно назвать и эту схему массовой. Ситуация может поменяться с появлением нового механизма выпуска и обращения жилищных сертификатов, в результате чего сформируется полноценный рынок недвижимости, стабильный и предсказуемый. Самое главное – обеспечить строительным организациям качественный допуск на рынок. И в данном ключе Российский Союз строителей предлагает систему саморегулирования как гарант такого допуска и защиты интересов каждой строительной организации. Основным «идеологическим» принципом саморегулирования является защита интересов потребителя и отечественного строительного комплекса, в первую очередь - его региональных представителей».
Экспертные исследования показали, что привлечение финансирования в строительство в скором времени будет осуществляться главным образом путем выпуска жилищных сертификатов. «По оценкам специалистов нашей компании в течение 2008-2009 гг. о намерении совершить эмиссию жилищных сертификатов объявят не менее 10 российских застройщиков, – сообщил журналистам генеральный директор компании «Аврора Консалтинг» Леонид Масалов. – Такой интерес компаний к новому инструменту объясняется, главным образом, несовершенством некоторых норм 214-го ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также рядом преимуществ новой бумаги как в глазах застройщиков, так и инвесторов. В случае использования ЖС, выпуск и обращение которых регулируется в соответствии с законодательством о рынке ценных бумаг, интересы всех участников процесса более сбалансированы».
Выпуск и обращение жилищных сертификатов должен сформировать новый рынок, где будут присутствовать разные категории инвесторов. «Это принципиально новый подход к инвестициям в долевое строительство, которые отвечают мировым стандартам, – заявила г-жа Гаращенко. – Потенциальный круг приобретателей жилищных сертификатов становится шире, поскольку это не рынок квартир в чистом виде, это рынок квадратных метров». По прогнозам президента ГК «Эксклюзив Консалтинг» Ольги Гаращенко, доход от обращения по таким бумагам может составить от 20% до 50%, в зависимости от конъюнктуры рынка.
Запланированные на 8 апреля дебютные открытые аукционы Минобороны РФ по продаже высвобождаемого военного имущества, на которые выставляются два московских военных городка, заинтересуют застройщиков жилья, считают эксперты. Начальная цена военного городка на Левобережной ул. площадью 284 сотки составляет 1,14 млрд. рублей, военного городка на Рублевском шоссе с тремя участками площадью 230, 125 и 859 соток – почти 2,6 млрд. рублей, передает РИА Новости.
Спрос на оба лота будет высоким, но покупатели у двух участков могут оказаться разныеотметила консультант отдела рынки капитала компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Мария Емельяненкова. «Участок на Рублевке, скорее всего, заинтересует девелоперов, занимающихся строительством элитного жилья. Участок на Левобережной ул. рядом с МКАД, возможно, будет использован под строительство жилья эконом-класса», - сказала она.
На продажу оба лота выставляет уполномоченное федеральное госучреждение (ФГУ) Минобороны, заключившее агентский договор с Российским фондом федерального имущества, который в свою очередь продолжит выполнять функции главной в стране площадки по реализации высвобождаемого военного имущества. Лоты включают здания, строения и сооружения военных городков.
По мнению Емельяненковой, наличие существующих строений и сооружений «вряд ли станет преградой для будущих застройщиков при покупке этих лотов, если только нет дополнительных обременений, о которых нам неизвестно».
Директор Accent Real Estate Investment Managers Румен Калчев отмечает особую привлекательность военного городка на Рублевке. На этом участке, по его словам, выгоднее всего было бы построить элитную малоэтажную недвижимость. «Здесь вполне можно разместить около 40 домовладений», - полагает он. Калчев отметил, что с учетом стоимости земли стартовая цена лота «укладывается в рынок, но есть реальный потенциал для ее увеличения в ходе торгов как минимум вдвое».
Руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Новая площадь» Владислав Лукиан обращает внимание, что два выставленных на продажу «дебютных» военных городка - не единственные подобные площадки Минобороны в Москве. По его данным, Минобороны и власти Москвы договорились о застройке минимум восьми участков на севере, северо-западе, северо-востоке, юго-востоке города до
По словам Лукиана, военный городок на Левобережной улице явно выставляется как пилотный проект и является самым небольшим из всех планируемых к застройке участков Минобороны в Москве. Говоря об интересе потенциальных покупателей к участку на Левобережной улице, эксперт подчеркнул, что эти земли «будут средне привлекательны для потенциального инвестора только потому, что в этом районе, мягко скажем, не лучшая транспортная ситуация, и промышленная зона, расположенная совсем рядом, накладывает свой негативный отпечаток».
По мнению Лукиана, военный городок на Рублевке будет продаваться как площадка под будущее строительство бизнес- и элитного жилья. «Естественно, сооружения и здания на территории военного городка, скорее всего, пойдут под снос. Потенциальный покупатель приобретет земельный актив и, возможно, подведенные коммуникации с выделенными квотами», - резюмировал он.