В МФК оптимально сочетание офисов и апартаментов
Сегодня самым оптимальным сочетанием сегментов коммерческой недвижимости, представленных в многофункциональных комплексах (МФК), является комбинация двух форматов: офисы и апартаменты, считают специалисты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
В частности, выборка из 6 самых значимых столичных МФК, в которых сейчас предлагаются апартаменты к продаже и/или аренде, показала, что сочетание: офисы класса А и апартаменты встречается в каждом многофункциональном комплексе, в совокупности занимая от 60% до 85% общей площади.
«На сегодня такой расклад вполне объясним. Спрос на покупку и аренду апартаментов, расположенных в деловых районах города, формируют преимущественно топ-менеджеры и собственники бизнеса, - говорит директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко. - Помещение для проживания приобретается или арендуется в том же здании, в котором находится головой офис компании. Часто апартаменты приобретаются под представительские цели. Покупателями или арендаторами также могут быть компании, которые заинтересованы в обеспечении жилой площадью повышенной комфортности приглашенных на длительный срок региональных и зарубежных сотрудников. Апартаменты в составе МФК – это формат бизнес-жилья», считает эксперт.
В качестве примера можно привести МФК «Город столиц», общей площадью 289 тыс.кв. м, почти равными долями представлены три сегмента: апартаменты, офисы и торгово-рекреационная часть. Сегодня к продаже предлагаются полностью готовые к проживанию апартаменты по цене 10000-25000 долларов за кв. м, стоимость продажи офисных площадей находится в диапазоне 8000 -18000 долларов за кв. м, а стоимость аренды составляет 850-950 долларов кв.м./год.
В МФК «Легенды Цветного», общей площадью 112 тыс. кв. м можно найти офисные помещения класса А, расположенные на 6 этажах, и апартаменты, расположенные на 8 верхних этажах. Торговая галерея занимает только первый этаж. Базовые арендные ставки на офисные площади составляют 900-1000 долларов за кв.м/год, апартаменты же предлагаются только на продажу по цене 8700-17500 долларов за кв. м.
МФК «Theloft», общей площадью 20 тыс.кв. м продает апартаменты и офисы. Апартаменты занимают около 70% общей площади комплекса. При этом цена продажи, как для офисов, так и для апартаментов практически одинаковы – в диапазоне 4000-5700 долларов за кв. м.
«При всем многообразии сочетаний форматов в МФК, на сегодняшний день обязательным, если не основополагающим атрибутом любого современного многофункционального комплекса становится достаточное количество машино-мест, что существенно увеличивает привлекательность объекта коммерческой недвижимости. В случае продажи апартаментов в составе МФК, уровень обеспеченности должен соответствовать ЖК бизнес-класса и составлять 1-1,3 м/м на квартиру. Эта норма выдерживается и даже в ряде случаев в 2 раза выше, справедливости ради нужно отметить, что и стоимость машино-места достаточно высока»,- заключает Ю. Тараненко.
Ситуация на рынке недвижимости всегда меняется более медленно, чем на рынке нефти, и несмотря на то, что цены на нефть в течение 1-2 последних месяцев существенно «подскочили», ожидать роста цен на недвижимость в связи с этим еще рано. Такое мнение высказал сегодня на конференции «Где деньги лежат?», организованной редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга», директор департамента инвестиций Colliers International Владимир Сергунин, передает корреспондент АСН-Инфо.
Необходимо некоторое время, за которое произойдет накопление доходов от продажи нефти и нефтепродуктов, прежде чем эти средства начнут тратиться, пояснил он. «За последние месяц-два цена на баррель нефти действительно выросла со 112 до 120 долларов. И вместе с тем на 23% вырос спрос на нефть в Китае, который является одним из основных потребителей нефтепродуктов в мире, - отметил эксперт. – Однако не следует также закрывать глаза на то обстоятельство, которое отличает нынешний рост цен на нефть от докризисного. Тогда цена росла на фоне подъема экономики, подъема спроса, а сейчас спрос не растет, просто предложение падает из-за кризисной ситуации в Ближневосточном регионе».
«Прямой корреляции между ценами на нефть и недвижимость не было и раньше, - добавил директор петербургского филиала GVA Sawyer Николай Вечер. – Мировые цены на нефть - это не единственный и зачастую не определяющий фактор динамики цен на рынке недвижимости».