Эксперты: Оценка недвижимости становится составной частью консалтинга
Сейчас наступило такое время, когда крупный бизнес выбирает себе в партнеры тех, кому он может доверять. Это касается и компаний, занимающихся профессиональной оценочной деятельностью. Об этом сказал в рамках конференции посвященной оценочной деятельности в условиях восстановления рынка и организованной редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» руководитель отдела оценки недвижимости ИПП Алексей Шаскольский.
Заказчики стали ценить высокопрофессиональных оценщиков, да и сама оценка стала составляющей консалтинга, говорит директор департамента консалтинга и оценки недвижимости ГК «Лаир» Светлана Чевдарь.
По мнению директора департамента оценки «АРИН» Екатерины Марковец существует три категории оценщиков недвижимости. К первой относятся оценщики, владеющие методикой оценки, но не способные применять ее в конкретных ситуациях. Вторая группа – оценщики-менеджеры, максимально выполняющие требования заказчика. К третьей группе относятся оценщики-консультанты. Как считает эксперт – сегодня наступило их время. Они понимают рыночную ситуацию, потребности покупателя, могут грамотно вести диалог.
Профессия оценщика подразумевает очень широкий кругозор, соглашается с коллегами член совета НП СРОО «СПО», генеральный директор ООО «НЭКСО» Вадим Пирушин. Оценщик должен понимать, как конкретный бизнес зарабатывает деньги. Работа с клиентом начинается с грамотной постановки задачи и оценщик должен в этом ему помочь, тогда совместная деятельность будет максимально оптимизирована, добавляет эксперт.
Вообще, по мнению В. Пирушина, рынку не хватает сегодня ни наличия необходимой информации для работы, ни правил игры, которые должно устанавливать государство.
В весеннюю сессию ЗакС Петербурга должно принять закон «О региональных нормативах градостроительного проектирования» (РНГП), регламентирующий минимальные расчетные показатели обеспечения населения социальной, коммунально-бытовой и транспортной инфраструктурой. Его разработка затянулась в силу причин, не зависящих от городских властей. Об этом в клубе «Зеленая лампа» рассказал экс-директор НИПЦ Генплана, доктор архитектуры Сергей Митягин, передает корреспондент АСН-Инфо.
С одной стороны, после вступления в силу ФЗ «О техническом регулировании» строительные нормы и правила, в том числе СНиП о градостроительстве 1989 г., получили статус документов добровольного применения. В то же время закон устанавливал необходимость разработки технических стандартов, определяющих нормативы размещения объектов федеральных служб. За вычетом этих нормативов объем нормирования объектов технического и социального назначения на региональном уровне сужался. Однако на практике разработка федеральных законов о технических стандартах оказалась затяжным процессом, в то время как Градкодекс устанавливал предельные сроки разработки генпланов. С другой стороны, в 2010 г. был утвержден в качестве обязательных документов ряд сводов правил, в том числе и СНиП 1989 г., что внесло новые трудности в разработку РНГП.
По оценке С. Митягина, СНиП 1989 г., актуализированный практически в неизменном виде, не адекватен современным экономическим условиям. Как напоминает эксперт, в советский период понятие земельной ренты отсутствовало, как и земельный рынок, и в результате проблемы размещения любых объектов решались за счет территорий. Сейчас на одного москвича приходится 103 кв. м городской земли, на одного петербуржца – 300 кв. м, на одного екатеринбуржца – 800 кв. м, а в некоторых малых городах этот показатель превышает 1000 кв. м. Однако подобный территориальный «разброс» повышает затраты на транспортное сообщение, которые закладываются в муниципальные тарифы. «Получается, что живем не по средствам. Нормативы – обратная сторона достатка», - заключает специалист.
С мнением С. Митягина согласен заместитель гендиректора ООО «Институт территориального развития» Владимир Аврутин. Он подтверждает, что разработка петербургских РНГП затянулась в связи с изменениями в федеральном законодательстве. «Первоначальный проект практически дублировал СНиП, утративший обязательный статус. Второй вариант скорее напоминал справочник, третий дублировал нормы общей части Генплана, сейчас разрабатывается уже четвертый вариант», - подсчитал проектировщик.
Как считает В. Аврутин, при разработке РНГП следует учитывать лишь ту часть СНиП 1989 г., которая включает минимальные расчетные параметры, притом с учетом реалий рыночной экономики, а также особенностей городской среды.
Вице-президент ССО «Союзпетрострой» Лев Каплан также считает, что актуализация СНиП не отменяет необходимости разработки РНГП. Отсутствие установленных нормативов обеспеченности социальной инфраструктурой повышает риски застройщиков, поскольку разработанная ими документация может быть отклонена произвольно. В то же время отсутствие регламентации в части развития инженерной инфраструктуры разрушает связь между планированием инженерных сетей и улично-дорожной сети. По оценке Л. Каплана, практика земельных торгов по короткому пакету только усугубила эту проблему. «Соблюдение РНГП должно быть обязательным условием любого земельного аукциона», - считает руководитель объединения.