Москва. Вексель вместо договора


03.05.2005 17:07

Московские строители нашли способ обойти барьеры, выставленные им законом «О долевом участии в строительстве». Застройщики вместо заключения договора инвестирования теперь просто продают покупателю векселя на сумму, равную стоимости квартиры.



Строительные компании считают, что интересы клиента защищены законом. Но юристы возражают: при покупке векселя можно потерять не только квартиру, но и вложенные деньги.

Напомним, что закон «О долевом участии в строительстве» вводит обязательную государственную регистрацию сделок со строящимися квартирами, что, в частности, делает невозможным продажу квартир до получения всего комплекта документов на объект. Так вот, как рассказал заместитель руководителя департамента жилищной политики Москвы Николай Федосеев, многие крупные компании после принятия закона решили просто перейти на вексельные схемы, по его мнению, снимающие всякую ответственность с застройщиков.

Строго говоря, вексельные схемы (см. справку) появились не вчера – ряд компаний уже несколько лет заключает такие сделки. Просто после принятия закона «О долевом участии в строительстве» эта практика стала массовой, говорят аналитики департамента финансового мониторинга и экономического анализа Института стратегического анализа и планирования (ИСАП). Председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» Артем Сидоров уточнил, что применяются и другие схемы обхода закона, однако все они могут быть оспорены в суде.

Вексель, по словам Сидорова, удобен застройщикам. Он является ценной бумагой, удостоверяющей обязательство векселедателя уплатить при наступлении указанного срока определенную сумму векселедержателю. Однако в векселе нельзя указывать данные, относящиеся к квартире. «По истечении срока векселя гражданин может получить не квартиру, а лишь деньги, и это не будет противоречить закону», – отмечают в ИСАП.

«Если компания достаточно крупная и проверенная, в определенных случаях на вексельную схему можно согласиться, но риск все равно будет высоким», – считает Артем Сидоров. С другой стороны, данная ситуация опасна и для векселедателя: «когда векселя переводные, они могут оказаться в одних руках, и, если у застройщика возникнут проблемы к истечению срока векселя, возможны непредвиденные исходы», – отмечают в ИСАП.

Сами строительные компании уверены, что вексельная схема не является способом обхода закона «О долевом участии в строительстве», а подписываемые договоры в полной мере защищают интересы покупателя. Так, по словам пресс-секретаря ОАО «Квартал» Анны Швидуновой, векселя входят в практику не для того, чтобы отменить или заменить собой договор инвестирования, а чтобы обеспечить продажу квартиры до момента получения застройщиком разрешения на строительство объекта. Как считает Дмитрий Орлов из «МИЭЛЬ-Недвижимость», потребитель должен смотреть, какая фирма продает жилье и что за вексель ему предлагают купить. «Одно дело, если это вексель, к примеру, Сбербанка, другое – если малоизвестной компании. В последнем случае проверка должна быть на уровне аудиторской», – поясняет Орлов. А заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании «Новая Площадь» Евгений Фетисов просто полагает, что основной причиной использования вексельных схем является недоработанность закона «О долевом участии в строительстве» и ожидание участниками рынка принятия поправок к нему.

Как работает вексельная схема
В вексельной схеме с покупателем могут заключить два договора. Предварительный договор о намерениях описывает условия получения квартиры, ее технические характеристики и предполагаемую дату заключения основного контракта. Он не подпадает под закон «О долевом строительстве», так как ни одна из сторон не несет финансовых обязательств по нему. Отдельно заключается вексельный договор, в котором «случайным образом» может совпасть стоимость самого векселя и суммы, указанной в предварительном договоре.
По материалам газеты «Бизнес»




03.05.2005 15:33

Во Фрунзенском районе Петербурга рядом с Яблоневым садом собираются возвести жилой дом.


Инвестор обещает, что строительство нового объекта не принесет ущерба саду – главной достопримечательности квартала.

Инвестором выступило ООО «Икон». Компания планирует построить на участке площадью 2865 кв. метров, находящемся западнее дома 1, лит. А по улице Турку, 16-этажный жилой дом. Участок расположен в северной части квартала 13 Восточнее Витебской железной дороги в окружении сложившейся застройки. С запада он граничит с территорией Яблоневого сада. Сегодня участок благоустроен, на нем растут деревья.

В конце 2003 году администрация Фрунзенского района сообщила ГУ «Управление инвестиций» о том, что принципиально не возражает против изыскательских работ на участке, однако указала, что границы участка не должны быть увеличены или изменена их конфигурация. Предупредили инвестора и о негативном отношении местных жителей к идее сноса деревьев на «пятне» застройки. Недовольство «подстегивает» и запланированная еще в 1996 году, но так и не реализованная властями реконструкция Яблоневого сада. На общественном обсуждении предпреоктного предложения, которое проходило в конце февраля 2005 года, присутствующие много раз говорили о плохом состоянии сада, о том, что он превращается в прибежище для «бомжей». Поднимался вопрос и о гарантиях безопасности жителей дома 16 по Белградской улице во время строительства. Резюмировать обсуждения можно фразой одной из выступавших: «Жители сказали бы вам спасибо, если бы этот дом был последним, а деньги пошли на реконструкцию Яблоневого сада».

ООО «ЛЭК Проект» разработало проект застройки реконструируемого квартала и проект строительства жилого дома. Площадь застройки составит 1335 кв. метров, площадь встроенно-пристроенных помещений – 640 кв. метров. 16-этажное здание будет двухсекционным, рассчитанным на 225 квартир. В доме планируется разместить подземную стоянку на 30 автомобилей.

В феврале 2005 года администрация Фрунзенского района обязала инвестора построить детскую площадку и установить малые архитектурные формы, найти место для гостевой парковки, рассчитанной на 17 машин, обследовать техническое состояние соседних домов, а также остеклить все лоджии с тем, чтобы новоселы не занимались «самодеятельностью». Инвестор обещал построить дом, не применяя технологию забивных свай, и не работать по ночам. Въезд и выезд строительной техники будет организован с улицы Турку. Управление садово-паркового хозяйства разрешило снос восьми деревьев.

В результате обсуждений «мнения жителей разделились». Муниципальный совет МО №73 согласовал строительство при условии передачи части бюджетных отчислений на реконструкцию Яблоневого сада. Инвестор перечислит в бюджет города на развитие инфраструктуры $1200 тыс. По существующим нормам строительство может занять 32 месяца.
По материалам «Строительного Еженедельника»