Эксперты: Ипотека загородного дома - покупатель оживился, проблемы остались

По мнению ряда экспертов, рынок загородной жилой недвижимости выходит из посткризисной стагнации. И хотя по-прежнему немногие потенциальные потребители рассматривают коттеджи и таунхаусы в качестве основного дома, в 2011 г. специалисты прогнозируют дальнейший рост спроса на загородные объекты эконом-класса и участки без подряда, сообщается в пресс-релизе компании AHConferences.

Для реализации коттеджных поселков и других объектов малоэтажной недвижимости застройщики в числе прочих мер предлагают потенциальному потребителю участие в ипотечных программах. Такие разработанные совместно с банком продукты способствуют росту продаж.

«Наличие партнерского соглашения, как правило, означает то, что банк рассмотрел все документы, связанные с освоением земельного участка, на котором будет находиться коттеджный поселок. Это значит, что специалисты банка косвенно подтверждают наличие необходимой исходно-разрешительной документации и благоприятную ситуацию на проекте, если подписывают подобное соглашение с застройщиком и предлагают клиенту взять ипотечный кредит под залог земельного участка в таком поселке; либо под залог имущественных прав, если речь идет о договоре подряда, по которому в будущем должен возникнуть объект завершенного строительства. Естественно, если банк не верит в то, что девелопер способен в обозначенные проектной документацией сроки выполнить взятые на себя обязательства по строительству объектов инфраструктуры и домов, он не будет брать в качестве обеспечения участок такого рода поселка», - говорит председатель Совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко.

Директор по развитию компании Good Wood Александр Дубовенко, добавляет: «По своему опыту могу сказать, что ипотека всегда положительно сказывается на проекте. Так при совместных с застройщиком банковских программах продажи могут увеличиваться в 2 раза». По оценке финансового директора УК «Экодолье» Павла Головача,  когда объект аккредитован, продажи, как правило, возрастают на 40-50%.

Тем не менее, по сравнению с городской ипотека загородной недвижимости пока остается мало востребованной покупателями. «Если до кризиса доля ипотечных сделок составляла до 60% сделок от общего числа, которые проходят на рынке. Сегодня эта доля значительно снизилась, составляет не более 10%», - констатирует В. Мищенко. «Связано это в первую очередь с тем, что люди после кризиса трепетнее относятся к кредитным обязательствам, стараются сберегать больше денег. Но все это до поры до времени, пока цены на рынок загородной недвижимости не стали расти с большей динамикой, что, по нашим прогнозам, должно уже произойти», - добавляет он.

Следует отметить и то, что в процессе организации взаимовыгодного альянса девелоперы как и прежде сталкиваются с множеством банковских требований и ограничений, которые замедляют их совместную работу. И все же некоторые компании-застройщики настроены оптимистично. В Kaskad Family рассчитывают, что в ближайший год требования банков по части аккредитации проектов на рынке загородной недвижимости снизятся. «Аккредитация проекта будет занимать меньшее время, и внутренний механизм банков будет позволять достаточно оперативно проводить клиентов через процедуру скоринга и оформление сделок по купле–продаже недвижимого имущества», - подчеркивает В. Мищенко. Он считает, что партнерское сотрудничество будет наиболее эффективным, «когда банки, имея некий опыт взаимодействия с девелопером и обладая соответствующими финансовыми ресурсами, будут готовы кредитовать застройщиков на наиболее ранней стадии развития строительства, а также давать низкие ставки ипотечных кредитов, даже когда еще не зарегистрировано право собственности на воспроизводимый объект жилищного строительства». «Также мы очень рассчитываем на то, что будут реально работать стандарты по малоэтажному строительству агентств по ипотечному и жилищному кредитованию, что позволит банкам продавать закладные, получать дополнительную ликвидность и брать дополнительные объемы», - добавляет представитель Kaskad Family.

Основной причиной медленного развития ипотечных программ на рынке загородного жилья, по словам П. Головача, следует считать «отсутствие залогового инструмента на этапе строительства (аналогичного Договору Долевого Участия)». Среди положительных факторов эксперт отмечает принятие Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) продукта «Малоэтажное жилье», разработанного совместно с УК «Экодолье» и успешно реализуемого этой компанией в Оренбурге.

П. Головач также признает, что «на текущий момент у крупных банков, которые не продают продукт АИЖК «Малоэтажное жилье», вообще нет ипотечных программ для малоэтажного жилья на этапе строительства», разработка и внедрение которых особенно важны для развития рынка.

А. Дубовенко объясняет трудности взаимодействия с банками зачастую недостаточным профессионализмом менеджмента. «Нежелание сотрудников банков разобраться в продукте, в схеме финансирования – вот с чем нам приходится постоянно сталкиваться. К сожалению, необходимо потратить массу сил и времени, прежде чем удастся запустить совместные проекты. Например, существуют 100% безрисковые схемы для банков. Кредит на строящееся домовладение на 1 год. При такой схеме объем средств, которыми реально рискует альянс (банк+застройщик) равен нулю, так как в каждый момент времени фактически инвестируются только те деньги, которые поступают в виде ежемесячных платежей. Но банк не хочет разбираться. Есть регламент: не кредитовать стройку, и все тут. Еще момент. Есть два принципиально разных с точки зрения банка продукта: серийное малоэтажное жилье, которое имеет высокую ликвидность и может быть быстро реализовано в случае проблем с заемщиком, и индивидуальное жилье с высокими рисками и непонятными ценами. Банк не хочет отличать одно от другого. И даже если застройщик готов выступать гарантом и в случае проблем с заемщиками самостоятельно выкупать жилье у банка, все равно банк не готов рассматривать такой вариант», говорит эксперт.