Оттепель на рынке московской жилой недвижимости

2010 г. останется в памяти участников московского рынка жилой недвижимости периодом оттепели, пришедшей на смену заморозкам финансового кризиса. Так, количество замороженных девелоперских проектов уменьшилось в десять раз. Реанимацию строек эксперты объясняют повышенной активностью покупателей жилья, которые увеличили доходы девелоперов и риэлторов в два раза.

По данным аналитического консалтингового центра (АКЦ) «МИЭЛЬ», в 2009 г. на первичном рынке жилья столицы было заморожено более четверти новостроек. К концу 2010 г. количество замороженных объектов, строительство которых не ведется или не было начато, составило всего 2,5%, отмечает генеральный директор АКЦ «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. В 2010 г. количество остановленных из-за кризиса проектов сократилось, соглашаются эксперты.

На рынок вышло 1,07 млн. кв. м жилья (21 жилой комплекс), отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Для сравнения: в 2009 г. этот показатель составил 300 тыс. кв. м (10 ЖК). Тем не менее, в 2010 г. количество новых строек значительно не увеличилось, утверждает В. Луцков. Если в 2009 г. появилось 48 новостроек (859,6 тыс. кв. м), то в 2010-ом – всего 30 домов (770 тыс. кв. м).

Так, было возобновлено строительство ЖК «Рублевские огни» (застройщик ГК «ПИК»), «Дирижабль (Бастион)» (ГК «Ташир»), «Афанасьевский» (Clever Asset Management). Продолжили строительство жилья в Москве компании «Дон-Строй Инвест» и «Система-Галс». Сделать это девелоперы смогли благодаря своему новому владельцу – банку ВТБ, который открыл подконтрольным застройщикам финансирование жилых проектов.

На волне кризиса застройщики загородного жилья заморозили треть продаваемых коттеджных поселков, количество которых осенью 2008 г. достигало полутысячи, отмечает генеральный директор Rodex Group Евгений Родионов. Сегодня льдом сковало лишь 20% представленных в Подмосковье малоэтажных объектов.

Растопить лед застройщикам и риэлторам помог отложенный спрос, который вылился в реальные сделки. Для участников столичного рынка жилья 2010 г. был годом устойчивого роста, отмечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Москве, количество сделок на рынке столичного жилья в 2010 г. выросло по сравнению с 2009 г. на 50,39%.

«В марте рынок ощутил первую волну вернувшегося спроса – в нашей компании количество звонков выросло на четверть, объем ежемесячно заключаемых сделок – на 10%», – соглашается А. Зиминский. По данным АКЦ «МИЭЛЬ», в период с января по ноябрь 2010 г. активность покупателей на рынке новостроек Москвы увеличилась в два раза. Осенью покупательская активность в сегменте загородного жилья выросла на 50% по сравнению с соответствующим периодом 2009 г., отмечают в компании «Терра-Недвижимость».

Возвращение покупателей на рынок было обусловлено не только ограниченностью предложения, но и улучшением макроэкономической ситуации. По предварительным данным Росстата, в январе-октябре реальные располагаемые денежные доходы населения в России выросли на 4,2% в годовом исчислении. Средний доход за этот же период увеличился на 10,5%.

По данным ГК «Пионер», сейчас в активной продаже находится 1-1,3 млн. кв. м жилья, то есть 300 новостроек, из которых 50 объектов находятся в среднем ценовом сегменте. Ежемесячные объемы продаж оцениваются в 80-100 тыс. кв. м, из них около 70% (55-70 тыс. кв. м) – в среднем ценовом сегменте, отмечает руководитель отдела маркетинга ГК «Пионер» Ирина Романова. По ее оценке, в 2010 г. было продано более 20 тыс. квартир (700-850 тыс. кв. м).

В настоящее время оживление отмечается во всех сегментах жилой недвижимости, отмечает К. Ковалев. Однако лидером по объему строительства и сделок стал наиболее востребованный и ликвидный у населения «эконом-класс». По словам А. Зиминского, объем сделок в этом сегменте в 2010 году вырос примерно на треть. Больше всего увеличился спрос на панельные новостройки, расположенные у конечных станций метро и в городах-спутниках Химки, Красногорск, Долгопрудный и Реутов. Спрос на квартиры бизнес-класса и элитные апартаменты в минувшем году вырос на 15-20%.

Продавцы и застройщики почувствовали, что покупатели дрогнули, и стали осторожно повышать цены. По данным г-на Зиминского, в 2010 г. цены на жилье эконом-класса выросли на 16,3% – с 93,2 тыс. рублей до 108,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Квартиры бизнес- и премиум-класса подорожали на 13,1% и 10,8% соответственно – до 216,1 тыс. рублей и 405,2 тыс. рублей за «квадрат».

Увеличить количество сделок на рынке жилья московским застройщикам и риэлторам помогли российские банки. Благодаря либерализации ипотечного кредитования количество желающих купить апартаменты в столичных новостройках выросло во второй половине 2010 г. почти на 20%, подсчитали эксперты консалтинговой группы «НЭО Центр». Так, с июля 2010 г. рост объема сделок с однокомнатными квартирами составил 7%, отмечает менеджер департамента оценки жилой недвижимости «НЭО Центр» Марат Абдуллин.

В общем объеме покупок на рынке московского жилья традиционно лидируют квартиры эконом-класса, на долю которых приходится 86% сделок с привлечением ипотеки. Покупатели жилья бизнес-класса обращались за помощью банков в 10% случаев, а доля сделок на рынке элитного жилья в общем объеме ипотечного кредитования составила всего 4%. По данным «НЭО Центра», за девять месяцев 2010 года банки прокредитовали граждан на 234,2 млрд рублей, что на 54% выше аналогичного показателя прошлого года (152,5 млрд рублей), пишет сегодня РБКdaily.