В МФК оптимально сочетание офисов и апартаментов
Сегодня самым оптимальным сочетанием сегментов коммерческой недвижимости, представленных в многофункциональных комплексах (МФК), является комбинация двух форматов: офисы и апартаменты, считают специалисты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
В частности, выборка из 6 самых значимых столичных МФК, в которых сейчас предлагаются апартаменты к продаже и/или аренде, показала, что сочетание: офисы класса А и апартаменты встречается в каждом многофункциональном комплексе, в совокупности занимая от 60% до 85% общей площади.
«На сегодня такой расклад вполне объясним. Спрос на покупку и аренду апартаментов, расположенных в деловых районах города, формируют преимущественно топ-менеджеры и собственники бизнеса, - говорит директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко. - Помещение для проживания приобретается или арендуется в том же здании, в котором находится головой офис компании. Часто апартаменты приобретаются под представительские цели. Покупателями или арендаторами также могут быть компании, которые заинтересованы в обеспечении жилой площадью повышенной комфортности приглашенных на длительный срок региональных и зарубежных сотрудников. Апартаменты в составе МФК – это формат бизнес-жилья», считает эксперт.
В качестве примера можно привести МФК «Город столиц», общей площадью 289 тыс.кв. м, почти равными долями представлены три сегмента: апартаменты, офисы и торгово-рекреационная часть. Сегодня к продаже предлагаются полностью готовые к проживанию апартаменты по цене 10000-25000 долларов за кв. м, стоимость продажи офисных площадей находится в диапазоне 8000 -18000 долларов за кв. м, а стоимость аренды составляет 850-950 долларов кв.м./год.
В МФК «Легенды Цветного», общей площадью 112 тыс. кв. м можно найти офисные помещения класса А, расположенные на 6 этажах, и апартаменты, расположенные на 8 верхних этажах. Торговая галерея занимает только первый этаж. Базовые арендные ставки на офисные площади составляют 900-1000 долларов за кв.м/год, апартаменты же предлагаются только на продажу по цене 8700-17500 долларов за кв. м.
МФК «Theloft», общей площадью 20 тыс.кв. м продает апартаменты и офисы. Апартаменты занимают около 70% общей площади комплекса. При этом цена продажи, как для офисов, так и для апартаментов практически одинаковы – в диапазоне 4000-5700 долларов за кв. м.
«При всем многообразии сочетаний форматов в МФК, на сегодняшний день обязательным, если не основополагающим атрибутом любого современного многофункционального комплекса становится достаточное количество машино-мест, что существенно увеличивает привлекательность объекта коммерческой недвижимости. В случае продажи апартаментов в составе МФК, уровень обеспеченности должен соответствовать ЖК бизнес-класса и составлять 1-1,3 м/м на квартиру. Эта норма выдерживается и даже в ряде случаев в 2 раза выше, справедливости ради нужно отметить, что и стоимость машино-места достаточно высока»,- заключает Ю. Тараненко.
К такому выводу пришли участники мастер-класса «7 успешных решений в загородном девелопменте», организованном Коммуникационной группой «Земер» в рамках выставки «Домэкспо», говорится в сообщении компании.
«Мы полагаем, что будущее – за мультиформатными поселками, на территории которых строятся и индивидуальные дома, и таунхаусы, и малоэтажные многоквартирные дома, - подчеркнул руководитель направления коттеджного строительства департамента загородной недвижимости концерна «Крост» Андрей Пименов. Он отметил, что в 2011 г. компания планирует начать строительство своего первого мультиформатного поселка.
По словам исполнительного директора «Девелоперской группы «Интегра» Дмитрия Гордова, экономически привлекательными проектами могут стать так называемые концептуальные поселки. «В таких проектах строго выдерживается выбранная стилистика при строительстве и отделке, как домов, так и объектов инфраструктуры», - отмечает он.
Руководитель проектов компании «Велес Капитал Девелопмент» Валентин Свиридов подчеркнул, что вне зависимости о выбранной концепции продажи будут идти успешно лишь в том случае, если девелопер будет стараться как можно тщательнее выяснять потребности клиента. «До сентября 2008 г. на загородном рынке можно было продавать недвижимость с непроработанной концепцией и по достаточно высоким ценам, - отмечает он. – Сейчас девелоперы, если хотят реализовать проект, обязаны предлагать индивидуальные решения, ориентируясь на пожелания покупателей», подчеркивает эксперт.
По словам коммерческого директора Uniparx Service Александра Коваленко в последнее время заметен рост доверия людей к загородному рынку. «Если год назад 80% покупателей приходили к нам со знакомыми юристами, то сейчас 80% покупателей приходят без юристов», - рассказал он.