«Галс-Девелопмент» планирует приобрести часть девелоперских активов Банка Москвы
«Галс-Девелопмент» может приобрести часть девелоперских активов экс-совладельца Банка Москвы Андрея Бородина. Среди них — торговый центр River Mall и строящийся рядом со спорткомплексом «Олимпийский» офисно-гостиничный комплекс стоимостью свыше 500 млн долларов. Эти проекты были заложены бывшим банкиром Банку Москвы по кредитам, которые сейчас оказались просрочены. Об этом сообщили два источника, близкие к «Галс-Девелопмент» и ВТБ. Эти проекты «Галс-Девелопмент» может получить вслед за площадкой на месте завода шампанских вин «Корнет» на Садовнической набережной, где предполагается строительство 54 тыс. кв. м элитного жилья. Этот завод принадлежит ОАО «Объединенная компания», контроль над которой от Андрея Бородина в конце 2011 года перешел Банку Москвы, пишет «Коммерсант».
Приобретаемые компанией River Mall и комплекс «Олимпийский» значатся в портфеле ЗАО «Кузнецкий мост девелопмент» (КМД). Эту компанию на рынке связывали с экс-совладельцем Банка Москвы Андреем Бородиным, но банкир всегда отрицал эту связь. По данным «СПАРК-Интерфакса» на август 2011 года, 99% КМД принадлежит ООО «Предприятие «Сибнефтегаз», которым, в свою очередь, владеют шесть юрлиц.
Долг КМД перед Банком Москвы всего 200 млн руб., сообщил источник издания, близкий к банку. По его словам, по проектам, приобретаемым «Галсом», КМД выполнял функции fee-девелопера (управляющий стройкой). Эти площадки были заложены Банку Москвы по кредитам других компаний, которые, как считают в ВТБ, контролируются командой господина Бородина, утверждает собеседник издания. Он не стал уточнять ни названия компаний, ни общую сумму кредитов, выданных им под залог девелоперских проектов, реализуемых КМД. Другой собеседник издания лишь добавил, что более половины этих займов просрочены. «Мы заинтересованы максимально быстро и в полном объеме ликвидировать просроченную задолженность, возникшую в результате действий бывшего топ-менеджемента»,— сообщили в пресс-службе Банка Москвы. В пресс-службах ВТБ и «Галс Девелопмент» отказались обсуждать эту тему. Телефоны Андрея Бородина вчера были выключены.
Рыночная цена River Mall сейчас может достигать 450 млн долларов из расчета 1,7 тыс. долларов за
По словам одного из собеседников издания, Банку Москвы также заложены площадки под строительство жилья, которые изначально принадлежали экс-менеджменту и которые могут быть выкуплены ЗАО «Дон-строй инвест» (также контролируется ВТБ). Конкретизировать проекты он не стал. «Никаких договоренностей по этому поводу на данный момент не существует»,— отметила гендиректор «Дон-строй инвеста» Алена Дерябина.
КУГИ намерен отойти от массовой методики определения величины арендной платы за принадлежащие городу нежилые помещения, которая действовала в городе много лет. Уже с этого года комитет намерен начать применять индивидуальную оценку. Пока она коснется примерно 20% объектов, которые город сдает в аренду. Такая мера, как говорят в КУГИ, призвана уравнять арендные ставки на городские помещения со ставками на открытом рынке (городская недвижимость дешевле в среднем на 30%), пишет «Коммерсант».
Как рассказала заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова в ходе круглого стола «Развитие стрит-ритейла в Петербурге: современные тренды», в комитете рассчитывают на то, что уже в течение 2012 года 20% объектов нежилой недвижимости будет переведено на индивидуальную систему определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города.
«У нас есть объекты, которые недооценены: ставки по ним ниже рыночных. Внедрение индивидуальной оценки позволит преодолеть этот разрыв. Также в перспективе мы планируем распространить подобную практику и на земельные участки», — говорит госпожа Смирнова. Сейчас у КУГИ заключено около 2,6 тыс. договоров аренды нежилых помещений под торговые цели. По данным сайта КУГИ, в 2010 году арендные поступления за объекты нежилого фонда совокупно составили 7,5 млрд рублей (данных за 2011 год на сайте пока нет).
Как считают в комитете, сегодня доля КУГИ на рынке аренды нежилой недвижимости составляет примерно 25-30% от всего арендуемого нежилого фонда.
По данным экспертов рынка, по некоторым объектам разница между ставками КУГИ и рыночными ставками колеблется от 30 до 50%.
По словам управляющего партнера компании «Качкин и Партнеры» Дениса Качкина, методика массового расчета арендных ставок основана на формуле, которая включает в себя множество коэффициентов, например, расположение помещения. «По этой формуле ставка рассчитывается специалистами районных КУГИ за минуты. Индивидуальная оценка каждого помещения более затратна, но и более эффективна. КУГИ сейчас неэффективный собственник, а такой поголовный подход к оценке на выходе дает недопоступление денег в городской бюджет. Полагаю, новая система будет работать корректно, если этому не будет препятствовать коррупционный фактор, — рассказывает господин Качкин. — В основном КУГИ сдает в аренду встроенные помещения с помощью аукциона. Индивидуальная оценка будет рассчитывать минимальную стартовую ставку. С учетом того, что КУГИ — один из основных собственников встроенных помещений в городе, возможно, как раз в этом сегменте на рынке и у частных собственников может повыситься арендная ставка после введения новой системы оценки». По его мнению, индивидуальный подход к расчету ставки позволит убрать прослойку субарендаторов, которые наживаются на разнице между государственной и рыночной арендными ставками.
По словам специалистов, оценкой недвижимости занимается ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», однако фронт работы будет широкий, поэтому власти наверняка будут привлекать частных оценщиков. Госпожа Смирнова подтвердила, что КУГИ обращается к частным оценщикам, однако потом отчеты все равно проходят экспертизу в ГУИОН.
По данным компании «Аверс», в зависимости от помещения стоимость оценки может варьироваться от 15 тыс. рублей до 100 тыс. рублей, а по времени — от трех дней до двух недель. Как пояснила Мария Смирнова, первоначально КУГИ возьмет затраты по оценке недвижимости на себя.