Эксперты: Рынок офисной недвижимости столицы в 2010 г. развивался по сценарию умеренного оптимизма

25.01.2011 13:23

На рынке офисной недвижимости столицы оправдался сценарий умеренного оптимизма, такой вывод сделали специалисты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», сопоставив прогнозы развития рынка офисной недвижимости в 2010 г., с реальными результатами.

Основным прогнозом на 2010 г. было улучшение сложившейся ситуации по всем сегментам коммерческой недвижимости в целом, и по рынку офисов в частности. Предполагался рост деловой активности и повышение спроса на офисную недвижимость в силу значительного снижения ценовых показателей и дефицита нового предложения. Рост арендных ставок в течение года ожидался на уровне 10-15%. Наибольшая положительная динамика предполагалась на офисные помещения класса А, в силу перераспределения структуры спроса в их пользу. Рост цен продажи офисных помещений класса А прогнозировался на уровне 10-15%, для класса В- не ожидался вовсе.

По итогам I квартала 2010 г. стало понятно, что на ситуацию офисной аренды продолжает влиять кризис. Совершенные сделки по аренде маленьких площадей не смогли поглотить большой объем вышедшего на рынок предложения офисной недвижимости (сформированного за период 2008-2009гг.), что удерживало объем вакантных площадей на высоком уровне 20-25%. Конкуренция вынуждала арендодателей идти на уступки по ценам.

Улучшение рыночной ситуации началось во II квартале, в конце которого был зафиксирован рост средних арендных ставок на уровне 2%. Наряду с этим продолжилось снижение объемов нового строительства объектов офисной недвижимости. За первую половину 2010 г. было введено в эксплуатацию порядка 0,5 млн. кв. м офисов, что на 25% ниже аналогичного показателя 2009 г. Данные события, со ссылкой на начало экономической стабилизации и повышение уровня доходов бизнеса, способствовали формированию завышенных ожиданий среди собственников по дальнейшему росту цен. Зачастую финансовые ожидания собственников и возможности арендаторов не совпадали, что приводило к отказу от сделок. Структура спроса на аренду офисов продолжила смещаться в сторону небольших помещений размером до 250 кв. м, на большие по площади блоки спрос снизился в 2 раза.

III квартал стал переломным для офисного рынка, поскольку он характеризовался увеличением объема сделок и повышением арендных ставок на 5-7% с начала 2010 г. Но рост в большей степени был достигнут за счет реализации отложенного спроса, который сформировался ранее. Основной спрос пришелся на офисные площади класса А (около 80%) и помещения, расположенные внутри или вблизи Садового кольца. В то же время, если на офисные площади в центре Москвы собственники перестали предлагать скидки, поскольку наблюдали увеличение спроса, то в районе ТТК уровень вакантных площадей оставался высоким, и дисконты являлись стандартной практикой.

Главным событием конца 2010 г. года стала смена политической власти в столице, и связанными с этим изменениями в сфере строительства и регулирования рынка коммерческой недвижимости. Запрет на строительство офисных центров внутри ТТК привел к еще большей «централизации» спроса, который сконцентрировался внутри Садового кольца.

В то же время ожидаемого роста объема спроса под занавес 2010 г. не произошло. Незначительный рост ставок в пределах 5-10% с начала года на ряд объектов нельзя назвать стабильной положительной тенденцией рынка и показателем его активного восстановления.

Весь 2010 г. характеризовался низким количеством сделок купли-продажи офисной недвижимости, которые закрывались, как правило, с существенным дисконтом. Наибольшим спросом пользовались маленькие помещения площадью от 100 до 250 кв. м, расположенные в пределах ТТК, с выполненными отделочными работами и оформленными правами собственности. Зачастую объекты выставлялись на продажу с целью мониторинга рынка на предмет активности покупателей и определения реальных ценовых показателей. Свою роль на рынке также сыграли банки, реализующие залоговые объекты офисной недвижимости. В силу завышенных цен продаж, спрос на данные объекты был минимальным. Единичными покупателями выступали крупные корпорации, приобретающие помещения исключительно для личного использования.

«Наиболее реалистичным сценарием в данной ситуации станет сохранение достигнутого уровня офисного сектора с минимальными колебаниями арендных ставок. Каких-либо заметных изменений на рынке купли-продажи офисной недвижимости стоит ожидать не ранее II квартала 2011 г., когда произойдет активизация бизнеса и повышение спроса», - говорит директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»Юрий Тараненко.

 

ИСТОЧНИК: АСН-инфо
МЕТКИ: МИЭЛЬ
Подписывайтесь на нас:

В Петербурге разработаны законопроекты, касающиеся компенсационных фондов СРО и страховании строительных компаний

19.01.2011 13:22

Первый год работы строительных СРО выявил ряд существенных проблем как в сфере функционирования строительного комплекса, так и в сфере взаимоотношений строительных организаций и банков, заявил сегодня на пресс-конференциии в ИТАР-ТАСС вице-президент НП «Объедение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. Он в частности напомнил о том, что в 2010 г. в 2 из 20 петербургских СРО произошли хищения средств компенсационных фондов. В одном случае со счетов фонда было снято 50 млн. рублей, в другом – 140 млн., в результате чего фонд обнулился, а допуски, полученные членами данной СРО оказались недействительны.

А. Белоусов сообщил, что «Объединение строителей Санкт-Петербурга» разработало поправки к действующему законодательству о СРОС, «упорядочивающие схему хранения средств компенсационных фондов». А именно, поправками предусмотрено размещение средств компенсационных фондов на депозитных счетах банков исключительно на основе конкурсных процедур по выбору банка. При этом, к участию в таких конкурсах должны допускаться банки с не менее чем с 50%-ным государственным участием.

Еще одно принципиальное новшество, предлагаемое в рамках поправок – требование по снятию средств компенсационного фонда с депозита только на основании судебного решения, при предоставлении копии этого решения в банк.

Хранение средств компенсационных фондов на депозитных счетах поможет защитить их от дефолта, а конкурс по выбору банка будет стимулировать рост процентных ставок по депозитам, считает А. Белоусов. Кроме того, сегодня решение о снятии средств компенсационного фонда может быть принято генеральным директором единолично, что, по мнению вице-президента НП «Объединения строителей Санкт-Петербурга», также несет в себе большой элемент риска хищений и мошенничества.

«Я абсолютно солидарен с инициативой «Объединения строителей Санкт-Петербурга», - поддержал А. Белоусова управляющий Санкт-Петербургским филиалом ОАО АКБ «Связь-банк» Владимир Шамахов, напомнив о том, что 99% акций «Связь-банка» принадлежит государственному Внешэкономбанку. «Такая схема управления нам кажется достаточно удобной, поскольку она не сдерживает развитие банковского бизнеса с одной стороны, а с другой – является дополнительной гарантией сохранности средств вкладчиков».  

«Мне не кажется, что требование обязательного 50%-ного государственного участия в банковской структуре - рыночное требование», - заметил в свою очередь глава Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович. По его словам, для того, чтобы обеспечить сохранность средств вкладчиков необязательно возлагать надежды на государство, для этого можно и нужно привлекать рыночные механизмы.

«Мы с самого начала рекомендовали строительным организациям открывать по 2 счета – один для хранения средств компенсационного фонда, а другой – для финансового обеспечения текущей деятельности. И эта деятельность должна быть застрахована по аналогии со страхованием банковских вкладов. Между прочим, страхование банковских вкладов позволило нам благополучно пережить трудный период кризиса, а строительные организации не застрахованы от банкротств, следовательно, не застрахованы и дольщики».

В. Джикович также добавил, что инициатива о введении обязательного страхования строительных компаний поддержана Комитетом по строительству правительства Петербурга и Ассоциацией банков Северо-Запада.

Вместе с тем участники пресс-конференции не выразили уверенности в том, что рассмотрение и принятие данных инициатив в Госдуме РФ состоится в течение 2011 г. «На настоящий момент мы получили заключение экспертной комиссии Госдумы и готовимся внести скорректированный вариант законопроекта в конце января», - сообщил А. Белоусов. В то же время, как напомнил В. Джикович, законопроект о страховании банковских вкладов дискутировался до момента принятия в течение 10 лет. «Я надеюсь, что с законом о страховании строительных компаний будет несколько проще, хотя бы потому, что у этой инициативы нет оппонентов, которых было множество у законопроекта о страховании банковских вкладов», - сказал он.

 

ИСТОЧНИК: АСН-инфо
МЕТКИ: СТРАХОВАНИЕ
Подписывайтесь на нас: