Эксперты: Рост цен на вторичном рынке жилья по-прежнему будет отставать от динамики этого показателя в сегменте новостроек

По итогам 2010 г. уровень цен на недвижимость в Москве составил 166,3 тыс. руб. за 1 кв. м. на первичном рынке (рост 12,7% по сравнению с началом года) и 155,3 тыс. руб. за кв. м. на вторичном рынке (рост 9,6%). Цены на квартиры в Подмосковье достигли 77,2 тыс. руб. за кв. м. на первичном рынке (+6,9%) и 71,8 тыс. руб. на вторичном рынке (+3,5%).

По прогнозам аналитической службы МИАН, в ближайшей перспективе объективных предпосылок как для снижения цен, также как и для их ускоренного роста, нет. Столичная жилая недвижимость, скорее всего, будет дорожать умеренными темпами, в зависимости от того, насколько удачным наступающий год будет для российской экономики. Важным фактором развития рынка по-прежнему останется уровень благосостояния населения.

Темпы роста стоимости жилой недвижимости, напрямую связанные с платежеспособным спросом, вероятнее всего, не намного будут отличаться от результатов прошедшего года и составят от 10-12% до 15%. Более существенный рост стоимости 1 кв. м (+3+5 п. п.) может быть зафиксирован в наиболее востребованном сегменте эконом-класса, который по итогам 2010 года также продемонстрировал максимальную динамику на фоне остальных категорий жилья.

В 2010 г. наблюдался значительный рост потребительской уверенности в сегменте новостроек. На сегодняшний день есть все предпосылки для того, чтобы эта тенденция закрепилась и получила дальнейшее развитие в2011 г. В числе индикаторов позитивной динамики потребительской уверенности:

Постепенное возвращение спроса на квартиры в новых домах: соотношение покупки квартир в новостройках и сделок на вторичном рынке к концу 2010 г. составило примерно 1:4, в то время как в период кризиса этот показатель составлял 1:10.

Опережающие темпы роста спроса по сравнению с вторичным сегментом: 27-30% в 2010 г. против 15-17% в 2009 г.

Повышение уровня доверия и, соответственно, спроса на объекты, находящие на этапе строительства (0-3 стадия): доля реализации таких объектов по сравнению с кризисным периодом увеличилась почти в 2 раза - с 20% до 35-40% в общей структуре продаж новостроек.

Возвращение инвестиционных покупателей: зафиксирован рост доли инвестиционных покупок по сравнению с 2009 г. почти в 2 раза - до 7-8%.

Увеличение бюджета покупки: в среднем до 8,9 млн. руб. за квартиру в новостройках Москвы и 3,95 млн. руб. - в Подмосковье.

Ситуация на рынке предложения новых квартир пока сохраняет слабо-позитивный характер: несмотря на то, что практически в течение всего 2010 г. рынок пополнялся новыми объектами и квартирами (в том числе и в ранее «замороженных» домах), количество реализуемых адресов, а также продаваемых по этим адресам квартир снизилось на 4-5% и 15% соответственно. Причина такого снижения - высокая по сравнению с предыдущим периодом покупательская активность: рынок поглощал новые предложения, не успевая насытиться. 2011 г., вероятнее всего, пройдет на волне сохраняющегося высокого интереса к данному сегменту рынка. Тем не менее, объем предложения в течение всего года значительно снижаться не будет, так как спрос будет нивелирован достаточным числом анонсированных новых проектов.

В целом на 2011 г. при благоприятных внешних факторах рост спроса по отношению к 2010 г. составит от 30% до 70% в зависимости от класса жилья. Значительное влияние на этот показатель будет оказывать рост интереса банков к ипотечному кредитованию новостроек. Объем предложения в среднем за год составит около 16-18 тыс. в Москве и 25-30 тыс. - в Подмосковье.

Те покупатели, которые не смогут найти среди новостроек объект, удовлетворяющий их требованиям или финансовым возможностям, в наступившем году в полной мере смогут реализовать свои потребности на вторичном рынке. Ценовое ралли, направленное на проверку платежеспособного покупательского спроса в этом сегменте рынка, завершилось в2010 г., поэтому значительных ценовых скачков здесь также не ожидается.

Для покупателя привлекательность вторичного жилищного фонда, кроме очевидной готовности квартиры к проживанию, будет обусловлена тем, что рост цен на вторичном рынке по-прежнему будет отставать от динамики этого показателя в сегменте новостроек. При этом объем предложения здесь гораздо выше. За 2010 г. количество экспонируемых на вторичном рынке квартир выросло более чем на 32% - почти до 35 тыс. В 2011 г. ожидается, что уже к весне объем предложения потенциально может достигнуть исторического максимума - 45-50 тыс. квартир.