Эксперты: C 1 января 2012 г. может стать невозможным запуск новых девелоперских проектов в большинстве районов Московской области
Это произойдет в том случае, если местные чиновники не успеют разработать и утвердить документы территориального планирования, правила землепользования и застройки, а федеральные власти не продлят мораторий на вступление в силу закона, запрещающего администрациям без утвержденного пакета граддокументации изменять категории земли, резервировать земельные участки, разрабатывать проекты планировки, выдавать разрешения на строительство, такие данные публикует Информационно-аналитическая служба портала HouseHunter.Ru.
Предусмотренная Градкодексом многоуровневая система граддокументации (применительно к жилищному строительству) вкратце выглядит следующим образом. Генпланы определяют жилые зоны для застройки одноквартирными и многоквартирными домами. Правила землепользования и застройки устанавливают виды разрешенного строительства в жилых зонах. Нормативы градостроительного проектирования (местные и региональные) регулируют предельные параметры по этажности, плотности для всех типов застройки в жилых зонах.
По мнению авналитиков пока в Подмосковье складывается катастрофическая и, одновременно, парадоксальная ситуация с разработкой и утверждением граддокументации. По статистике портала HouseHunter.Ru и официальным данным, сегодня наиболее активное жилищное строительство ведется в Подольске (в 2010 г. введено 753 тыс. кв. м жилья), Балашихе (405 тыс. кв. м), Химках (338 тыс. кв. м), Одинцовском (678 тыс. кв. м), Ленинском (588 тыс. кв. м), Истринском (372 тыс. кв. м), Наро-Фоминском (365 тыс. кв. м), Люберецком (334 тыс. кв. м), Красногорском (316 тыс. кв. м), Раменском (274 тыс. кв. м), Пушкинском (240 тыс. кв. м), Мытищинском (230 тыс. кв. м) районах.
Однако именно территории с высокой интенсивностью жилищного строительства, расположенные в ближнем Подмосковье (до 20 км от МКАД) являются аутсайдерами в сфере разработки и утверждения граддокументации. В этом несложно убедиться, ознакомившись со списком городов и районов, утвердивших генпланы и схемы терпланирования. По состоянию на февраль 2011 г., из 36 муниципальных районов схемы были утверждены только в Орехово-Зуевском и Коломенском районах. Генпланами обзавелись Домодедово, Балашиха, Бронницы, Протвино, Серпухов, Троицк, Дзержинский, Дубна, Железнодорожный, Коломна, Пущино, Фрязино, Лыткарино. Из 114 городских поселений генпланы приняты лишь в Раменском, Пироговском, Заречье. Из 193 сельских поселений имеют генпланы только два: Сосенское и Совхоз им. Ленина (в настоящее время на этих территориях ведется масштабная комплексная застройка).
В целом из 381 МО документы территориального планирования утвердили 7% населенных пунктов, разрабатывают и согласовывают 69%, а 24% вовсе не приступили к разработке граддокументации. По прогнозу Главархитектуры, к 1 января 2012 г. без утвержденных документов могут остаться 25% муниципальных районов, 8% городских округов, 46% городских и 67% сельских поселений (оценка была сделана в середине 2010 г.).
Каверза приключилась с региональными нормативами градпроектирования в Московской области. Этот документ был принят в 2010 г. и должен был вступить в силу с 1 января 2011 г. Нормативы содержали минимальные расчетные показатели обеспечения подмосковных городов и сельских поселений объектами социальной, инженерной инфраструктуры с учетом особенностей населенных пунктов. Кроме того, устанавливались градостроительные параметры развития территорий (шкалы высотности застройки, ее плотности и пр.). Главной целью нормативов градостроительного проектирования являлось сбалансированное развитие территорий.
Однако неожиданно для участников строительного рынка 30 декабря 2010 г. распоряжением подмосковного губернатора этот документ был кардинально отредактирован. Из него исчезли две ключевых таблицы. Первая устанавливала максимальную этажность жилых и нежилых зданий в зависимости от численности населения и особенностей населенных пунктов. Вторая регламентировала интенсивность застройки жилых территорий. Без изъятых данных документ утратил практический смысл. По сути, основным инструментом регулирования градостроительной деятельности вновь стал абстрактный вид разрешенного использования земельного участка (под многоэтажное и малоэтажное строительство).
Столь резкий разворот позволяет предположить, что в жестком регламентировании параметров застройки (включая этажность) не заинтересованы крупные домостроительные компании, развернувшие комплексные проекты строительства многоэтажного жилья на территории сельских поселений вблизи МКАД. Возможно, нормативы градпроектирования могли быть скорректированы в интересах столичной мэрии, которая намерена ограничить строительство жилья в Москве и вытеснить многоэтажную застройку на периферию, а также за МКАД.
10 марта стенд Петербурга на международной выставке MIPIM 2011 побил рекорд посещаемости. Более 120 представителей бизнеса приняли участие в деловой программе третьего дня. Общее количество посетителей стенда за минувший день превысило 750 человек, сообщает пресс-служба КИСП Петербурга.
Состоявшиеся на стенде дискуссии проходили в формате открытого диалога и отличались высоким профессионализмом участников.
Так, профессионалы гостиничного рынка и представители городских властей обсудили в рамках одной из деловых сессий перспективы развития гостиничного бизнеса Петербурга. Модератор дискуссии, исполнительный вице-президент «Jones Lang LaSalle Hotels» Алексей Слесарь сообщил, что рынок гостиничной недвижимости полностью восстановлен, и заполняемость номеров достигла предкризисного уровня.
«У Санкт-Петербурга есть необходимый потенциал и благоприятные условия для качественного развития гостиничной инфраструктуры – считает первый заместитель председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Марина Дунаева. – Кроме того, гостиничным проектам город оказывает поддержку на всех этапах реализации», добавляет она.
Директор по развитию «Hilton WORLDWIDE» Владимир Ильичев отметил, что для перспектив гостиничного бизнеса важнна реализация проекта реконструкции аэропорта «Пулково» и развития конгрессного бизнеса Санкт-Петербурга. «Hilton WORLDWIDE» оценивает перспективы своего развития 5-10 проектами как в центре, так и на периферии Петербурга.
Финансовый директор «Wombat Group» Джон Бирн, отметил необходимость расширения гостиничных сегментов для реализации планов Петербурга по привлечению в город новых категорий туристов.
«В развитии гостиничной инфраструктуры Петербурга наметились новые тенденции. Качественное развитие получил такой популярный сегмент гостиничной недвижимости как апартамент-отели. В городе появились хостелы европейского уровня. ВВ ближайшее время в Санкт-Петербурге планируется создание еще одной формы размещения туристов, принятой во всем мире, - кемпингов» - сообщила М. Дунаева.
В рамках дискуссии по ритейлу в Петербурге зарубежные и российские практики розничной торговли обсудили инвестиционную активность на рынке торговой недвижимости, критерии привлекательности торгово-развлекательных центров для международных сетевых операторов и направления развития ведущих ритейлеров города.
Так, модератор сессии, генеральный директор «Colliers International Санкт-Петербург» Николай Казанский отметил, что из-за специфики климата Петербурга, в городе наиболее развит сегмент крупных торговых центров, так как погода часто не располагает к длительным прогулкам.
Еще одну специфику ритейлерского рынка города выделил директор по развитию ОАО «Детский мир – Центр микко Седерлунд» Владимир Александровский, отметив, что петербуржцы тяготеют к более комфортным магазинам. По его мнению, Петербург ожидает смена форматов, предполагающая закрытие староформатных магазинов и открытие новых в торговых центрах современного типа.
Директор по развитию ГК «О’кей» Максим Щеголев призвал проектировщиков и девелоперов уделять большее внимание текущим потребностям ритейлеров, предложив перейти на формат более открытого диалога, позволяющего добиться планировки, повышающей доходность торгового центра.
В завершении дискуссии Н. Казанский заключил, что, несмотря на самую высокую обеспеченность ритейлом Петербурга в России, в городе до сих пор остается большое пространство для роста. В большей степени это связано с развитием новых территорий. И эти места должны занять проекты нового поколения.