Эксперты ожидают улучшений условий загородной ипотеки к концу 2013 года
Эксперты агентства недвижимости Home estate, анализируя ситуацию на рынке ипотечного кредитования на загородную недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области, пришли к выводу, что улучшения условий следует ожидать к концу 2013 года.
В Home estate сообщают, что загородную недвижимость сегодня готовы кредитовать всего 20-25 банков Санкт-Петербурга, в то время как на городскую недвижимость ипотеку предоставляют около 50 банков. При этом условия ипотечного кредитования на загородные объекты очень суровые: годовой процент составляет в среднем 15-16,5%, а также предъявляются жесткие требования к объекту; например, обязательно наличие всех коммуникаций (электричества и водопровода и пр.).
Такая ситуация связана, во-первых, со сложностью оценки загородного объекта: достаточно часто его стоимость определяется исходя из субъективной оценки продавца; кроме того, загородный объект состоит из двух частей - земли и дома, что также вызывает сложности в оценке. Второй момент - это проблемы с документацией, которые зачастую встречаются у девелоперов на этом рынке. И третий фактор - меньшая ликвидность загородного жилого объекта по сравнению с городским в силу более высокой цены и более низкого спроса.
Но эсперты отмечают, что спрос на загородную недвижимость в настоящее время продолжает расти. В связи с этим следует ожидать более лояльных требований кредиторов к заемщикам и к объектам. Учитывая сегодняшнее положение дел, этого можно будет ожидать к концу 2013 года.
Уже сейчас ряд банков предлагает интересные условия кредитования для покупателей загородного жилья. Например, некоторые банки работают с различными видами субсидий и с материнским капиталом, например, "Татфондбанк", "Уралсиб", Сбербанк, "Балтинвестбанк". Кроме того, все больше банков принимают во внимание серые доходы заемщиков и специально для этого разрабатывают формы и методы их подтверждения.
Ряд банков кредитует загородную недвижимость с теми же процентными ставками, что и городские объекты, в среднем, от 10,9 до 13,5% годовых.
Помимо этого в ипотеку стало возможно приобрести дом, располагающийся на землях ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), а также имеющий нежилое назначение.
"На рынке загородного ипотечного кредитования формируется следующая цепочка: сначала рост спроса на загородную недвижимость приведет к улучшению условий ипотечного кредитования, а потом результаты этих улучшений также спровоцируют дальнейший рост спроса", - комментирует директор департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости Home estate Мария Иванова.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко в четверг, 8 ноября, выступил на заседании правительства РФ, посвященном инвестиционной программы и финансовому плану ОАО "РЖД" на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов. Александр Дрозденко высказался в поддержку финансового плана и инвестпрограммы РЖД, при этом он обратил внимание правительства на следующие проблемы, с которыми сталкивается регион при взаимодействии с РЖД, сообщает пресс-служба губернатора и правительства Ленобласти.
По мнению Александра Дрозденко, одним из приоритетов должно быть развитие подходов к российским портам, в том числе на Северо-Западе страны, где наиболее активно развивается порт Усть-Луга, и где в период до 2020 года ожидается ввод новых 10 терминалов, а общий грузооборот составит порядка 160-180 млн т. Уже к 2013 году планируется выйти на уровень пропускной способности на данном участке до 115 поездов в сутки, для чего необходимо электрифицировать участок "Гатчина - Лужская-Сортировочная" и завершить строительство Усть-Лужского железнодорожного узла.
На заседании правительства 21 сентября 2011 года было принято поручение о предоставлении ОАО "РЖД" государственной поддержки на строительство первой очереди станции Лужская-Сортировочная и электрификацию участка Гатчина-Лужская в сумме 25 млрд руб., что как раз необходимо для увеличения грузопотока. Однако до настоящего времени федеральным бюджетом 2012 года и плановым бюджетом 2013-2014 годов указанные средства не предусмотрены.
Другой злободневной задачей с точки зрения развития железной дороги в Ленинградской области, по мнению Дрозденко, является необходимость сопутствующего строительства транспортных развязок, виадуков и пешеходных переходов через железнодорожные пути. Сегодня на территории области реализуется целый ряд инвестпроектов ОАО "РЖД", однако до сих пор не решен вопрос об организации безопасности движения на пересечении автомобильного и железнодорожного транспорта, и о создании удобных пешеходных способов переправы через железнодорожные пути. Уже сегодня на ряде направлений железнодорожные переезды закрыты в среднем в сутки по 12 часов, что вызывает огромные проблемы и для социального развития региона, и даже для развития бизнеса.
В силу того что строительство путепроводов не включено в программу реконструкции ОАО "РЖД", решение данного вопроса перекладывается на плечи администрации Ленинградской области и Санкт-Петербурга как владельцев автомобильной инфраструктуры. Однако часть дорог, где необходимо построить развязки, имеет федеральное значение, поэтому финансирование и строительство путепроводов целесообразно осуществлять по схеме софинансирования - и за счет средств региональных бюджетов, и за счет средств федеральной казны.
На территории Ленинградской области реализуются следующие крупные инфраструктурные проекты развития железнодорожного транспорта:
"Комплексная реконструкция участка Мга - Гатчина - Веймарн -Ивангород и железнодорожных подходов к портам на южном берегу Финского залива"; "Организация скоростного движения пассажирских поездов на участке Санкт-Петербург - Бусловская Октябрьской железной дороги"; в данный проект также входят проекты: строительства новой линии "Лосево - Каменногорск", реконструкции железнодорожных участков "Ручьи - Сосново" и "Каменногорск - Выборг" с целью переноса грузового движения с Выборгского на Приозерское направление;
- "Организация скоростного движения пассажирских поездов на участке Москва - Санкт-Петербург".
В целях обеспечения строительства путепроводов через железнодорожные пути на территории Ленинградской области Северо-Западным территориальным управлением Федерального агентства железнодорожного транспорта разрабатывается проект Программы строительства путепроводов на территории Ленинградской области на период 2012-2020 годы.
Кроме того, мероприятия по строительству путепроводов на территории Ленинградской области включены в перечень первоочередных мероприятий Программы развития транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области на период до 2020 года. Перечень первоочередных мероприятий Программы планируется утвердить на ближайшем заседании Координационного совета по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области в ноябре 2012 года.
Наконец, третья проблема, которую обозначил Александр Дрозденко в своем выступлении, - субсидирование льготного тарифа. В 2011-2012 годах на эти цели из федерального бюджета выделялись средства в размере 25 млрд руб. Губернатор Ленинградской области посчитал, что было бы целесообразным, если бы такая же мера была предусмотрена в бюджете на 2013-2015 годы и, возможно, закреплена законодательно.